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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）臨近年底，償債壓力巨大的房地產行業持續收緊的融資政策終于略有放松。

近期，央行、銀保監會、證監會、住房和城鄉建設部等多部門從融資端釋放善意，部分民營房企融資審批加速。

本周以來，先后有龍光、金地、碧桂園、龍湖等數家民營房企通過ABS或銀行間發債獲取新鮮血液，極大提振了行業信心。

但融創中國暫時不在其列，剛完成一波配股融資的孫宏斌只得繼續變賣旗下股權來緩解現金流壓力。

此外也有消息稱，融創中國正考慮出售旗下文旅資產，進一步回籠資金。

貝殼股票累計套現69億

12月8日，融創中國發布公告稱，在紐約時間10月29日至12月7日，融創累計出售貝殼2671.3萬股ADR（美國存托憑證）股份，拋售總額5.3億美元，折合人民幣約33.74億元。

值得一提的是，這已經不是融創第一次出售貝殼股份。

公告稱，紐約時間6月1日至12月7日，融創累計賣出貝殼股份總額10.84億美元，約合人民幣69.02億元。

出售完成后，融創仍然持超過328萬股的貝殼股份。公告稱，出售所得款項凈額將用于公司的一般營運資金。

對于出售貝殼股份的原因，融創稱，公司投資貝殼已逾四年，取得了良好的投資回報，公司持續看好貝殼未來的發展，出售事項是按計劃收回財務投資，支持公司聚焦主業發展，并進一步優化公司的資產結構。

事實上，這筆生意對于孫宏斌而言，很難界定究竟是賺了還是賠了。

早在2017年1月9日，融創中國曾通過全資附屬公司融創房地產與北京鏈家及其經營股東訂立增資協議，以人民幣26億元代價獲得鏈家6.25%的股權。

兩年后，貝殼啟動D輪融資，投資方在鏈家的股份也通過協議鏡像平移到貝殼找房，融創也由此與騰訊一起，成為貝殼的早期投資者之一。

2020年8月，貝殼找房赴美上市，發行價為20美元/股，發行當日收漲87.2%，報37.44美元，總市值超422億美元。

彼時融創稱，公司是貝殼的主要戰略合作伙伴，持有貝殼股比超過4%。在財報中，融創對于貝殼美國存托股票的投資列示為“以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產”。

上市不到三個月，貝殼股價一路走高，最高觸及79.4美元，市值一度超900億美元。

在融創2020年度業績報告中，其金融資產公允價值收益凈額由上年的7.8億元暴增十余倍至96.56億元，絕大部分來源于貝殼股票的浮盈貢獻。由此也帶動了融創的其他收入及收益由上年的141.9億元增加至197.9億元。

因而，此時出售正值歷史低點的貝殼股票實非明智之舉。

融創在公告中表示，參照公司截至2020年12月31日財報內的賬面價值計算，公司預期此次出售事項將在2021年度虧損約人民幣56.3億元。然而公司自投資貝殼起至出售完成，可以實現稅前溢利約17.6億元。

貝殼2020年8月上市至今股價周K（同花順數據）

標普：可小幅緩解流動性壓力

需要指出的是，這并非融創近期融資的唯一動作。

就在不久前的11月17日，融創發布公告稱，融創中國配售3.35億股股份，融創服務配售1.58億股股份均已完成，所得款項凈額（扣除相關費用后）合計約為73.43億港元。

眾多周知，配股融資和債權融資相比，盡管無需還本付息，但對于現有股東的股權稀釋勢必傷害股東利益，造成股價下跌。

但這對于現金流告罄卻發不了債的開發商而言，似乎已經別無選擇。融創中國表示，擬將認購事項所得款項凈額中約50%用于本公司一般運營資金，約50%用于償還貸款。

要知道，在此之前，孫宏斌還曾效仿許家印，以個人財產向融創提供的4.5億美元無息貸款。

若加上出售部分資產等一系列操作，自10月份至今，融創2個月時間內已接連獲得約190億元營運資金。

因此，國際評級機構標普亦發布報告稱，融創中國所采取的積極及時的融資行動應能小幅緩解公司逐漸累積的流動性壓力，為其應對明年債券到期提供一定緩沖空間。

標普估算，截至2021年11月30日，融創中國有250億元境內外債券將在2022年末前到期，其中包括兩筆總額為8.45億美元的私募債券以及將在明年進入回售期的約109億元人民幣債券。

況且，除了這250億元即將到期的債券之外，在銀行“兩道紅線”與房企“三道紅線”的壓力下，降負債、保現金早已成為現階段房企的主旋律。

在此前的業績會上，孫宏斌不止一次提到，基于目前公司自身戰略選擇的考慮，融創今年不但要降負債率，也要降負債規模。

而根據中報，截至2021年中期，融創中國的總負債9971.22億元，整體基數較大。

從“三道紅線”指標來看，年中融創凈負債率為86.6%，非受限現金短債比升為1.11，兩項數據達標；但剔除預收款項后的資產負債率仍高達76%，踩中一條紅線，成為頭部中除恒大之外僅有的“非綠檔”房企。

對于融創而言，及時完成將負債指標才是當務之急，出售部分文旅資產亦無不可。

標普同時指出，即便如此，限制性監管要求以及資本市場的高度波動性仍將繼續限制融創中國的再融資選項。監管機構對房地產行業的嚴格政策立場將限制公司的項目融資靈活性。融創的現金余額和現金流主要來自項目層面的監管賬戶以及在途按揭貸款。公司將需要更多依靠內部資源管理債務到期問題，必要時可出售更多資產。

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