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（文/張玉 編輯/馬友友）行業遭遇寒冬，有著國資背景的中交地產也未能幸免。

1月21日，有爆料稱，中交地產將扣發管理層及總部所有員工2021年度年終獎，或與業績下滑、資金承壓有關。

就此，觀察者網第一時間從中交地產內部人士處確認了上述消息。

三季度凈利負1.6億

公開資料顯示，中交地產集團成立于2015年3月，是中交集團旗下子集團，負責中交集團房地產業務的運營和管理，業務涵蓋房地產開發、資產運營管理、房地產金融等領域，國內重點布局京津冀、長三角、珠三角、成渝等地區，境外重點投資美國、馬來西亞、印尼、肯尼亞等國家。

中交地產集團控股綠城中國和中交地產兩家上市公司。2021年第三季度，中交地產共實現營業收入10.37億元，比上年同期減少了48.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.6億元，比上年同期減少199.04%。

年初至報告期末，中交地產營業收入59.86億元，同比減少25.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為180.69萬元，同比下滑99.37%。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，綜合來看，今年市場上所有企業的業績銷售都不好。中交去年收購比較多，“一下子收購那么多，需要市場消化?！绷硗?，不排除企業在業績不好的情況下，一口氣把壞賬都做掉，從而為明年的業績做準備。

業績表現進一步加劇了中交地產的財務緊張狀況。公開數據顯示，截至三季度末，中交地產剔除預收款后的資產負債率為88.46%，凈負債率為265.08%。按照三道紅線標準，中交地產踩中“兩條紅線”，僅現金短債比指標滿足監管要求。

讓業內無法理解的是，全年賣了近千億的中交地產，為何三季度盈利只有180萬？中交地產的錢到底去哪了？觀察者網了解到，截至2021年年中，中交地產尚有1.62億元的凈利潤，而2021年第三季度，中交地產凈利潤一下子虧了接近1.6億元，幾乎把前三季度賺的錢一下子虧沒了。

觀察者網查閱中交地產2021年相關財報數據發現，截至2021年6月底，中交地產銷售費用為3.15億元，去年同期為1.5億元，同比增加了1.65億元。截至2021年三季度末，中交地產銷售費用為4.1億元，去年同期僅為2.82億元，增長了1.28億元。這多出來的1個多億的銷售費用，吃掉了中交地產為數不多的利潤。

（中交地產2021年三季度報截圖）

對于銷售費用的大幅增加，中交地產方面表示，主要為本期預售項目增加，廣告宣傳及策劃費用增加。

克而瑞數據顯示，2021年三季度末，中交地產共實現全口徑銷售金額680.1億元，去年同期為451.9億元。由此計算，多賣了200多億銷售額的代價，是多出來1.3億元的銷售費用。

高管“走馬燈”未能挽救業績

業績下滑、資金承壓之下，近年來，中交地產也在頻繁調整自己的高管團隊，試圖通過對管理團隊的調整扭轉業績頹勢。

公開資料顯示，2021年12月，高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務，同日，中交地產宣布聘任徐愛國為公司執行總裁。

此外，2021年6月，李永前辭去公司總裁職務，辭任后，李永前仍繼續擔任公司董事長、黨委書記、戰略與執行委員會召集人、提名委員會委員。同時，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛東為公司執行總裁。據媒體不完全統計，中交地產五年四度換帥，特別是2017年以來，孫國強、張世文、梁運斌、陸偉強、彭增亮等高管陸續卸任中交地產重要職位。

不過，從目前來看，中交地產的年度銷售目標并不達預期?；貧w中交地產后，李永前曾定下目標“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。

2019年，中交地產僅實現全口徑銷售金額293.87億元，未能完成銷售目標。當年，中交地產營業收入140.63億元，同比增長57.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.43億元，同比減少33.01%。

2020年，中交地產全口徑銷售金額533億元，雖然踩線完成銷售目標，但是出現了營收、凈利雙降的尷尬局面。當年，中交地產營業收入123億元，同比減少12.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.47億元，同比減少35.92%。

在2020年三季度生產經營工作會議上，中交地產董事長李永前曾透露，2021年是“十四五”規劃的開局之年，也是中交地產進軍千億目標的奮斗之年。

克而瑞日前發布的《2021年1~12月中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據顯示，中交地產2021年全口徑銷售金額為979.7億元，未能完成2021年的銷售目標。

由此來看，與其“跑馬燈”般地更換高管，中交地產更需要關注的問題是如何平衡好擴張和利潤的關系，減輕“擴張期”所帶來的陣痛。

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