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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“剛需買不起，改善在觀望”大概是上半年大多數地方樓市的真實寫照。盡管各地政策從供需兩端不斷發力，但購房者預期轉變已成定局，2022年1-6月新房銷售額同比幾近腰斬。

克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，百強房企上半年累計銷售操盤金額30564.6億元，同比下降50.3%。

分城市來看，重點30城上半年累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。

不過在萬科董事會主席郁亮看來，短期市場已觸底，將以一個緩慢、溫和的過程逐漸恢復。

房企目標完成率不足50%

房地產行業從未經歷如此低落的時刻。

而從各大房企公告的銷售數據來看，銷售金額突破1000億元的房企僅有9家，較去年同期的16家減少了7家；百億房企85家，較去年同期的132家減少47家。排名行業前3位的碧桂園、萬科、保利發展分別為2346.4億元、2069億元、1913億元，同樣呈下滑趨勢。

事實上，房企對于這一情形早有預料，普遍調低了今年的銷售目標。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，其目標增長率均值為-6.9%。

即便如此，上半年銷售目標完成率仍不及三分之一。

數據顯示，15家房企上半年的目標完成率均值為32.0%，去年同期則為50.5%。

其中，杭州民營房企濱江最高，上半年銷售額684億元，完成全年1500億元目標的45.6%；其次為廣州的時代中國，在大幅下調了目標之后，上半年完成率達到42.2%。

部分房企如金茂、美的置業、保利置業、建業等目標完成率甚至不足3成，這使得房企流動性壓力進一步增加。

值得一提的是，還有很多過去將銷售目標作為重要考核指標的房企，選擇不公開披露。

曾信誓旦旦表示“5年3000億不是問題”的旭輝，上半年操盤金額為555.6億元，對銷售目標避而不談。

對此克而瑞研究中心認為，其一是房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付甚至爛尾；其二，房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重；其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

市場恢復仍需時間

不過單從6月份銷售結果來看，市場環比上月有明顯回升。

克而瑞研究中心監測的重點30城供應面積6月環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%；百強房企6月實現銷售操盤金額7329.7億元，環比增長61.2%。

從房企來看，中海、華潤、綠城、招商蛇口、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等6月銷售業績環比增幅均超過60%。

一位30強房企人士向觀察者網表示，拋開剛剛大量釋放供應的上海不談，6月份蘇州、南京等不少熱點二線城市銷售情況都有明顯回升，且這部分城市房價上漲動力仍然充足；三四線城市市場反應相對遲鈍，但政策松綁力度也最大，預計下半年在其他城市帶動及政策雙重作用下，也將逐漸好轉。

因此，上述人士認為，房地產市場已有觸底反彈趨勢，預計下半年在政策刺激引導下，更多購房需求被釋放，同時購房者對市場的信心也正在被重新構筑。

克而瑞研究中心總經理林波也預測稱，下半年隨著地方優化調控政策持續出臺，房地產市場有望逐漸回穩，成交將整體好于上半年，但各區域、各城市市場復蘇進度不一。相對而言，長三角地區市場更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥等城市，下半年隨著供應放量，成交有望同比轉正。而那些市場需求及購買力透支的三、四線城市，市場真正企穩仍需時間。

但也有聲音認為，6月銷售額環比提升是房企營銷的傳統手段所致。對于房企而言，6月是保證企業全年任務完成的重要時間節點，企業幾乎每年都會在此時加大供應和促銷力度。

如增幅較大的仁恒，僅依靠位于上海楊浦的仁恒·海上源項目，幾日時間內就為企業帶來銷售額近60億元；再如濱江，6月多個項目新開盤或預證獲批加推，為企業帶來了較高的業績貢獻。

從同比數據來看，百強房企6月單月業績規模的跌幅雖略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。

郁亮認為，一方面，從中央到地方為了房地產行業平穩健康發展優化調整了一些政策，這些政策的調整或長或短、或大或小會對行業產生積極影響；另一方面，因為疫情而延遲的需求逐漸得到釋放。

但在同策研究院資深分析師宋紅衛看來，這兩種情況均不可持續，一旦積壓的需求釋放完畢，政策的時效性下降，市場會重新回歸下降趨勢。

因此，預計下半年房地產市場難以有觸底反彈的起色，無論是需求及購買力，還是行業信心均顯不足，短期內市場仍面臨較大下行壓力。

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