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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，第一家剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的top20房企出現(xiàn)了。

6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，股權(quán)重組方式采用了香港資本市場(chǎng)常見(jiàn)的實(shí)物方式分派。

即美的置業(yè)計(jì)劃對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（房開業(yè)務(wù)）進(jìn)行內(nèi)部重組，即將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司業(yè)務(wù)中剝離，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)科技。

值得一提的是，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，并不意味著美的置業(yè)徹底放棄房開業(yè)務(wù)。

有接近美的置業(yè)的行業(yè)人士表示，此次重組后，房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線整體上移，由美的控股直接負(fù)責(zé)。同時(shí)，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變，繼續(xù)承接控股股東所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理，為其提供代建、銷售、物業(yè)等一系列服務(wù)。

這樣做的好處是，房開業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債從上市公司美的置業(yè)的并表范圍，調(diào)整為控股股東美的控股的并表范圍。

換言之，并不是美的置業(yè)退出房開業(yè)務(wù)，而是控股股東美的控股將重資產(chǎn)拿地的任務(wù)接了過(guò)來(lái)。

甩掉重資產(chǎn)包袱

需要指出的是，美的置業(yè)在房企中的排行并不低。

據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)操盤金額599.5億元，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜第十九位；實(shí)現(xiàn)全口徑金額658.8億元，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第22位。

不過(guò)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，美的置業(yè)在2021年后就極少在公開市場(chǎng)拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美的置業(yè)2022年僅新增一塊土地；2023年也多在總部附近拿地，分別在廣州、長(zhǎng)沙、佛山等城市獲取5幅地塊，新增貨值約70億元。

“這并不足以支持一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展下去?！币晃恍袠I(yè)人士分析，美的置業(yè)主動(dòng)減少拿地，但土儲(chǔ)卻一直在消耗，會(huì)出現(xiàn)土儲(chǔ)不足的問(wèn)題，時(shí)間長(zhǎng)了自然會(huì)成為邊緣化房企。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，截至2024年5月31日止五個(gè)月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，美的置業(yè)在報(bào)告期間已售建筑面積約為149.8萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額169.4億元。按2024年的銷售目標(biāo)550億元左右計(jì)算，美的置業(yè)前5個(gè)月約完成去年全年銷售額的3成。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式也在給美的置業(yè)不斷加壓。截至2023年12月31日，美的置業(yè)有息負(fù)債總額為380.7億元，同比下降了21.4%。其中短期債務(wù)約120億元，對(duì)應(yīng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物175.53億元。

不可否認(rèn)的是，由于有美的控股背書，美的置業(yè)成為為數(shù)不多在2024年仍能發(fā)行債券的民營(yíng)房企。

例如，2024年6月18日，美的置業(yè)成功發(fā)行了2024年度第三期中期票據(jù)，此次發(fā)行的中期票據(jù)計(jì)劃發(fā)行總額與實(shí)際發(fā)行總額均為12億人民幣，發(fā)行利率為4.28%，發(fā)行價(jià)格為每百元面值100元。

但受限于不斷下滑的銷售額，美的置業(yè)在未來(lái)能收回的現(xiàn)金流也越來(lái)越有限。這個(gè)時(shí)候，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不失為一個(gè)好的選擇。

經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變

事實(shí)上，即使重組完成，也不會(huì)對(duì)美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)造成影響。

美的置業(yè)方面表示，此次重組探索經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)運(yùn)作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理仍由現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)承接。公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)、管理體制及業(yè)務(wù)運(yùn)作未有變化，不受影響，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變，仍由現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、服務(wù)。

上述接近美的置業(yè)的行業(yè)人士指出，借助重組，可以重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，將重資產(chǎn)拿地和開發(fā)運(yùn)營(yíng)分離開來(lái)，開發(fā)團(tuán)隊(duì)得以釋放活力，鍛造實(shí)力，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實(shí)力，拓展空間。

該人士直言，“此次重組如果得以順利實(shí)施，上市公司操盤房地產(chǎn)項(xiàng)目將無(wú)需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將可以做得更多?！?

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，把房開業(yè)務(wù)從本集團(tuán)剝離將可減少本集團(tuán)的負(fù)債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與本公司股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

劉水進(jìn)一步指出，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)率（與房開業(yè)務(wù)相比），并減少其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

江瀚也認(rèn)為，剝離房開業(yè)務(wù)也將為美的置業(yè)的股東提供變現(xiàn)其部分投資的選擇權(quán)。通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份的方式，股東可以選擇持有剝離后的私人公司股份，從而減少對(duì)與公司股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。這有助于增強(qiáng)股東對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心，并為其提供更多的投資選擇。

“然而，需要注意的是，將重資產(chǎn)的房開業(yè)務(wù)剝離將不可避免地縮減美的置業(yè)整體業(yè)務(wù)的規(guī)模?！苯毖裕@可能會(huì)對(duì)公司的市場(chǎng)地位和影響力產(chǎn)生一定影響。但考慮到輕資產(chǎn)模式的潛力和優(yōu)勢(shì)，以及剝離房開業(yè)務(wù)帶來(lái)的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略上的益處，這一決策無(wú)疑是美的置業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下做出的明智選擇。