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LPR“鎖長放短”，對房市有何影響？

黑龍江住建廳開會當天，中國央行授權全國銀行間同業拆借中心下調LPR報價，但僅下調1年期LPR利率5個基點，5年期則保持不變。這會對房地產信貸環境產生何種影響，引發市場較多關注。

東吳證券認為，央行僅下調1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現的可能是央行響應中央經濟工作會議“房住不炒”的號召，貨幣政策對于地產依舊是托而不舉的態度，10月以來按揭貸款、開發貸等持續回暖，但是諸如下調首付比例等全面寬松政策難以再現。

貝殼研究院也認為，下調1年期LPR，將有效促進相關資金支持實體經濟發展，而作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀層面促進房地產市場平穩發展，而非刺激樓市。

在此次LPR調整前，國金證券曾發布研報稱，5年期LPR調整概率極低，一旦調整將代表房地產政策出現本質松動，對當前共同富裕的政策實施邏輯是一種挑戰，意味著走上房地產拉動經濟的老路。

不過，盡管5年期LPR已經20個月未變，但貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，103個城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點；四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調10個、8個基點。

100+城市主流房貸利率走勢 圖源：貝殼研究院

事實上，監管層從9月份就已開始關注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成房企的資金和銷售的問題。央行在當月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。隨后，信貸端開始有所放松。

進入12月，監管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，銀保監會強調“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。此后，各個城市落實“因城施策”并密集調降房貸利率和房款周期。

實際上，自12月15日，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點之后，行業分析人士就普遍認為，后期房地產市場信貸環境將進一步改善。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，1年期LPR下調本身和房地產的關系不大，客觀上也不會對房地產產生直接的影響。不過考慮到在降準大環境下，銀行可貸資金規模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調的可能。

東吳證券認為，展望未來，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我為主之下，貨幣政策繼續專注于國內經濟。從經濟數據來看，2022年第一季度經濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產銷售、投資等的高基數會導致2022年同期增長數據面臨較大的壓力，另一方面就業情況的邊際惡化短期內可能難以扭轉。這可能意味著5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調整政策利率可能使得銀行本已處于低位的凈息差進一步收窄，不利于后續銀行機構在寬信用中的發力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯儲加息可能提前至2022年第二季度，參考歷史美聯儲加息階段中國央行難以大幅寬松，這也意味著央行進一步降息（下調MLF和公開市場操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

東吳證券2021年12月研報截圖

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