觀察員
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為購買學區房少交200萬元稅款，男子打算和妻子離婚與賣家結婚…
夫妻倆想在上海買一套“學區房”，為避稅他們選擇在中介的安排下離婚，再由丈夫和賣家結婚，完成房屋過戶。沒想到買賣雙方因房屋價格、付款方式等產生分歧，賣家以夫妻倆違約為由拒絕返還已支付的定金。
近日，上海市第一中級人民法院審結了這起房屋買賣合同糾紛案，二審改判雙方簽訂的購房合同無效，賣家退還買家已支付的購房定金。
張先生和妻子通過中介找到了賣家李女士，經過協商，房屋成交價格定為3870萬元。為逃避200多萬元稅款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”辦理過戶手續，即張先生和妻子離婚，再與賣家李女士結婚，兩人在婚內辦理房產過戶，之后再離婚。買賣雙方同意了這一提議。
當日，買賣雙方便簽訂了《房地產買賣合同》。合同中約定購房定金為200萬元，現場交付20萬元，剩余180萬元于本合同簽訂后七日內補足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過戶手續，并載明：如果因為乙方張先生原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方李女士沒收等內容。
合同簽訂后不到一周，張先生一方就房價款、付款期限、付款方式與李女士產生了分歧。原來，在合同簽訂后第二天，張先生從別處了解到，該小區上一套相同戶型房子以3500萬元的價格賣出。夫妻倆認為中介串通賣家把房價抬高，從而要求降低房價、延后付款期限等。在與賣家李女士協商無果后，夫妻倆遲遲沒有支付剩余定金。
幾個月后，李女士向張先生夫妻發送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應利息。
一審法院認為，雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過婚姻辦理過戶手續”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因張先生夫妻違約而導致解除，李女士主張沒收定金具有事實和合同依據，駁回了張先生夫妻的訴請。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。
上海一中院經審理后認為，本案的爭議焦點為李女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。
上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數額巨大，違反了法律的強制規定，應當予以禁止。其二，買賣雙方利用房地產登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚后離婚的方式，完成案涉房地產所有權的變更，有違公序良俗。其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。
鑒于本案《房地產買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還購房定金20萬元。同時，張先生夫妻對簽訂無效的《房地產買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了他們要求支付利息的訴請。
（王閑樂 袁逸馨）
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