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【視頻/趙燕菁】

西方經濟為什么突然在過去兩三百年之內獲得迅猛增長？原因就是先掌握了經濟增長的密碼，這個密碼到底是什么？我覺得一個最主要的原因是這些工業化的國家首先突破了資本的約束，什么叫資本？任何一個商業模式啟動都需要巨大的資本，蓋一個工廠需要電力、水、交通、港口、碼頭，如果不突破限制，這些經濟的規模都無法擴張。當企業到一個地方投資的時候，看上去當地的勞動力、土地很便宜，但需要企業自己建電廠、水廠，自己挖煤、發電。

這時候表面的要素低成本，土地低成本，勞動低成本，也會變成高成本，如果你能夠通過公共服務把它降下來，實現整個經濟體的重資產部分，門檻就會下降，這就是經濟增長的竅門。

為什么有的國家實現了經濟增長，有的國家沒有，最主要的原因是錢從哪來的，窮國的錢是通過歷朝歷代積攢下來的，是節衣縮食省下來的，這是傳統經濟的做法，但是這樣的做法是有極限的。

改革開放之前，我們中國的儲蓄率世界上最高，但我們最后沒有成為世界上最富的國家，為什么？因為積累是有極限的，你必須壓縮消費，生產出來的東西沒人買，在這種情況之下，積累速度非常慢、效率非常低，而且非常痛苦，最后大家過得很窮，甚至整個社會經濟的運轉都會受到影響。

發達國家是如何解決這個問題的？發達國家不是靠過去的節衣縮食積累，而是把未來的收益貼現過來，它講了一個故事，說我以后會掙這么多錢，你把錢現在借給我，我以后會還給你。

城市的這些基礎設施，例如說要借款或貸款建一個橋，建完以后，橋每年有固定的收入，通過稅收還上之前的借款和貸款。在這個過程之中，不用節衣縮食，積累效果會遠遠好過節衣縮食的辦法，大家可以看深圳當時是怎么建起來的。

深圳當時非常窮，大家以為都是國家投資，深圳之所以成功了，不是靠著中央撥款，實際上深圳找到了靠把未來收益貼現的辦法，很大程度上都是通過土地收入，這也是跟香港學的，就是說，我們國家當時沒有股票市場，沒有債券市場，這時候我們可以從香港借鑒，香港的基礎設施并不是靠香港人節衣縮食，也不是靠英國的投資，更不是靠其他的海外掠奪，而是靠賣地形成了自己的資本市場。

深圳地王大廈。資料圖

中美資本市場迥異

我們不久前擺脫了過去靠積累、靠節衣縮食來完成原始資本積累的過程，這樣的結果就導致了中國的資本市場、中國改革開放的融資內部市場，特別是城市建設基礎設施主要是靠土地來融資，這就是中國的特點，與美國有很大的不同。

美國為什么能夠融資？因為它有全世界最發達的股票市場，當然美國的債券市場也非常發達，但是中國的特點是靠房地產市場。

為什么資本市場這么重要？同樣是資本市場，什么是好的資本市場？市場不單單是規模大，而是融資特別便宜，什么叫融資便宜？就是泡沫大的市場，它就會給你更高的估值。同樣的現金流，同樣的收入，同樣的工廠，到美國上市，它給你估值比較高，美國的資本市場的估值要遠遠高過其他國家的資本市場的估值，歐洲的企業、中國的企業、或者很多世界其他國家企業都愿意到美國市場融資，因為估值高就意味著它用比較少的錢能夠把更多未來的收益貼現過來，這就是它的本質和好處。

當它貼現過來以后，比如說初始投資、研發、商業模式的啟動階段，這些風險非常大的階段，融資便宜使得企業更好地應對倒閉風險。

對美國來講，它的融資能力強，融資便宜，使得美國企業總能夠壓倒其他國家的企業；但是中國的融資是什么？我們股票市場和債券市場肯定不如美國，我們債券利率比美國要高，股票的市盈率也比美國要低。

但是我們的房地產很特殊，中國是為數不多的房地產市場售租比能夠大過美國的國家，股票市場全世界都沒幾個，而且中國的還特別高，大家都抱怨說我們國家的房地產市場泡沫特別大，其實這恰恰也是我們的優勢。

你想讓一個房地產資本市場泡沫大起來是很難的，市場得相信你，你的價值非常穩定，收益非常可靠，流動性非常好，你想賣房隨時能賣出去，你想賣地隨時能賣出去，所以銀行、貸款人才愿意接受它作為抵押品。

房地產市場是中國經濟站起來的根基

這是中國過去40年以來高速增長的一個非常主要的原因，中國在全球市場的競爭力不僅僅是靠外資，這是中國和其他發展中國家最大的一個不同。

現在經濟學界有一種流行的說法，說中國之所以增長，是因為我們和世界接軌，是因為我們加入WTO，這是沒錯的，我不否定這一點，但是僅僅靠這個是遠遠不夠的。

大家想想在中國改革開放之前對外開放的國家有多少？中國在改革開放之前，人家早就加入WTO了，人家為什么沒有實現和中國同樣的經濟增長，中國的經濟增長實際上和房地產市場關系非常大，大家知道我們是2001年左右加入 WTO，過了兩三年以后經濟就開始起飛，特別是出口增長非常快。

然后國家經濟就實現了一個高速起飛，大家往往覺得好像是我們加入WTO以后才實現的起飛，說如果我們對外封閉了以后，我們國家經濟就完蛋了。

其實大家想想并不是這樣，中國經濟真正的增長起飛是2003年到2004年以后，我們房地產市場實行了土地招拍掛的制度，實現了這個制度以后，我們國家地方政府的收入是急劇增長，地方政府的融資規模非常之大，不僅僅是賣地的收入，通過城投發債進行融資的規模更大。

商業銀行的社會資本融資中，很大一部分，那些資產負債表，都是政府的土地或者開發商的房子作為抵押的，中國的貨幣都是這么創造出來的。

中國的制造業從2003、 2004年以后開始起飛，2008年以后超過日本，我們國家的制造業增加值也是在這之后才快速增長，2010年左右超過美國。

大家看華為、阿里巴巴、微信全部是過去這幾年，幾乎和房地產市場的繁榮是同步的，大家一定覺得它是個偶然的現象，其實根本不是，這就是中國為什么能夠和美國掰掰手腕，全世界其他國家都不能和美國掰手腕，只有中國可以，因為我們國家有了房地產市場，因為我們國家有3億多中產階級，這3億多中產階級幾乎和美國的市場提供相同規模的消費，所以美國才不能夠很有效的制裁中國，不能像其他國家一樣，通過它的資本市場，通過它的消費市場制裁其他國家，這是中國的根基。

資料圖

房地產市場是中美博弈的關鍵戰場

從這個角度講，中國的房地產市場和美國的股票市場，雙方能不能掰手腕，誰能夠最后壓倒誰、誰控制誰，和這個關系非常大，這就是為什么中國的房地產市場對中國經濟的影響要遠遠大過我們的想象。

從去年開始，我們的房地產市場萎靡，中國整個經濟應聲下滑，即使是在我們國家的出口在過去這一兩年之內超常發揮的情況下。但是我們國家經濟增長了嗎？這也說明改革開放對我們國家經濟的確影響非常大，產生了非常重要的拉動，但是我們國家房地產市場對中國經濟的拉動更大，如果房地產市場垮了，我們多少出口都抵抗不了，更別說美國制裁中國，把中國的制造業移走。

所以我想在中美的兩個對手對決的關鍵時刻，我們最關鍵的是房地產市場，美國最關鍵的是股票市場，2008年，美國的股票市場崩盤，第一件事就想起中國來救它。

如果我們的房地產市場崩盤，美國人會救我們嗎？我們國家只能靠自己，在這種大的背景之下，在競爭的環境之下，無論我們房地產市場有多少問題，帶來多少風險，我們也必須接受它，沒有問題的資本市場是不存在的，大家千萬不要說房地產市場沒有一點毛病以后，我們才認為它是好的市場。

大家看看美國的股票市場，美國的資本市場有多少問題，出現了多少次危機？美國人為什么不把它搞垮？我們房地產市場出了一點問題，大家就不能接受，說它不可持續，說要去泡沫、去杠桿，想想為什么美國股票市場泡沫大的時候，美國不去干掉它的資本市場？

現代國家之間的競爭，最終決定勝負的是資本市場。美國的股票市場很明顯是世界上最有力的資本市場，中國的房市卻由于我們沒有財產稅，是好過美國房市的資本屬性，因此我們可以看得出來在中美競爭中，結果就取決于中國的房市和美國的股市之間的競爭。

如果中國的房市先垮，美國就勝出，如果美國股市先垮，中國就勝出，所以房地產是中國參與全球競爭，特別是中美競爭的一個核心競爭力。

我想大家一定要理解，資本市場一定是有問題的，問題可能比我們想的都大，大家指出這些問題都沒錯，但是所有這些問題加起來，也不構成我們非要把房地產市場打垮的理由。這就是為什么我們在全球競爭中不能夠失去房地產的一個重要原因。

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