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來源： 國是直通車

不評價

天高云淡的9月，萬科在深圳開了一個悲情無比的會。

28日-29日，萬科秋季例會，滿場都是鮮紅的宣傳標語，醒目的三個大字“活下去”更是被人們解讀出了羅生門的味道。

對地產企業而言，活下去，是真有其事還是危言聳聽？

萬科“活下去”

先來看當事人的解讀。

在萬科掌門人郁亮看來，之所以強調“活下去”是因為房地產行業的“轉折點實實在在到來了。”他說：“今天我們所面臨的轉折是全方位的：政治、 經濟、國際、軍事等方方面面。”

他還結合當下明星偷稅漏稅、滴滴遭遇的問題、碧桂園的問題和自如甲醛房的問題等進行了反思。“當前整個社會都傾向于反資本、反大企業，普通老百姓都把貧富懸殊、社會板結等問題都歸結于大企業、大資本方，最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業。”

所以，在郁亮看來，對萬科而言，要做的第一件事情就是進行戰略檢討，落實到具體的業務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

他還強調，回款目標的達成變得非常重要，6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

萬科的危機感，令行業不少人“瑟瑟發抖”。

但旁觀者似乎并不“買賬”。

中原地產首席分析師張大偉從“活下去”三個字品出了三層含義：第一，萬科最慣用會哭的孩子有奶吃這一套；第二，你不讓我活，我就偏要活下去；第三，市場的博弈就是情緒的博弈。

易居研究院副院長楊紅旭說：“頭狼發信號，群狼心動搖。活下去，這個新口號，對萬科內部、開發商同行、購房者，皆產生了很大的沖擊力。”

一位多年跑地產的媒體記者評價，回顧行業歷次波動，作為帶頭大哥的萬科總是打響第一槍，自己卻不斷做大做強。還有人評價，“當萬科淪為戲精，走下神壇就只是時間問題。”

當然，也有人認同萬科的危機感，有的說“覆巢之下，安有完卵”；有的說“做最壞打算，做最好安排”。

萬科“神算子”

且不論誰對誰錯，說到底萬科終究是一個企業。而企業今天“活下去”是為了明天“活得更好”。

舉幾個例子大概就能明白了。

數據來源：wind

2008年年初開始，一線城市出現成交萎縮，從當年6月起，全國大部分城市遭遇“寒流”。當年，時任萬科董事長王石首發“拐點”論，率先開始自救，將部分房產折價銷售。

隨著后來4萬億計劃的出臺，房地產重返熱潮。

2011年，因為限購、限貸的嚴厲執行，當年下半年的“金九銀十”落空，并導致全年房地產成交量走低，市場跌入冰點。轉年，萬科判斷房地產進入白銀時代。

隨著后來30多個地方樓市微調，一、二線城市樓市成交量攀升，市場再次回暖。

2014年，由于庫存積壓嚴重、供過于求，全國房價下降態勢明顯，主要城市的成交出現持續幾個月的低迷。無獨有偶，當年萬科就提出過，房價單邊上漲的時代已經結束。

隨著后來“雙降”（降息、降準），調控政策放松的到來，房地產迎來新的一波上揚。

2018年，在上百次的調控、房地產稅的呼聲下，樓市有變冷的趨勢。中國社科院9月27日報告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房價穩中有降，三四線城市房價漲幅繼續下降。這時，萬科喊出“活下去”的口號。

理解萬科的邏輯，國務院發展研究中心REITs課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇有一句話說得卻頗有意味，他說中國經濟與房地產的關系是“旺夫婆娘論”。

何為“旺夫婆娘論”？孟曉蘇這樣解釋：

有人好用綁架論，就是a綁架了b，我用另一個說法，就是“旺夫婆娘論”。

自打國民經濟20年前房改，找到了房地產這個“旺夫婆娘”，拉動國民經濟增長20年，幫助三屆政府，但是總有人說“婆娘綁架老公”，不斷有人進讒言給這個老公，說你還是去找那個高科技小蜜去。

這個男人也是花心，總是一會想這個一會想那個，而且還有一個就是家暴，打壓房地產。

這個旺夫婆娘也是很賢惠，她就好好給你打理家，把經濟又給拉動上來，相關產業拉動起來。整個家務又正常了。

但是迎來的是下一輪男人的暴打，這就是中國的房地產業在調控中的地位。

有一句話說，預測房價就跟預測股票一樣不靠譜。難能可貴的是，萬科在每一次危機中，都率先嗅到了“危與機”。

王石說，凡是想超越萬科的，最后下場都不大好。

大概就是此意吧。