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文| 陳興華

10月31日晚，克而瑞研究中心、億翰智庫、中國指數研究院同時發布了1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜。榜單均顯示，碧桂園、恒大、萬科位列前三。在銷售增速整體放緩背景下，百強房企銷售仍然大幅增長，部分房企保持了較高的增長速度。

（圖/前瞻產業研究院）

2018年1-10月，TOP100房企整體銷售規模近7.8萬億元，同比增長38.5%。10月單月百強銷售金額同比增長26.1%，較7月的同比增長58.1%，有大幅下滑。目前市場觀望情緒較濃、新增需求釋放緩慢、限價依然嚴格執行，同時開發商四季度將放緩投資節奏，以及加大力度收割業績、回籠現金。

碧桂園優勢明顯 千億房企有望突破30家

10月31日晚，克而瑞發布《2018年1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》。其中，碧桂園、恒大、萬科位列前三。碧桂園勢頭迅猛，銷售額達到6115.5億元；恒大突破5000億元，萬科則達到4833.8億元。

在銷售增速整體放緩的背景下，部分房企仍保持了較高的增長速度。

2017年，房企三巨頭的銷售金額均超過了5千億元，碧桂園彼時領先第二名恒大約為260億元，今年10月已經擴大到1100億元，單極化趨勢加強。碧桂園在6月實現單月銷售800億元的高額業績，在提出“提質控速”后，業績增速有所減緩，7-9月單月銷售額約在450-500億之間，而在10月實現了近600億銷售額。

萬科在9月底曾高喊“活下去”，引起行業震動，而實際上萬科活得很好。今年1-10月，萬科穩步增長，實現銷售額4833.8億元，僅次于恒大。在拿地金額方面，萬科以1162億元穩居第二位，略低于碧桂園的1197億元，二者以超1100億拿地金額大幅領跑行業。另外，萬科1-9月份實現凈利潤暫列A股上市企業第一，達到139.85億元，平均日賺約5109萬元。

（圖/截自中國指數研究院）

同樣值得注意的是，今年上半年房企銷售排行榜中，融創以1916億元列第五，略低于保利的2079.2億元。融創在9月實現了逆轉，以3187億元位居第四；10月，融創領先保利的優勢擴大到了343.5億元。7-10月，融創分別實現銷售額337億元、404億元、530億元、524億元，呈不斷擴大態勢。

根據克而瑞研究中心的統計，前10月銷售業績同比增速排名中，最快的是新城控股，增速高達103.8%，10月單月實現銷售金額221.3億元；世茂第二，增速達72.8%。華潤、中海10月單月業績也均超200億元。10月業績過百億的企業27家，從全年來看，僅在6月份出現了37家單月銷售金額過百億的公司，其余月份均未超過27家。

（圖/克而瑞）

房企強者恒強的局勢更加突出，集中度進一步提升。中國指數研究院的報告顯示，1-10月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前十房企的銷售總額達33557億元，銷售額占比達41.5%。碧桂園、恒大與萬科3家企業銷售額均值為5325.9億元，同比增長率均值為18.9%；1000億~4000億的企業銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。TOP30房企門檻同比上升48.6%，TOP20房企門檻同比上升47.2%，TOP10房企門檻同比上升43.5%。

雖然單月銷售有所下降，但從前10月同比來看，百強房企銷售仍然大幅增長。2018年1-10月，TOP100房企整體銷售規模近7.8萬億元，同比增長38.5%。部分大中型房企業績逆勢快速上漲，銷售規模破千億的房企增至24家。中梁、正榮、金茂、金科、富力5家企業10月首次跨入千億陣營。

（圖/億翰智庫）

億翰智庫預計，隨著四季度企業推盤量的增加，11月和12月的銷售金額將會取得進一步突破，全年千億房企數量有望突破30家。

投資節奏放緩 未來兩月或加速回款

克而瑞數據顯示，2018年10月，百強房企單月業績較9月環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。特別是國慶期間，樓市延續了“金九”不溫不火的走勢。而與去年同期相比，百強房企10月單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

（圖/克而瑞）

克而瑞研究中心認為，全國土地市場地價下降、溢價回落、三四線熱點城市流拍地塊陡增，種種跡象表明土地市場已經出現“轉冷”信號。調整趨勢下，百強房企2018年至今的整體投資力度明顯放緩，投資態度更趨謹慎、“促回款、穩現金”成為共識。

其中，碧桂園、恒大、融創等龍頭房企明確表示要放緩投資節奏、持審慎態度謹慎拿地。上半年拿地較為積極的旭輝、中南、中海等房企也都表示要主動放緩拿地節奏、整體投資將趨于保守。另外，基于房企土地獲取需要一定的周期，三季度的拿地實際反應的主要還是房企二季度的投資意愿。百強房企第四季度投資節奏的放緩或將表現得更為明顯。

（圖/克而瑞）

然而，億翰智庫認為，對于房地產行業的未來不必過于悲觀，至少還存在三個機遇。其中包括，2018年中美貿易摩擦愈演愈烈，中方更多采取利用中美博弈壓力倒逼房企等改革開發深化的戰略機遇；其次，收并購潮或將來臨，未來市場的投資機會比較有確定性的集中在中西部區域和粵港澳大灣區（不排除其他經濟圈的某些城市也存在投資機會）。另外，目前房地產產品配置應以剛需為主、改善性需求為輔，企業應把握市場需求的變化而改變自身產品結構設計的機遇。

（圖/億翰智庫）

對于未來兩月的市場趨勢，克而瑞研究中心認為，今年以來市場調控的效應不斷顯現，特別是10月末住建部通報將堅決落實“房住不炒”，新華社也發文指出中央“堅決遏制房價上漲”的決心不會發生改變，定調政策調控勢必趨于常態化。另一方面，目前購房需求的釋放也達到了階段性瓶頸，市場觀望情緒漸濃。預計在這樣的背景下，未來兩月的市場表現將保持總體平穩向下的態勢，調整趨勢下“促回款、穩現金”成為共識。

房企整體的投資態度將進一步趨于保守，但百強房企供應力度將加大。一方面，房企選擇以價換量加速項目入市，并加強營銷力度，盡早搶收業績以完成全年的銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目也將在年末大量入市，相關的企業業績將受益增長?？梢?，百強房企最后兩個月的競爭將尤為激烈。

中國指數研究院也認為，在樓市及金融“雙調控”背景下，房企對資金的需求迫切，許多房企將銷售回款作為重中之重。未來，房企應高度重視現金流安全，加強現金流管理，將加快銷售、加快現金周轉作為穩健發展的重要支撐力。

（附：2018年1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜完整圖）