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（觀察者網(wǎng) 文/張珩 編輯/弘毅）自疫情爆發(fā)以來(lái)，國(guó)內(nèi)以蛋殼、自如為首的長(zhǎng)租公寓們陷入了爭(zhēng)議之中。

受限于交通封鎖，一部分長(zhǎng)租公寓租客返鄉(xiāng)后被困在家，一部分在復(fù)工回到城市后無(wú)法進(jìn)入出租房。雖然各大租房平臺(tái)紛紛推出房租、服務(wù)費(fèi)等減免措施，但實(shí)際執(zhí)行卻發(fā)生了各種令人啼笑皆非的“神操作”。

日前有網(wǎng)友爆料稱，自如所謂的3月1日無(wú)責(zé)解約在實(shí)際運(yùn)作中困難重重，自如管家人為設(shè)置種種障礙，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)給消費(fèi)者。

還有網(wǎng)友跟觀察者網(wǎng)投訴，稱遭遇自如“坐地起價(jià)”。租客因?yàn)榉獬菬o(wú)法返回目的地處理租房事宜，自如管家要求租客選擇退租，要么由自如管家來(lái)處理私人行李，要么漲價(jià)續(xù)租。一位自如前用戶向觀察者網(wǎng)感嘆：“只有在交錢租房前,你才能享受到自如的服務(wù)。”

觀察者網(wǎng)也注意到，在長(zhǎng)租公寓紛紛“秀操作”的背后，是長(zhǎng)期盈利的困局難解。

疑似坐地漲價(jià)，自如連遭吐槽

近日，“自如漲價(jià)”在互聯(lián)網(wǎng)上成為熱搜話題，不少自如的租客在社交媒體上接連“吐槽”。

有租客稱，自如所謂的3月1日無(wú)責(zé)解約在實(shí)際運(yùn)作中困難重重。自如需要密碼鎖2月無(wú)開鎖記錄（也就是2月不能住，房租正常交）；還要讓社區(qū)開具極其難以獲得的封城證明；解約時(shí)間以搬家時(shí)間為準(zhǔn)，如果回去之后因?yàn)樯鐓^(qū)隔離等原因?qū)е聼o(wú)法立即搬家，租金還要繼續(xù)交。

這名租客認(rèn)為，自如這是把全部的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給租客了。

實(shí)際上，上訴租客的遭遇在自如租客群體間屢次發(fā)生。有其他自如租客在微博上表示，自己被自如管家“套路”了，“自如回應(yīng)3.1給辦理無(wú)責(zé)退租，一定要去搬家才給辦理，但是大家都封城了，根本搬不了。”

還有租客表示，自如先前承諾事情成了“表面功夫”，當(dāng)租客要求實(shí)施的時(shí)候卻無(wú)法兌現(xiàn)，還被自如管家嘲諷。

觀察者網(wǎng)近日接到了網(wǎng)友云兮（化名）的投訴，云兮是一位家在湖北，但長(zhǎng)期居住在深圳的自如租客。2月27日，她向觀察者網(wǎng)投訴稱，自己被自如“坐地起價(jià)”了。

云兮表示，自己1月初返回湖北，因?yàn)橐咔榈木壒剩呀?jīng)連續(xù)兩個(gè)月無(wú)法在自如居住，但是自如房租依然一分未減，自己面臨的租金壓力很大。

近日，自如的管家通知她，房子即將到期。她可以選擇在3月1日無(wú)責(zé)中止合約，如果因?yàn)楹狈獬菬o(wú)法返回深圳，那么可以讓自如管家?guī)兔Υ虬欣睢Ｈ绻^續(xù)選擇居住，可能會(huì)在4月面臨漲價(jià)的問題。至于漲價(jià)的幅度，則需要看屆時(shí)的價(jià)格情況。

由于云兮是和室友合租，這兩個(gè)月不應(yīng)該平攤水電費(fèi)用，但是自如的管家告訴云兮：“別計(jì)較了。”

對(duì)于自如用戶的遭遇，一位自如前租客向觀察者網(wǎng)總結(jié)道：“只有在交錢租房前，你才能享受到到自如的服務(wù)。”

自如的粗暴處理迅速招致了輿論批評(píng)，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，微博上#自如回應(yīng)漲價(jià)#話題的閱讀量達(dá)到1億，討論超過1.2萬(wàn)。

隨后，自如CEO熊林2月10日在微博上緊急表態(tài)：自如的定價(jià)體系是集中管理，一線人員無(wú)權(quán)隨意調(diào)整價(jià)格；客戶續(xù)約出現(xiàn)價(jià)格大的波動(dòng)是極個(gè)別情況，主要是由于客戶從長(zhǎng)租變成月租或者季租，或者是房源價(jià)格顯著低于地域同地段。自如團(tuán)隊(duì)絕無(wú)針對(duì)疫情的任何價(jià)格鉆營(yíng)伎倆。

但是，外界并不信任熊林的解釋。熊林被迫在2月20日再發(fā)解釋微博，這次他放了“狠話”：“自如近期的價(jià)格調(diào)整均為因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，不敢說(shuō)100%合理，但絕無(wú)一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營(yíng)之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日立刻辭職。”

觀察者網(wǎng)注意到，在發(fā)布了微博之后，熊林關(guān)閉了評(píng)論功能。

野蠻發(fā)展的長(zhǎng)租公寓

自如此次陷入輿論危機(jī)并非空穴來(lái)風(fēng)，實(shí)際上，包括自如在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓的“黑歷史”并不少。

中國(guó)的長(zhǎng)租公寓起始于2017年，當(dāng)年國(guó)內(nèi)如雨后春筍一般崛起了幾十家長(zhǎng)租公寓管理公司。自如和蛋殼是其中的佼佼者。

但是，長(zhǎng)租公寓的崛起卻伴隨著野蠻發(fā)展的“原罪”。2018年，各大長(zhǎng)租公寓紛紛高價(jià)搶房源，哄抬租金。當(dāng)年8月17日，時(shí)任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，稱其以高于市場(chǎng)價(jià)格的20%至40%爭(zhēng)搶房源，加劇北京等城市的租房?jī)r(jià)格上漲。胡景暉還預(yù)言道：長(zhǎng)租公寓一味滿足資本市場(chǎng)的胃口，過度擴(kuò)張，2年后肯定爆倉(cāng)。

彼時(shí)，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如火如荼，每一家都在瘋狂的擴(kuò)張，甚至使用了“租金貸”這種擦邊球手段。長(zhǎng)租公寓應(yīng)有的盈利模式，始終懸而未決。

所謂“租金貸”即長(zhǎng)租公寓管理公司和金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款提前向長(zhǎng)租公寓管理公司支付一年租金，租客隨后每個(gè)月向金融機(jī)構(gòu)還款。由于長(zhǎng)租公寓管理公司向房東一般按照季度支付房租，因此，長(zhǎng)租公寓可以積累龐大的資金池，用于進(jìn)一步的高速擴(kuò)張。

如胡景暉語(yǔ)言的一樣，長(zhǎng)租公寓在2019年“爆雷”了，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年有多達(dá)45家長(zhǎng)租公寓因?yàn)橘Y金斷裂跑路。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)曾做過簡(jiǎn)單計(jì)算：一間公寓的市場(chǎng)租金4000元，拿房成本動(dòng)輒占比70%，即支付給業(yè)主的成本是2800元；裝修成本包含硬裝、軟裝、家具、家電等以7萬(wàn)元計(jì)，前五年分?jǐn)偼辏骄總€(gè)月成本約1166元；再加上每間房每個(gè)月的運(yùn)營(yíng)成本500元，粗略算下來(lái)，這套房每月的總成本在4466元，也就是說(shuō)，前五年基本不賺錢。

觀察者網(wǎng)也注意到，長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)的賦稅負(fù)擔(dān)包括12%的房產(chǎn)稅，6%的增值稅，25%的企業(yè)所得稅，以及1%左右的其他附加稅，企業(yè)綜合稅率負(fù)擔(dān)達(dá)17%，對(duì)于長(zhǎng)租公寓資金壓力極大。一旦出租率下滑，就可能出現(xiàn)高額虧損。

在這種經(jīng)營(yíng)模式之下，也就不難理解長(zhǎng)租公寓頻頻“劍走偏鋒”，“租金貸”用于緩解現(xiàn)金流壓力；搶房源是為了規(guī)模優(yōu)勢(shì)；甚至不惜將剛剛裝修完、甲醛超標(biāo)的新房直接出租，引爆了自如“甲醛門”。

如何解決發(fā)展難題？

值得注意的是，此次疫情對(duì)于原本就資金鏈緊張的長(zhǎng)租公寓公司又是一次消耗。其中就包括自如。

按照自如公開的說(shuō)法，公司已經(jīng)通過減免服務(wù)費(fèi)，新簽0押金、按時(shí)為全國(guó)業(yè)主打房租款，并請(qǐng)疫情期間合同到期的業(yè)主延遲解約等手段安置了9000多名租客，累計(jì)各項(xiàng)投入近5000萬(wàn)元。

面對(duì)社會(huì)的指責(zé)，自如母公司，鏈家董事長(zhǎng)左暉在朋友圈中表示：這一波疫情之下，長(zhǎng)租公寓理論上有四種策略：A和業(yè)主協(xié)商降租金同時(shí)降低房客租金；B和業(yè)主和房客都基本按照原合同執(zhí)行；C降低業(yè)主租金但和房客按照合同執(zhí)行；D和業(yè)主按合同執(zhí)行但降低房客租金。

自如采取的是B策略，如果真的全面選了D，沒企業(yè)撐得過2個(gè)月就陣亡了。

即使像自如這樣的頭部玩家，也很難全面進(jìn)行減租。而業(yè)內(nèi)的另外一家企業(yè)蛋殼甚至用上了“要求房東減租，房客繼續(xù)收租”這樣的“非正常”手段。

內(nèi)外交困，長(zhǎng)租公寓應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

日前，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶與新派公寓創(chuàng)始人王戈宏聯(lián)名發(fā)布了《關(guān)于成立“國(guó)家租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)信貸支持基金”扶持中國(guó)租賃產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議》（下稱建議），建議提到，國(guó)家租賃行業(yè)由于缺乏金融政策支持，疊加包租模式的先天缺陷，繼續(xù)發(fā)展遭遇瓶頸。

這一建議聯(lián)合了行業(yè)排名前30的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，是行業(yè)性的集體發(fā)聲求援。建議指出，歐美國(guó)家已經(jīng)建立相當(dāng)成熟的金融制度，而國(guó)內(nèi)從事租賃性行業(yè)的企業(yè)資金渠道主要來(lái)自風(fēng)險(xiǎn)投資以及租金收入，無(wú)法從銀行現(xiàn)有的制度下獲得便宜的長(zhǎng)期資金。導(dǎo)致部分企業(yè)被迫使用“租金貸”最后爆雷。

建議希望國(guó)家能夠設(shè)立相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持基金，對(duì)合格的租賃性企業(yè)用低息長(zhǎng)周期貸款進(jìn)行支持；聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)咨詢等機(jī)構(gòu)，建立新型的信用評(píng)價(jià)體系，也可設(shè)立政府擔(dān)保平臺(tái)，為租賃性行業(yè)企業(yè)提供融資擔(dān)保，提高銀行對(duì)租賃性行業(yè)企業(yè)信貸發(fā)放的積極性；聯(lián)合保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，建立我國(guó)租賃行業(yè)保險(xiǎn)體系；借鑒銀行信貸部門機(jī)制成立基金審批委員會(huì)，審核租賃機(jī)構(gòu)貸款的資格。

有了貸款支持與擔(dān)保還不夠，長(zhǎng)租公寓還需要“修煉內(nèi)功”。

巴樂兔研究院院長(zhǎng)高萌向新京報(bào)指出，疫情會(huì)導(dǎo)致一批小的長(zhǎng)租公寓公司出局，剩下的長(zhǎng)租公寓必須加強(qiáng)防控、展開自救。

“從短期來(lái)看，疫情使租客減少，企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)有生意，提升租客體驗(yàn)，通過各項(xiàng)措施盡可能留住老租客，擴(kuò)大租期，并通過老租客介紹新租客，從而增加生意。同時(shí)，應(yīng)盡量節(jié)省不必要的開支，暫時(shí)中止拿房擴(kuò)張，降低消耗。”高萌稱，從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)更要認(rèn)識(shí)到行業(yè)已過了粗放發(fā)展的階段，需進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，追求現(xiàn)金流健康，盡快實(shí)現(xiàn)盈利。

貝殼研究院租賃分析師黃卉則指出，隨著后續(xù)疫情的發(fā)展及控制，租賃需求會(huì)逐漸恢復(fù)，包括節(jié)后換租的需求、畢業(yè)季租賃需求等釋放，市場(chǎng)將逐漸修復(fù)。“住房租賃行業(yè)長(zhǎng)期向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變。”黃卉強(qiáng)調(diào)，品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求，也是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果，市場(chǎng)需求才是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的根本動(dòng)力。

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