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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年開年，熱點城市二手房市場再次變得火熱，針對如假結婚、茶水費等亂象，各地整頓手段也層出不窮，但始終無法從根本上為樓市降溫，特別是杭州、深圳等地一二手房倒掛現象仍然嚴重。

于是，以房地產交易資金監管作為手段再次被重提，這次被推上“浪尖”的是經營貸。

廣州一地問題貸款305戶

3月16日，廣東銀保監局和中國人民銀行廣州分行發布了一組數據，讓人們感覺到這次樓市整頓的決心。

數據顯示，截至16日，廣東轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。

對此，廣東銀保監局已要求銀行限期整改問責，目前銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施，對存在違規問題的內部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經濟處罰等問責。

從現場調查和銀行自查的情況看，銀行機構暴露出授信調查未充分了解客戶財務狀況、貸后管理不到位導致信貸資金被違規挪用于購房等問題，反映了銀行機構在信貸管理的制度和執行上存在不足。

事實上，從今年2月初，廣東銀保監局就已下發《關于組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，部署全轄銀行機構從授信調查、審查審批、貸后管理以及第三方機構業務合作等方面開展全面自查。

不過，直到此時驟然通報排查結果，才令人們意識到，這次再也不是“說說而已”。

觀察者網從多位廣州有經營性貸款的市民處得知，現階段接連收到銀行工作人員電話，排查貸款資金用途是否與合同約定相吻合，“這次不像以往的抽查模式，幾乎是逐個排查，詢問的也十分仔細，一旦發現貸款資金用作買房、還貸等用途，沒有任何商量余地”，不同的是，在抽貸方式上，有的要求一次性全額結清，有的要求分期提前還款。

在中原地產首席分析師張大偉看來，最近排查經營貸的力度非常大，這對于能夠抑制市場過熱意義重大。同時也讓經營貸回歸到它的本質，有助于企業經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。

北上廣深同步展開

所謂經營貸，即銀行面向企業發放的一種貸款產品，以企業需要資金為由，向銀行申請貸款，以企業法人或者股東名下房產抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經營貸”。

張大偉分析稱，2019年之前購房是不太可能用經營貸的，因為無利可圖。經營貸一般1-3年歸本，利率遠遠高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會用經營貸買房，得不償失。

不同的是，自去年開始，為支持中小企業的發展，多地出臺了降低經營貸利率，乃至于直接貼息的優惠政策，不少銀行的經營貸利率降低到3.85%上下，甚至更低。經營貸周期也逐漸拉長，最高可以做到20年還款。這個利率與房貸利率相比，可以說極具吸引力，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。

央行此前公布的數據顯示，2020年末，銀行本外幣住戶經營性貸款余額為13.62萬億元，同比增長20%，全年增加2.27萬億元。

盡管在增加逾2萬億元的數字背后，經營性貸款資金違規流入樓市股市的數額尚不得知，但從貸款中介們的實際成交熱度來看，違規流入樓市股市的經營貸資金并不少，業內人士普遍認為，這部分貸款主要集中在北上廣深及杭州等樓市持續火熱的城市。

而此次嚴查經營貸城市當然也不只廣州，北京、上海、深圳另外三個一線城市的行動幾乎同步展開。

觀察者網從北京、上海、廣州等地多家銀行處得知，目前各家銀行幾乎都在嚴查，一旦發現利用經營貸資金買房，將立即讓其還清貸款。監管新規下，想要用經營貸買房炒房的可能性，將被大大降低。

同時，一名在深圳長期幫助客戶辦理貸款的中介經理也向觀察者網表示，自上月開始，用新的房本為新注冊公司辦理經營貸，幾乎不可能完成，各家銀行都追加了不少“硬指標”，比如要求房本滿2年，要求公司具備一定期限的經營流水，對資金用途的說明需更加詳細等等。

而對于各地排查嚴格程度，眾人說法不一，因為截至目前，僅廣東一地通報了排查結果，還特意把深圳排除在外。

如上海早在1月29日，就由銀保監局印發了《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，明確提及要是2月底完成。如今3月已經過半，結果如何尚未可知。

再如深圳，早在2020年4月就已經由中國人民銀行深圳市中心支行通報過一次“關于經營貸流入樓市的初步排查情況”，明確表示只是個別情況，規模占比很小，要求全面排查后，深圳市中小企業服務局表示，不存在貸款貼息資金進入樓市的情形。

而此次廣州率先發布排查結果，在張大偉看來，結結實實的將了上海、深圳一軍。

如何根治經營貸違規

張大偉表示，從銀行的信貸大數據看，深圳、上海的經營貸投放量要遠超廣州，從房價漲幅上來講，廣州也遠遠不及深圳、上海，所以從邏輯上，深圳、上海利用經營貸買房的人數要超過廣州。

不過，亦有分析人士向觀察者網指出，廣州一地此次排查出的300余戶總資金不過1.47億元，相較于經營貸整體規模占比不足0.1%，幾乎是九牛一毛，因此具有很大偶然性，無法進行比較。

他認為，北上廣深具體能排查出多少違規使用的經營貸，主要還是看當地政策執行力度，其次，銀行系統是否配合也十分重要。“例如如果只是審查變嚴格了，風口一過很容易復蘇，而假如添加責任追查制度就會不同；再如對已發放的違規貸款篩選和追查方式、力度等都會對結果造成很大影響。”

前文所述中介經理告訴觀察者網，此前經常幫助買房客戶辦理經營貸，幾乎房本一到手，注冊一家新公司，立刻就可以去銀行辦理貸款，且對于銀行來說，明知這部分資金是用來買房的，反而更加受歡迎，因為相對于用貸款做生意，用來買房顯然風險要低得多。

因此，張大偉認為，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高于按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。

一位工商銀行上海分行工作人員對觀察者網表示，對于銀行來說，有了合規的抵押品和公司，就意味著在賬面上是合規的，銀行的利益也能夠得到保障，自然達到放貸標準。但對于已發放貸款的逐個排查，看似簡單實則工作量巨大，銀行也沒有完全足夠的人力去做100%的貸后資金用途監管，因此能做到什么程度自己暫時也不清楚。

此外，據AI財經社報道，在近期全國各地嚴查經營貸的風氣下，已經有多家銀行開始按照“經營貸后是否有按揭”的篩選標準進行甄別。但對于銀行自查的有效性，業內不少人依然持有懷疑態度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“經營貸流入樓市實踐中是很難監管的。在房貸額度和占比受到管控的情況下，銀行更有動力去發放房產抵押變相進入樓市的經營貸，緩沖房貸下降造成的利潤的損失。所以，依靠銀行內部的貸后檢查，不會有太大的效果。”

李宇嘉建議：“未來的做法，更多是地方銀監部門和人民銀行聯合檢查，以及商業銀行總行審計部門的貸后檢查。從近期的地方動態來看，各地銀監部門都在加強對經營貸貸后的資金流向檢查。包括交易背景的真實性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現，是否存在借款人及直系親屬在近半年購房的情況。”