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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月18日晚間，招商局置地發布2020年度業績稱，2020年度，招商局置地溢利為15.13億元，同比減少約44%；公司擁有人應占溢利為7.01億元，同比下降約61%。

事實上，這并非招商局置首次歸屬股東利潤下滑。招商局置地2020年半年報稱，公司凈利潤和歸屬于公司股東凈利潤，將分別較去年同期減少約69%和約80%。

受業績消息影響，招商局置地股價午間一度下挫超3%。截至3月19日收盤，招商局置地報1.170港元/股，總市值57.39億港元。

聯合開發攤薄股東利潤

相對于招商蛇口的大版圖，招商局置地在業內顯得沒有什么存在感。

公開資料顯示，招商局置地前身為東力實業控股有限公司，1997年10月登錄港交所。2012年，招商蛇口收購東力實業借殼上市，隨后向其持續注入包括位于廣州、重慶、佛山和南京4座城市的地產項目。

2013年，為了避免同業競爭，招商局置地與招商蛇口簽訂了不競爭契據，以地域為限劃地為王。

這也不難理解，為何2020年招商局置地營收來源于佛山、廣州、重慶、南京及句容以及西安項目，并分別占其總收益的12%、17%、36%、33%及1%。

在“總部”的陰影之下，招商局置地近年來業績增速逐步放緩。2016年—2019年，招商局置地分別實現銷售額159.86億元、241.57億元、344.32億元、376.33億元，同比增長78.61%、51.11%、42.53%、9.30%。

不過，這一趨勢在2020年發生了變化。年報顯示，2020年全年，招商局置地連同其聯營公司及合營企業實現合同銷售總額為498.74億元，同比增長約33%；合同銷售總面積為275.36萬平方米，同比增長約30%。

值得注意的是，和增長的業績相比，招商局置地凈利潤和歸屬于公司股東凈利潤都出現大幅下滑。

具體來看，2020年，招商局置地溢利為15.13億元，同比減少約44%；公司擁有人應占溢利為7.01億元，同比下降約61%；每股基本盈利為14.3分，同比下降約61%；毛利為47.2億元，同比下降約25%。

對于盈利預期減少的主要原因，招商局置地方面表示，除了結轉項目中低毛利項目占比較高導致整體毛利率同比下降等因素之外，2020年，其結轉項目中通過非全資附屬公司進行的項目占比增加，所以歸屬于公司股東凈利潤明顯減少。

與之相對，招商局置地資產聯合開發的動作頻繁。2020年12月16日，招商局置地發布公告稱，將與保利城市發展及廣州保穗置業有限公司訂立合作協議，以透過廣州保穗置業有限公司開發合作開發廣州琶洲東區地塊。根據協議，雙方按照50%和50%之股權比例承擔地價、初步注資、與開發該地塊有關之稅項、開支及總投資金額。

此前，招商局置地聯合保利、新希望等企業合作開發南京地塊，分別持股20%；聯合五礦地產按51:49股權比例成立合資公司，以收購廣州一幅7.68萬平商住地塊；增資16.25億，入股保利佛山禪城商住項目等。

58安居客研究院院長張波分析認為，引入合作方、參與其他項目合作，這些方式在這兩年房企中都較為常見，一方面是規模化的訴求，能過增加合作項目達到開發規模的同步提升，這已經是行業內慣用的方式；另一方面也可能是品牌輸出，通過對一些項目的注資，來提升項目的溢價水平，達到更好的銷售目標。

資金困局

一個是業績超2500億的龍頭房企招商蛇口，一個是連500億元銷售業績都未達成的招商局置地，兩者同是招商系出身卻走向不同。

這一點在拿地方面表現明顯。和招商蛇口20%溢價率、92647.6元/平的樓板價、總價56.66億拿下虹口一地塊一擲千金不一樣，招商局置地較少出現在招拍掛市場、也很少拿高溢價地塊。

數據顯示，截至2020年年底，招商局置地未售或未預售之物業項目之可售建筑面積僅549.34萬平方米。

談及拿地，就不得不提及招商局置地的現金流情況。年報顯示，于2020年12月31日，招商局置地銀行結余及現金為97億元。

換句話說，招商局置地的可使用資金都不夠拿下兩個虹口地塊。

為了尋求更多的資金來源，除了常規融資途徑之外，招商局置地計劃重點發展“輕資產”業務，計劃將業務拓展至房地產投資信托管理。

年報顯示，招商局房托基金于2019年12月10日在港交所上市后，招商局置地通過招商局置地資管開展其房地產投資信托管理業務。截至2020年12月31日，招商局置地錄得資產管理服務收入約1807.4萬元。

招商局房托基金的收入對高周轉的房地產而言無疑是杯水車薪。“沒錢拿地，只能看看有沒有機會持別家房企項目的一點股權。”業內人士向觀察者網表示。

因此，深陷資金困局的招商局置地不得不忍痛“賣子”。

2020年上半年，招商局置地將西安項目的49%權益出讓給華僑城。招商局置地董事會表示，經扣除相關成本及開支后，出售事項的所得款項凈額將約為人民幣4.8億元，擬用于開發該地塊。

進入下半年，招商局置地再度變賣資產。2020年9月6日，招商局置地將其位于廣州番禺區的六項物業，以5.27億元售于招商局仁和養老投資有限公司，獲益1.29億元。招商局置地同樣表示，將所得款項凈額擬用于其他物業投資及用作集團的一般營運資金。

一個月后，招商局置地與南京誠盛訂立股權轉讓協議，招商局置地同意出售南京信盛商業管理有限公司100%股權，代價為人民幣7.93億元。

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