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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月18日晚間，佳兆業美好發布2020年度業績報告。

公告顯示，2020年佳兆業美好實現總收入17.3億元，同比增長37.1%；毛利潤5.27億元，同比增長39.4%，毛利率30%；歸屬股東凈利潤2.22億元，同比增長35.4%。

業績會上，佳兆業美好主席兼總裁廖傳強宣布企業未來業績目標：2021年新增在管面積超過1億平方米，公司2020-2023年的收入復合增長率不低于55%，利潤復合增長率不低于60%，到2023年末在管面積突破2.4億平方米，屆時全年目標收入接近70億元，目標凈利潤10億元。

或是受此“豪言”影響，3月19日佳兆業美好股價低開高走，最終報收28.1港元，大漲26.58%，總市值43.29億港元。

母公司與第三方來源各半

年報數據顯示，截至2020年末，佳兆業美好物業管理服務已覆蓋中國15個省份、直轄市及自治區的51個城市，總在管建筑面積達5750萬平方米，總物業管理數量為435個，其中包括195個住宅社區及240項非住宅物業。

從規模上來看，企業目前尚處于行業中游偏下的位置，頭部企業如萬科物業、恒大物業、碧桂園服務等在管面積均超過3億平方米，而據此前機構統計數據，2020年末在管面積過億的物業企業將超過30家，因此佳兆業美好的位置相對尷尬。

值得一提的是，不同于其他中型物業上市公司，佳兆業美好早早得就擺脫了“母公司依賴癥”，其在管面積構成中，近兩年來自集團開發物業和獨立第三方得占比幾乎平分秋色。

行業普遍認為，物業企業過度依賴母公司開發項目，而自身缺乏自由市場競爭能力對于企業未來是致命的，特別是房地產開發進入存量房時代，市場外拓上有較強競爭力、積極發展多元業態勢必更容易脫穎而出。

不過，觀察者網注意到，企業此次股價大漲之前，自2020年中期開始，就隨著物業股大范圍估值回調一路下跌，相比2020年6月3日39.43港元的高點，如今市值仍舊縮水近三成。

且企業目前市盈率（PE）為20.55倍，這在普遍高估值的物業股中也難言優秀，如碧桂園服務、恒大物業等行業龍頭PE普遍在50-80倍之間，華潤萬象生活PE更是超過100倍，而通常PE低于20的物業公司多為背后無房企支撐或者本身規模特別小的，如燁星集團PE為5.85倍，興業物聯PE為8.79倍。

有分析人士向觀察者網表示，物管行業目前是“存量+增量”的發展模式，業績增長的核心動力仍是規模增長。因此，一方面企業背靠大房企，基礎增量有保障，另一方面市場外拓能力較強的物業公司毫無疑問會被資本市場看好，估值較高。

收并購規模擴張

值得注意的是，來自第三方獨立開發的在管面積占比較高，并不完全等同于企業核心競爭力很強，而是很大可能來自于收并購，佳兆業美好的癥結正在于此。

財報顯示，2020年企業共完成2起收并購，標的分別為寧波朗通物業服務有限公司60%股權和浙江瑞源物業管理有限公司（浙江瑞源）60%股權。通過這兩項收購，企業終于在長三角站穩腳跟，區域在管面積達2754萬平方米，直接占到企業總量的一半，遠遠超過企業大本營所在粵港澳大灣區。

此外，企業收購浙江瑞源發生的時間點還恰恰在2020年12月27日，明顯帶有“年終突擊”的嫌疑，也恰恰反映了企業管理層急于擴張自身規模的迫切需求。

業績會上，提及今年的擴張目標時廖傳強表示，企業2021年新增在管面積要超過1億平方米，其中母公司從2021年開始每年將不低于500萬平方米的交付，來自收并購的規模為3000萬-4000萬平方米，投資拓展則不低于750萬平方米增幅。

廖傳強指出，從并購渠道上來說，整個行業內所處的上市公司都一樣，更多拼得是自身品牌以及團隊的凝聚力。因為無論通過股權并購還是通過資產平臺以及通過第三方招投標，或者通過自己旗下子公司并購，渠道大家都顯而易見。因此，“大家不應該關注這個市場有多熱，而是自身品牌的輸送力以及溫暖感”。

關于資金問題，廖傳強也表示，截止目前，公司賬面資金在近10億元，可以保障公司未來2-3年的資金的需求。

由此看來，企業以收并購作為主要擴張手段得思路已經十分明白。

事實上，收并購在物業擴張中并非萬能。上海中原地產分析師盧文曦認為，并購雖能使企業在短時間內快速做大規模，以滿足企業上市以及資本市場的需求，但同時，短期的快速發展或也將為企業帶來經營的壓力、甚至是利潤的下降，在企業管理上面臨的風險與挑戰也將貫穿始終。

同時，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也提出自己得建議：在并購過程中，物業公司首先要注意被并購標的不能有大的瑕疵、法律障礙和法律陷阱等問題；二是由于涉及到后續管理中的整合是否順暢，企業要注意被并購對象和企業價值觀是否融合；三要注意并購企業是否可以和自身形成協同互補，相互加持而不是相互消耗的效果。

此外，柏文喜認為，物管頭部企業的資源“掠奪”為中小企業既帶來挑戰也帶來了一定的機遇。一方面，這迫使中小物管企業不得不快馬加鞭發展自己，以保持獨立的生存空間，否則就會被行業大潮所吞沒；另一方面，也為其提供了一些和大公司聯合共同發展的機會，獲得托付未來的平臺，必要時可以實現與資金雄厚者進行進一步的合作與融合。

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