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很長時間以來，“三道紅線”均是圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的核心話題。

3月26日，在龍湖集團2020年度業(yè)績會上，“三道紅線”不出意料地被媒體再度提及。“以前是自律，現(xiàn)在是他律。”龍湖集團董事長吳亞軍則為其作了新的注腳。

“外部力量有助于龍湖行業(yè)競爭力再上一個臺階，他律進一步加強，對企業(yè)來講是好事，過去企業(yè)管理只能靠治理，現(xiàn)在還有他律的壓力，督促企業(yè)自身練好內(nèi)功。”

去年8月，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，為房企財務(wù)指標(biāo)提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務(wù)規(guī)模的無序增長，即“三道紅線”。

隨著行政性監(jiān)管與嚴(yán)控金融風(fēng)險的政策連續(xù)出臺，長效機制的穩(wěn)妥落實，行業(yè)健康發(fā)展的路徑正愈加清晰。2020年年報里，龍湖的數(shù)據(jù)依然凸顯出高度的克制與謹(jǐn)慎：截至2020年末，凈負(fù)債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現(xiàn)金短債比達到4.24倍，剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為67%。作為房地產(chǎn)行業(yè)最為“自律”的企業(yè)之一，龍湖集團在2016年-2020年5個會計年度期末，資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均未超“三條紅線”閾值，穩(wěn)居綠檔。

業(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉坦言，過去多年，龍湖一直在強化能力杠桿、降低財務(wù)杠桿，面向未來這個行業(yè)的發(fā)展是很難再依靠高的財務(wù)杠桿去做，更多要靠未來的能力杠桿去做，龍湖會加大力度推動。“持續(xù)加強和提升的能力杠桿，也為龍湖打造出高質(zhì)量快速運營的能力。”

多年來，龍湖打造的寬業(yè)務(wù)圍欄能力，或是其完成“杠桿換擋”的一個縮影。2020年，龍湖集團投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入75.8億元，同比增長30.9%，其中，商業(yè)租金同比增長23%，繼續(xù)發(fā)揮著其在任何波動周期里的“壓艙石”作用；冠寓全年實現(xiàn)租金收入18.1億元，成為經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。此外，龍湖智慧服務(wù)在2020年實現(xiàn)營業(yè)收入58.4億元，繼續(xù)保持著36%的較高同比增速。

進入新的一年，龍湖業(yè)務(wù)圍欄進一步延伸。生長于智慧服務(wù)土壤上的房屋租售與房屋裝修，在2021年初被龍湖集團正式升級為主航道業(yè)務(wù)，并冠以全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”。可以看到，圍繞居住需求，龍湖正在探索新的邊界，并有望以協(xié)同發(fā)展衍生新的增長動能，進一步強化自身的能力杠桿。

一直以來，“先做長，再做強，而做大是自然而然的結(jié)果”是龍湖不斷發(fā)展的重要邏輯。在本次業(yè)績會上，吳亞軍再一次談及龍湖的底層經(jīng)營能力，“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標(biāo)要讓位于長期目標(biāo)的，難看的事要弄出來，有風(fēng)險要亮出來，龍湖是丑媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆。”

從自律到他律，從財務(wù)杠桿轉(zhuǎn)向能力杠桿，龍湖在2020年成績依然不俗。根據(jù)2020年年報顯示，龍湖集團營業(yè)額同比增長22.2%至1845.5億元，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%。

在“他律”的新環(huán)境下，龍湖迎來了又一輪成長窗口期，也獲得了順應(yīng)趨勢擴大自己的能力圈、拓展業(yè)務(wù)版圖的契機。