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（文/張玉 編輯/馬媛媛）經歷過最初的暴利發展之后，近年來，房地產行業正在迎來發展“冷靜期”。克而瑞數據顯示，2020年，66家行業典型房企中有近7成企業毛利率、歸母凈利率雙降。

而隨著毛利率開始“往10%的方向發展”，房企也紛紛開始跨界轉型、尋找新的經濟增長點。不過，從目前的發展來看，熱熱鬧鬧的轉型短期內并未給房企帶來多少真金白銀。

一位行業排行前50強的上市公司高管黎南（化名）向觀察者網表示，現在整個房地產行業的集中度越來越高，百強和十強對于行業的壟斷程度越來越大，可能未來前十強會占整個市場份額的50%。未來重點還是關注一線城市，“有人口導入的地方就會有未來。”

毛利率走低

“毛利下降是個很正常的事，現在地產就跟白色家電一樣，不賺錢，但又不能不做。”黎南無奈表示。

一位長期關注房地產行業的業內人士也向觀察者網表示，毛利率下降的事情從前兩年就已經開始了，并且一直掉的比較厲害，“基本上毛利率要往10個點的方向去看了。兩年前就有人說，房地產再這樣下去要變制造業了，就說明毛利率跌的太嚇人了。”

億翰智庫數據顯示，2020年由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標桿房企（以下簡稱“E50房企”）平均ROE（凈資產收益率）為14%，較2019年下降3.5個百分點。其中，2020年ROE高于20%的房企僅占比16%，較2019年下降8個百分點；ROE位于10%至20%之間的房企個數占比52%，較2019年下降10個百分點；ROE低于10%的房企占比32%，較2019年上升18個百分點。

從截至目前已披露年報的66家行業典型上市房企的營收和利潤規模來看，2020年整體的營業收入為4.54萬億元，營收增速的中位值為18.4%，較2019年的28.7%下降10.3個百分點。另據Wind數據顯示，2010年房地產行業銷售毛利率為38.1%，到2020年，房地產行業毛利率僅有25.92%，毛利率跌去三分之一。

在2020年全年業績發布會上，中南建設副總經理兼財務總監辛琦直言，從未來來講，行業毛利率不太可能逆勢上升，在價格封頂，地價可能略有上漲的前提下，毛利率空間進一步壓縮。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，近年來調控日益趨嚴，限價政策強行壓縮房價的上漲空間。在土地端，要么就不限價，價高者得。或者限價之后自己報自持比例。“這個是直接挖企業肉的，對企業的殺傷力真的很大。”

行業利潤空間的攤薄使得馬太效應加劇。“未來地產行業發展集中度會更高，最后可能央企國企有個10~20家，民營企業有個10家，小企業最后都被合并了。”黎南表示。

不過，對于規模而言，能否持續盈利是開發商們最關心的問題。“開發商不僅面臨市場自然整合、淘汰；還面臨宏觀調控層面整合。規模重要嗎？肯定重要，不盈利的規模能持續嗎，持續不了，我們肯定需要能持續盈利的規模。”黎南說。

轉型道阻且長

地產生意不好做，跨界成為近年來房地產圈的流行詞。

“以后誰再說我們是發展商我跟誰急！”在2017年舉行的一次媒體活動上，萬科集團董事會主席郁亮如是說。玩笑的背后多少反映出追求“活下去”的萬科對于未來的探索和想象。

2020年5月，萬科官網發布的招聘信息顯示，旗下食品事業部招聘豬場拓展經理、聚落化豬場總經理、豬場獸醫等。對于萬科養豬這件事，郁亮曾公開回應表示，不是因為豬肥房地產瘦，而是因為萬科物業平臺做得不錯，很多人想到這個平臺賣東西，比如米、面、油等，“我們就說，要不自己來試試看”。

如果說萬科養豬是物業平臺的拓展，碧桂園則是讓機器人在工地上“搬磚”。在今年3月份的業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，有信心建筑機器人和機器人餐廳，在明年全面實現盈利。相信機器人對主營業務的支持是非常強大的。“新業務一定會成功，而它們的成功一定會給股東和投資者帶來更多的回報。”

據悉，碧桂園現有在研建筑機器人46款，絕大多數通用于現澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，其中18款建筑機器人已投入商業化應用。

安永大中華區房地產主管合伙人湯哲輝日前公開表示，隨著行業增速的下滑和土地紅利的不再，房企依靠純地產開發獲得的盈利大幅下滑，規模增長也遇到瓶頸。在“三道紅線”新規下，房企不僅面臨著更高的融資成本壓力，而且通過增加財務杠桿實現規模跨越的機會更少，故而也迫切需要在差異化競爭中尋找機會。因此，大多數房企積極探索新的利潤增長點，對多元化業務的重視程度也在上升，即“轉型升級”。

不過，對于當下房企的多元化轉型，盧文曦表示并不看好。“養豬，現在豬價在往下掉；造車屬于跨行業了。房地產企業還是應該老老實實地做地產，不要去做很偏的冷門行業。”

對于房地產企業來說，某一時點不恰當的轉型決策可能會給企業發展帶來巨大的打擊。2017年，銀億股份進軍汽車制造業，先后通過收購控股比利時邦奇集團、美國ARC等相關資產。不過，大規模的并購給銀億股份帶來的資金壓力也不容小覷。2019年6月，為妥善解決債務問題，銀億集團、銀億控股向寧波中院提交了重整申請。

關于賽道，湯哲輝建議選擇的順序是物業、造車、康養和養豬。從幾個角度出發，首選物業是因為物業對地產商而言，依舊是一個非常好的切入口。造車是歸為“地產+科技”一類賽道，開發商不一定要親自去造車，開發商可以是做投資商的角色。可以預見，開發商、投資商、服務商、運營商等各類力量會集聚在房地產的下半場。康養和養豬應該歸入“健康中國”產業。地產企業要擁護國家大戰略，順勢而為。

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