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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，各大城市首批集中供地陸續(xù)開啟，成為一場房地產(chǎn)界的饕餮盛宴。

5月10日-11日，北京土拍兩日攬金981億元，加上此前以低價(jià)成交和招標(biāo)形式出讓的5幅地塊，30宗土地共計(jì)收獲1109億元。

在此之前，長春、廣州、重慶、杭州、無錫、沈陽等數(shù)個(gè)熱點(diǎn)城市首次集中供地也收獲頗豐，各大地產(chǎn)商火力全開，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，“地王”單價(jià)被不斷刷新。

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從4月15日長春首場，到5月11日結(jié)束的北京土拍，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)7城共推出261幅土地，土地出讓金總收入4476億元，124家房企各有斬獲。

制表：觀察者網(wǎng)

5月13日，深圳、廈門、福州、青島等四個(gè)城市集中式土拍也已經(jīng)開啟，數(shù)十個(gè)地塊再次入賬數(shù)百億元。且接下來，上海、天津、南京、寧波等城市也已經(jīng)嚴(yán)陣以待。

在目前已經(jīng)完成首次集中供地的城市中，廣州盡管多為郊區(qū)土地，依然有7幅達(dá)到封頂價(jià)；重慶單個(gè)地塊最高溢價(jià)率達(dá)到130%；北京多宗地塊達(dá)到20%共有產(chǎn)權(quán)比例而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程；杭州競標(biāo)自持比例最高達(dá)到40%，可見土地的稀缺及房企對于土地的追捧。

單個(gè)城市土拍收入最高的城市是杭州，57宗土地全部兜售一空，攬金1178億元，平均溢價(jià)率24.85%，且有41宗進(jìn)入競標(biāo)自持程序，有媒體戲稱為“杭州2200多年來收入最高的一天”。

另外，也有11宗地塊無人問津最終流拍，分別為廣州6宗、沈陽3宗、長春2宗。

北京成“模范”

不同于杭州、廣州和重慶的地王頻出，也不同于長春、沈陽等地的冷清，擁有超然地位的北京城，受追捧程度最高（超過200組房企），平均溢價(jià)率卻是最低的，只有6.41%，被業(yè)內(nèi)稱為今后“集中式供地的模范城市”。

究其原因，當(dāng)然不是北京推出的土地“不香”，而是出在此次土拍設(shè)置的、被稱之為“有史以來最復(fù)雜”的出讓規(guī)則。

簡而言之，就是先設(shè)定一個(gè)土地溢價(jià)率上限，30幅地塊從4%至25%不等；其次各個(gè)企業(yè)競標(biāo)配建公租房面積或者政府持有的共有產(chǎn)權(quán)房比例，依舊設(shè)置最高上限，大約20%上下；最后，達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程，各家分別從綠色建筑、裝配式建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式等方面的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中申報(bào)方案，最終選取最優(yōu)者獲勝。

此外，多數(shù)地塊對于配建學(xué)校、醫(yī)院、公路等基礎(chǔ)設(shè)施也附有詳細(xì)指標(biāo)，并且所有地塊在出讓前就已經(jīng)明確了未來最高售價(jià)。

這一競拍規(guī)則被稱為“新三競”，以犧牲部分土拍收益為代價(jià)來限制未來房價(jià)，同時(shí)在一定程度上保障了配建設(shè)施的質(zhì)量，也極大地限制了開發(fā)商的利潤空間。

以朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)L01地塊為例，起始價(jià)30億元，建筑面積80955平方米，包含8500平方米養(yǎng)老設(shè)施以及3000平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的配建。最終不僅競價(jià)達(dá)到上限31.5億元，競選公租房面積也達(dá)到上限13900平方米，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申報(bào)流程，等待意向房企后續(xù)競標(biāo)方案決定歸屬。

也就是說，這塊“搶手貨”最終溢價(jià)率看似只有5%，但中標(biāo)房企去除了無償修建的公租房和配建設(shè)施之后，剩余可售部分只有68.6%了，樓面價(jià)達(dá)到5.67萬/平方米，而該項(xiàng)目未來售價(jià)最高才7.1萬/平方米，留給開發(fā)商的建設(shè)成本少得可憐。

此外，未來北京市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將有所改變。中指研究院認(rèn)為，北京首次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，弱化了原有的共產(chǎn)房和限競房出讓方式，重啟了競配建公租房出讓方式，創(chuàng)新性推出“競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競建高品質(zhì)住宅”等出讓方式。

受此調(diào)整影響，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，盡管房企利潤空間被壓縮，但從大家爭搶力度來看并非無利可圖。“之前北京限競房地價(jià)與房價(jià)相差1萬的項(xiàng)目就出現(xiàn)不少，此次雖然對配建質(zhì)量做了要求，但開發(fā)商依然會想盡辦法降低建筑質(zhì)量、節(jié)約成本，還有車位銷售等方面，不賺錢是不可能的。”

國企占據(jù)絕對優(yōu)勢

除了競拍規(guī)則變化之外，如此大規(guī)模集中式土地供應(yīng)對地產(chǎn)商資金實(shí)力無疑是巨大考驗(yàn)。因此，資金實(shí)力較為雄厚的國企、央企天然地占據(jù)一定優(yōu)勢。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，拋開北京10宗尚未落地的地塊不談，目前已經(jīng)完成首批集中供地的7座城市中，融創(chuàng)以拿地21宗、金額384億元的絕對優(yōu)勢拔得頭籌。

制表：樂居財(cái)經(jīng)

而拿地金額占據(jù)前10位的房企均超過百億，其中融創(chuàng)、龍湖、卓越和融信4家為民營房企，其余6個(gè)席位均為國企，傳統(tǒng)四大國營地產(chǎn)商“招保萬金”全部在列，還包括央企華潤和廣州國資委旗下越秀地產(chǎn)。

其中，素來低調(diào)蟄伏、銷售規(guī)模不到千億的越秀地產(chǎn)突然大舉進(jìn)攻，豪擲將近300億元，在7城拿下9幅優(yōu)質(zhì)地塊，半數(shù)位于大本營廣州，拿地金額僅次于頭部房企融創(chuàng)，成為首批集中供地的最大“黑馬”。

此外，中交集團(tuán)、中冶集團(tuán)、中國旅游集團(tuán)、中鐵建、首開、珠江投資、中鐵置業(yè)、建發(fā)等一系列原本規(guī)模不大的國資開發(fā)企業(yè)也在本次土拍中表現(xiàn)亮眼，拿地金額從40億到百億不等，將同規(guī)模民營房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

值得注意的是，在部分城市競標(biāo)至價(jià)格上限往往需要搖號確定最終歸屬時(shí)，有錢的房企只需要繳納足額保證金，往往可以無限制注冊多個(gè)“馬甲”來增加中簽率。

國企、央企的資金實(shí)力再次展露，例如廣州土拍時(shí)，最熱門的黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊參與搖號“馬甲”超過300個(gè)。沒實(shí)力的中小房企中簽率只有0.3%，不差錢如中海，一家就準(zhǔn)備了30多個(gè)“小號”，硬生生將中簽率提高到10%。

以至于業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果以后沒有相關(guān)政策制約，實(shí)力強(qiáng)大的房企拿到優(yōu)質(zhì)地塊的概率更大，小房企只能在一些非熱點(diǎn)城市或普通地塊上“撿漏”，強(qiáng)者恒強(qiáng)、大魚吃小魚的現(xiàn)象將愈加明顯。

例如競爭最為激烈的北京土拍中，報(bào)名參賽的房企和聯(lián)合體共有243家，僅保證金就收了1580億元，而土地只有30塊，最終9成玩家花費(fèi)時(shí)間與精力淪為“陪跑”。

值得一提的是，素有房地產(chǎn)界“利潤王”之稱的頭部房企中海以及行業(yè)“老大哥”萬科目前也沒有任何收獲，但卻與其他“陪跑”房企不同，一方面中海與萬科在北京的土儲充足，另一方面其拿地策略很明顯——非好地不拿，最終幾乎全部押寶在了10宗高標(biāo)準(zhǔn)競爭熱門地塊上。

另一家集中土拍中尚無斬獲的頭部房企是世茂，在多個(gè)參拍城市中寧愿錯(cuò)過也不錯(cuò)拿，出價(jià)十分謹(jǐn)慎。而正當(dāng)大家都在這些城市“湊熱鬧”時(shí)，世茂卻將目光聚焦在了非集中供地城市，如長沙、張家港等地，加之企業(yè)較為熟稔的收并購、政府勾地、城市更新等拿地方式，截至目前年內(nèi)已獲取土地20余宗，斥資近200億元。

抱團(tuán)取暖vs強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

而民營房企中，如果說融創(chuàng)與龍湖兩家原本居于頭部的開發(fā)商闖進(jìn)前10尚在意料之中，那么卓越和融信兩家在規(guī)模上一直處于中上游的房企也分別斥資超過140億元，力壓萬科、保利、金地，著實(shí)驚掉了不少人的下巴。

其中，閩系房企融信繼續(xù)延續(xù)重倉杭州的作風(fēng)，成為杭州土拍最大贏家，收獲的7宗土地全部來自這里，斥資142億元；素有“深圳CBD之王”稱呼的卓越地產(chǎn)此次大規(guī)模進(jìn)軍北京，在最終成交的20個(gè)地塊中，拿下4宗，以143億元成為北京本次土拍的頭號玩家。

要知道，從規(guī)模上來看，2020年融信合約銷售額才1500億元，卓越更是連1000億門檻都沒過。

值得注意的是，規(guī)模和實(shí)力相比頭部房企及大型國企央企略有不足的融信與卓越也并非盲目擴(kuò)張，而是紛紛開拓自己的“朋友圈”。其中，融信有5宗地塊是與杭州本土房企濱江聯(lián)合競標(biāo)，而卓越則抱緊了國企中交和首開的大腿，聯(lián)合拿下北京三個(gè)地塊。

事實(shí)上，選擇合作開發(fā)的不僅僅是融信與卓越，在本輪集中供地中十分常見。有的是中小民營房企間抱團(tuán)取暖，有的是國企與民企優(yōu)勢互補(bǔ)，甚至不少大型國企、央企之間也會選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

例如北京土拍，大多就是以聯(lián)合體的形式參與。特別是“金地+華潤+保利”三大巨頭形成的鐵三角聯(lián)合體，一共30宗地塊金地報(bào)名了24個(gè)，幾乎參與了所有的熱門地塊爭奪，出牌過程又快又狠，讓不少實(shí)力較弱的中小房企紛紛吐槽“不給活路”。

盡管目前為止，“鐵三角”僅拿到朝陽崔各莊一宗地塊，但其策略與前文提到的中海和萬科一樣，重頭戲還在于最熱門的10宗高標(biāo)準(zhǔn)競標(biāo)程序。

同時(shí)，亦有分析人士指出，抱強(qiáng)者大腿或者弱者抱團(tuán)盡管是個(gè)不錯(cuò)的取暖方式，但在目前各家參與企業(yè)都進(jìn)入血拼階段，寧肯不賺錢也要拿地賺流量、保障資金周轉(zhuǎn)的時(shí)期，聯(lián)合體的作用被降低了，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰的時(shí)代依然會如期而至。

廣州、重慶平均溢價(jià)率就超過40%的地塊自不必提，杭州競標(biāo)自持比例階段最高達(dá)到40%，北京競標(biāo)公租房比例最高還要高于40%，而未來入市以后房價(jià)卻被限得死死的，如何盈利，是個(gè)未解難題。

那么，為何房企明知是個(gè)“賠錢買賣”卻還要硬著頭皮接下，甚至趨之若鶩呢？

“一切都是為了周轉(zhuǎn)。”有機(jī)構(gòu)分析人士向觀察者網(wǎng)表示，土地對于房企來說相當(dāng)于面粉之于面包，而現(xiàn)在的房企沒有了土地卻不僅僅是停止開發(fā)那么簡單。過去行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代，幾乎大家都崇尚“高周轉(zhuǎn)”，拿地-抵押-開發(fā)-銷售，整個(gè)流程走下來必須保證在一定時(shí)間內(nèi)完成，做到極致可能只有3個(gè)月，一旦無法如期完成就意味著貸款無法償還，或者影響到其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，從而導(dǎo)致整個(gè)資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)。

“所以，對相當(dāng)一部分房企而言，賺不賺錢并不重要，能拿到優(yōu)質(zhì)地塊，保證可以繼續(xù)周轉(zhuǎn)下去，為企業(yè)輾轉(zhuǎn)騰挪留出空間才是最重要的。”上述人士稱。

同時(shí)，亦有上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，從北京及杭州的土拍政策不難看出，未來民營房企轉(zhuǎn)型做城市運(yùn)營商和服務(wù)商才是最終歸宿，大量自持面積及極低的銷售利潤倒逼開發(fā)商不得不從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售中慢慢轉(zhuǎn)變，在物業(yè)服務(wù)及運(yùn)營方面獲得新生。

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