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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“亂哄哄，你方唱罷我登場。”這是今年以來物業企業上市最形象的寫照。

根據觀察者網統計，僅僅6月18~23日的5天時間里，就有包括領悅服務、康橋悅生活、朗詩綠色生活、德信服務等4家物業企業通過港交所聆訊。

與以往不同的是，今年來上市的物業企業中不乏中小體量甚至“蚊型”體量的物業企業。這類企業往往在某一區域內具有比較大的影響力。比如，領悅服務根植于四川，康橋悅生活在河南處于領先地位，朗詩綠色生活根植于長三角，德信服務在浙江省具有重要地位。

同時值得一提的是，今年5月21日，聯交所刊發咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。這對于中小物業企業來說可謂是一場關系重大的考驗。

克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨向觀察者網表示：根據新規粗略計算，2022年起管理面積低于1000萬的小型物企或失去上市機會，遞表沖刺，抓住最后窗口期成普遍心態。

遞表企業集中“井噴”

近年來，物業企業的上市正在迎來一波小高潮。據港交所6月23日披露，領悅服務通過港交所聆訊，并披露了聆訊后的資料集；同日，在河南省處于領先地位的康橋悅生活通過港交所聆訊；就在前一天，朗詩綠色生活通過港交所聆訊；6月18日，德信服務通過港交所聆訊。

這也意味著，在最近的5天時間里，先后有4家物業企業通過港交所聆訊。

克而瑞地產研究統計指出，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達到了17家。進入2021年，先后有宋都服務、新希望服務等4家于上半年成功上市。

值得一提的是，與在管面積動輒上萬億的物業公司相比，今年遞表的多數企業體量并不大，屬于中小物業企業行列。

招股書顯示，截至2020年12月31日，領悅服務已簽約管理234項物業，總簽約建筑面積3620萬平方米，并擁有174項在管物業，總在管建筑面積約2020萬平方米；康橋悅生活擁有112個在管物業，總在管建筑面積約為1570萬平方米，覆蓋3個省的17個城市；朗詩綠色生活在管總建筑面積為1730萬平方米，合共123項在管物業，總合約建筑面積為2370萬平方米。

同策研究院分析師肖云祥向觀察者網表示，這兩年來物業板塊上市的邏輯基本沒有發生大的變化，大多以母公司是房地產開發企業為主。通過分拆物業板塊上市，可優化債務及結構，獲取資金等，“所融資金大部用于橫向收購及服務能力建設”。

在湯曉晨看來，過去兩三年，賽道優勢和物企估值大幅高于房企，催動房企頻繁分拆物企融資，不乏有跟風趨勢。由于物企分拆上市多已準備許久，至少在一年左右，目前遞表的企業多在去年甚至之前就開始籌備，所以今年遞表企業會“井噴”。

區域“標簽”色彩濃厚

赴港上市加速背后，特色鮮明的區域色彩是這些中小體量的物業企業身上較為明顯的標簽。

比如，招股書文件顯示，領悅服務是一家根植于四川省、在西部地區占據穩固地位的物業管理公司。康橋悅生活歷經超過10年的發展，一直深耕河南省，并逐步將業務拓展至河南以外的重點地區。成立于2005年的朗詩綠色生活是一家根植于長三角的物業管理服務商。德信服務總部位于杭州，深耕長三角地區。德信服務方面表示，公司通過16年的發展確立了自身在浙江省的重要市場地位。

而如果將時間線再稍微拉長一些，今年5月底向港交所遞表的祥生活深耕浙江省及泛長三角區域，該部分在管總建筑面積1720萬平方米，占總在管面積的93.4%。2018~2020年，僅僅來自浙江省的收入就占到公司物業管理服務收入56.8%、58.4%及61.6%。

此外，截至2020年12月31日，新力服務的江西在管總建筑面積約為2340萬平方米，占公司在管總建筑面積的72.5%。

“區域型物企面臨著大型物企下沉發展的沖擊，競爭環境日趨嚴峻。但同時區域型物企也有自身地緣優勢帶來的更深的資源網絡和更深的客群把握，經營得當可以擁有一方市場。”湯曉晨表示。

在肖云祥看來，物業行業的邏輯同地產行業的邏輯一樣，房企深耕策略中一個優勢就是在區域內能收獲較好的品牌形象，有較強的傳播力和知名度，而作為子公司的物業管理行業可以依靠母公司的品牌背書獲得市場認同。“母公司為地產主業的物業公司拓展區域需要有一個循序漸進以及與母公司協作的過程。不要盲目的為了拓展而拓展，需要關注市場競爭及運營前景等情況。”

湯曉晨建議，由于外拓競爭日益加大且對資金量要求高，當下尚未完成全國化布局的企業，更應該做好區域深耕，提升服務密度，繼而輻射大本營周邊。

“蚊型”物企上市通道將關閉？

物業企業“緊鑼密鼓”的上市計劃與今年以來的政策環境不無關系。今年5月21日，聯交所刊發咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。

具體來看，新規包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：1、最近一個財務年度不低于3500萬港幣；2、前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。而在調整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個年度不低于3000萬港幣。

據港交所解釋，調高主板盈利要求主要由于盈利規定從1994年推出之后就沒有應經濟和市場發展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調高了五倍。這也造成許多僅僅符合盈利規定的最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率上市。此次新規出臺，主要影響的是這一類市盈率較高，但盈利較低的小型企業。

克而瑞研究分析指出，此次新規出臺，意味著規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

湯曉晨直言，在此背景下，短期內上市潮仍將持續，但會改變部分中小物企上市預期，轉向出售股權或聯合上市。

事實上，今年以來，從碧桂園服務并購藍光嘉寶，龍湖并購億達服務，融創服務收購彰泰服務等等，物企行業內的并購“戰火”已然興起。

肖云祥表示，聯交所《咨詢總結》以及提出的盈利“門檻”是27年前所列，此次修改，符合企業發展規律，同時也有益于聯交所上市企業整體質量的提升。但其認為，上市“門檻”也應該“照顧”到商業模式的呈現，“一些規模不大但是其運營模式體現出了先進、創新的商業模式的企業，對這類企業的上市‘門檻’是否可以考慮適當放低，鼓勵具有創新特質的企業進入資本市場”。

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