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編者按：建省33年的海南，房地產的發展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產火熱發展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現房銷售，再到限制土地供應，引進人才、產業轉型，海南在為去地產化做準備。自貿港建設總體方案落地后，在嚴格的調控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產市場未來的走勢會如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）樂城發展雖有八年時間，但外界對其真實全貌至今依舊模糊。

順著指示牌駛入樂城的第一秒，就可以明顯感受到只屬于園區的獨特氣息。這里沒有游客穿梭，也沒有碧海白沙，除了遠處不時傳來的工地建筑雜音，整個先行區異常安靜。

除入口處顯眼的樂城醫療先行區路標之外，你很難將這個安靜的園區與印象中嘈雜的醫院掛鉤。步行進入博鰲恒大國際醫院大堂，缺失的消毒水味道和過于明亮的墻面，一度讓人懷疑是否誤闖了某個高端寫字樓。

這就是樂城。

“三亞太熱、海口太潮，所以將國際醫療旅行先行區設在了溫度適宜且負氧離子含量很高的瓊海博鰲。”博鰲一齡生命養護中心的工作人員張鑫向觀察者網表示，目前國家醫療體系依舊以疾病治療為主，但慢性病發病率的增速已經不容忽視，在這個大背景下，樂城醫療先行區應運而生。

“來海南踩盤一定不能錯過樂城。”在海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路看來，樂城是海南健康產業的核心，由于有著獨一無二的醫療政策優勢，在全國都是特殊的存在。

“醫療先行區”博鰲樂城

2013年2月，海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區經國務院批準設立，并同意先行區先行先試九條政策措施，這含金量極高的“國九條”也被業內概括為：特許醫療、特許研究、特許經營、特許國際醫療交流。

“境內外新藥可以在樂城同步上市、有些針可以在樂城打、一些特殊手術也只能在樂城做。”海南省房協秘書長王路試圖總結樂城的特區屬性。

事實上，為了充分發揮“先行區”優勢，國務院在2018年前后兩次發文下放部分審批權限。其中，國務院于2018年年底為樂城調整《中華人民共和國藥品管理法實施條例》有關規定，將特許醫療器械和藥品審批權下放給海南省人民政府。

樂城的醫療“大禮包”還在持續擴容。2019年，國家發展改革委等4部門發布升級版“國九條”。例如，在患者備案承諾基礎上，有條件允許先行區醫療機構患者帶合理自用量的進口藥品離開先行區使用。

但當獲批先行區和政策傾斜紅利快速聚焦于這個規劃總用地面積約20.14平方公里的小城鎮時，如何建立暢通的體制機制、全方位落地政策、吸引專業人才就成為了海南政府亟待解決的難題。

國家發展改革委員會副主任羅文就曾直言，“海南高等教育水平偏低、缺乏知名研究機構等原因，導致海南科技、人才等高端生產要素相較諸多中西部省份仍處于劣勢。”在此背景下，海南先后出臺數十項人才政策，求賢若渴。

截至目前，樂城先行區已有博鰲超級醫院、博鰲恒大國際醫院、博鰲一齡生命養護中心、博鰲國際醫院、綜合服務中心和國際醫學產業中心等14家機構建成運營。其中，博鰲超級醫院引進了李蘭娟、王辰等18個院士團隊入駐，基本覆蓋了該院的18個醫療科室，從2018年3月31日開業運營至2019年12月底共實施手術400余臺。

但海南樂城并非這些院士和專家團隊的主要陣地。由于院士和專家團隊在所屬醫院或院校都有日常工作，除必須前往樂城進行面診和手術外，遠程視頻成為其在樂城主要會診形式。而同樣的情況也存在于博鰲國際醫院等其他機構之中。

換句話說，樂城本地醫護團隊的實力依舊薄弱。

而在工作人員張鑫看來，從衛生系統走出來的海南省委書記沈曉明無疑是海南“人才引進”的成功案例。這位曾擔任上海交大醫學院院長、上海新華醫院院長、上海市政府副市長的醫學博士，于2017年前往海南任職，期間成功推進樂城和上海交通大學醫學院的合作。

2021年，上海交通大學醫學院海南研究院正式開展碩士研究生招生工作，培養方向為基礎醫學和公共衛生。與此同時，四川大學華西樂城醫院（研究院）、英國愛丁堡大學多個項目也在海南博鰲開工建設。

“樂城畢竟需要時間。”張鑫認為，樂城“醫療特區”的氛圍已經形成，但距離真正打通市場，還需要一段時間。

康養配套缺失

康的元素有了，但養的部分還差點意思。

“如果把樂城規劃中的樂城分為9個板塊，那么，1-6個板塊專門做養老，目前處于待建狀態；7-8個板塊是國內各大醫院的分支機構，比如四川大學華西醫院；第9個板塊就是博鰲一齡生命養護中心所在的康復板塊。”張鑫介紹，樂城目前還沒有出現純粹的康養項目，僅個別醫院可以提供療養床位。

此外，海南候鳥式養老的特質，也給當地養老事業造成了不少阻礙。旺季需求猛增，淡季需求銳減，如何合理配置醫療團隊也是醫院面臨的難題。更何況，樂城除高端體檢項目和特定治療外，很難全程護航需要日常醫療養護的康養群體。

拿博鰲一齡生命養護中心舉例。“機構主打疾病預防、亞健康調理和醫美，采用會員付費制度，會員多為各行業高精尖人士。”張鑫表示，“一個可以查出身體隱性疾病的全面檢查，整體價格不低于2萬元。”

而對于需要長期養護的老人，張鑫只能給出，“一年前往機構進行4次療養、復健，其余時間可在博鰲租房、買房長住”的解決方案。

康養項目在整個海南的進展也有些緩慢。和君健康養老事業部首席研究員、高級咨詢師楊圍圍曾表示，海南省缺少康養類項目，業態功能尚待完善。雖然泰康、樂成集團、雙大集團、海南地產集團、恒大集團等多家企業已進入海南康養產業，但部分項目仍處于代建或在建狀態，康養業態設置及服務功能仍待完善。

和待完善的康養項目形成反差的是持續增長的“候鳥”人群。數據顯示，“十三五”期間海南候鳥人口和旅游人口不斷增長，在瓊“候鳥”數為164.77萬人，約為海南戶籍人口總數的17%。

常年居住在北京的朱盼就是“候鳥”中的一員。2007年，因父母難耐冬日嚴寒，朱盼一家決定前往海南三亞清水灣購置住宅，近些年，前往海南過冬已經成為全家人的習慣。“很多北方人都愿意去海南，因為海南冬季溫度高，家中老人出現呼吸疾病和摔跤的可能性比較小。”

“對于不少老人而言，摔跤無異于致命傷。”海南省房協執行秘書長王路表示，冬天北方路面容易出現結冰現象，而這個季節老人摔跤入院的病例也會相應增加。“一旦摔一跤，老人的身體就會嚴重受損。而到海南生活，其實就等于生命質量的延續。”

此外，“很多糖尿病人也愿意去海南，因為海南食物天生就少油、清淡，對疾病治療有利。”朱盼說道。

事實上，由于海南長夏無冬、全年氣溫適宜、空氣清新，前往海南度假過冬甚至買房過冬的現象屢見不鮮。

但反過來看，居住海南并不意味著百病全消，而且一旦將空氣和氣候等自然環境剝離之后，便捷的交通、豐富的生活配置和發達的醫療等有關養老的基礎建設就成為海南康養項目最突出的矛盾。

“就是面向純自理的老人。”由于海南康養配套體系還未成型，朱盼父母并沒有定居海南的打算。“拿出行舉例，海南公共交通不暢，如果將父母留在海南，長期自駕出行對老人來說是一個難題，所以海南康養只適合純自理長者。”

海南人苦配套久矣。

“蹭概念”“蹭熱點”炒作

“海南沒有真正的康養住宅項目，都是打著醫康養的噱頭賣住宅。”某TOP50強房企海南銷售人士王博向觀察者網表示。

張鑫回憶，受博鰲樂城醫療先行區概念影響，瓊海房價也出現了同步上漲。“從三年前（2018年）約9000元/平的均價上漲至現在13000元/平，漲幅超40%。”

無法捆綁樂城醫療先行區概念的住宅項目，則將宣傳用語鎖定在“長壽之鄉、負氧離子、北緯18度熱帶氣候”等詞上，更有甚者如富力紅樹灣，將“康養標桿項目”“世界長壽鄉，中國健康城”“國內知名康養、療養主題健康特色小鎮”打在了對外宣傳的公屏上。

2007進入海南的富力，在富力紅樹灣項目上的開發周期長達13年，整體開發面積約3200畝，投資總額150個億。

“但實際上，富力紅樹灣醫療康養的內容很少，除了一家小醫院，其他都是概念性的醫療內容。”一位資深業內人士向觀察者網表示，除去提供基礎醫療的銀康海醫附院紅樹灣醫院，和海南醫學院附屬醫院合作開發就醫綠色通道、開設健康管理中心外，富力紅樹灣在康養上并沒有形成自理老人、高齡高護老人、社區居家養老的康養產業支撐，僅依靠養生度假娛樂進行人口導入。

與康養配套進展緩慢之形成鮮明對比的是，富力紅樹灣項目周邊建設有住宅、豪華酒店、濕地公園、高爾夫球場等度假產品。而且，聲稱“康養標桿項目”的富力紅樹灣在項目面積、戶型、設計和其他住宅相差無幾，并沒有特地為老人設計無障礙式通道等相關產品。

值得一提的是，2019年富力紅樹灣還因肆意填海開發地產、毀紅樹林，被中央環保督察點名批評。

同屬于富力開發的富力香水灣項目，“相對于同樣開發十幾年的雅居樂清水灣和綠城藍灣小鎮而言，配套缺乏。”當觀察者網就“購入富力灣之后，家中老人如何康養”一事進行詢問，富力紅樹灣項目銷售給出的答案是，“項目設有停機坪，可搭乘飛機送往301醫院救援。”

當然，富力紅樹灣并不是唯一一個打著康養的噱頭賣住宅的項目。同樣布局康養的房企內部人士表示，海南康養發展不起來的主要原因是很難商業化，在土地面積有限的基礎上，康養項目資金占有率大、回款周期長。

畢竟，“在商業市場上，短頻快資金的回報才足夠高。”

（注：文中張鑫、朱盼、王博均為化名）

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