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編者按：建省33年的海南，房地產的發展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產火熱發展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現房銷售，再到限制土地供應，引進人才、產業轉型，海南在為去地產化做準備。自貿港建設總體方案落地后，在嚴格的調控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產市場未來的走勢會如何？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“旅游”和“買房”，已經成為了海南的兩張名片。而曾幾何時，這也是最吸引“南飛候鳥群”的重要因素。

轉折發生在2018年。當年4月22日，海南省政府發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》，宣布自當晚起海南省內商品住宅實施全域限購。一時間，海南樓市限購的消息迅速刷屏，海南也成為各界關注的焦點。

不過，全域限購并不代表著把全國人民海南買房的欲望限掉了，而是把這個欲望隔在了外面。但欲望和需求，卻是一直存在的。連日來，觀察者網實地走訪發現，嚴格的限購政策之下，海南樓市依然存在通過代繳社保、以公司名義等操作買房，樓市亂象暗涌。

另一方面，“候鳥群”的季節性流動帶來的最明顯的就是入住率的巨大差異。旺季的海南，入住率最多的項目可以達到70%~80%，而淡季，平均入住率在30%左右，部分樓盤的入住率甚至只有10%。在這批“避寒”的客戶離開之后，在長達半年的時間里，海南不少城市的樓盤都變成了無人居住的空房。

住宅面積均在100平方米以上

2017年9月，海南省住建局印發通知，停止批準建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。這在中國樓市調控史上，是最“奇怪”的一次。與以往“限大”的禁令相比，海南史無前例“限小”的樓市政策顯得獨樹一幟。

6月27日，在位于海南省海口市的某項目銷售中心，銷售人員向觀察者網解釋稱，這主要是為了防止“炒房”。

不過，最先受到影響的其實是剛需群體，“對剛剛踏入社會的年輕人來說，一下子根本拿不出那么多錢”。上述銷售人員表示。所以，在海南有一種樓市怪狀：大部分的樓盤都是面積在100平方米左右的緊湊戶型。

比如，在記者走訪的項目中，海口寶龍城的在售住宅最小戶型面積為103㎡，目前項目精裝交付的均價在15500元/平方米；位于定安的建業花園里項目在售戶型面積在109~116㎡。

住房“限購”、“限小”直接導致的現象就是商用性質的公寓產品受到歡迎。

觀察者網了解到，在海南，公寓價格普遍偏高，有的價格甚至要超過住房價格。比如，相對繁華的老城區，公寓價格在17000~23000元/平方米不等。而市中心的龍湖光年項目，價格甚至會賣到23000~27000元/平方米不等。

那么，在海南購買公寓的都是什么樣的人群？海口寶龍城相關銷售人員表示，因為海南商用公寓產品不限購不限貸，這滿足了很多外地投資客的需求。這些投資客往往來自全國各地，“因為海南自貿港的這個政策，大部分人還是比較看好的。”

在海南省房地產業協會執行秘書長王路看來，“公寓價格甚至超過住宅的主要原因在于住宅限價，但全域限購對海口的影響不是特別大，因為本地市場的需求占比較高。”

投資客的“灰色地帶”

全域限購無法擋住全國人民到海南買房的熱情。王路告訴觀察者網，海口現在所有的住宅項目，“只要像樣點的地方，基本上都是秒光。”

海南本地有一句戲言：“海口是海南省的海口，三亞是全國人的三亞”。雖是戲言，卻也體現出了不同政策背景之下，這兩個城市所面臨的市場環境的根本區別——兩個城市的客群定位是完全相反的。

王路坦言，全域限購對海口的影響不是特別大，因為本地市場的占比本身較高。2017年，島外需求市場可以占到全省80%左右的規模，島內只占20%，但這20%的市場幾乎全部在海口。換句話說，海南其他城市的項目投資者，基本全是島外購房客。

據當地房地產項目內部銷售人員透露，有意向購買的客戶往往先草簽，草簽完之后，交錢給第三方機構，第三方機構幫忙做兩年的社保，“兩年之后你過來直接簽合同就可以了”。不過，上述銷售人員表示，這并不影響客戶的居住和使用，“如果你現在買房，現在就可以入住。”

除了代繳社保，以公司名義買房也是不少投資客可以鉆的“漏洞”。在海南省陵水縣某項目售樓處，銷售人員主動詢問記者目前是否在海南開設公司。在得到否定答案后，其建議可以注冊一個公司，“按200萬的均價來算，每年只需要多交4000多塊錢的稅費。”

多位海南當地的房地產從業人員向觀察者網表示，海南的地產比較多樣化，“因為海南這邊的有錢人比較多，他就是因為在自己的城市呆夠了、呆膩了，然后來海南度假。現在，政策限購之后，很多有錢人想買，但他沒有資格去買。大量的購買需求得不到釋放，這樣就一定要有大量的項目通過代交社保的方式讓客戶進來買單。”

不能被叫做“炒房”

盡管擁有天南海北的投資客，多位海南業內人士普遍認為，海南樓市并不能被稱作“炒房”。

王路說道，在海南異地置業跟內地置業有一個很大區別：二手房活躍度很差。原因其一，本地化的二手房交易頻率很低，因為本地人的資金能力有限，除了海口有一定容量，其它市縣很少通過二手房進行居住空間置換。此外，大部分島外在海南購房者因為人、房分離，二手房市場退出機制復雜冗長，交易非常不活躍，多數還是長期的投資兼自住，用于長者養老、避寒、家庭度假等自用需求。

第二，島外人購買海南的房子，付款方式相對簡單，“絕大部分是全款買房，企業不鼓勵分期付款，也不鼓勵貸款，因為島外人貸款手續相對繁瑣。”其次，貸款的放款周期長，對企業來說回款壓力增大。因此，大部分海南買房者都是全款買房，全款代表資金上沒有杠桿可以加。

如其所言，外地人在海南必須全款買房的策略大大降低了投資杠桿的發生。有很多房企的海南片區可能銷售金額比不上內地區域，但回款率往往能在集團排名靠前，主要原因就是全款購房率超高。

建業花園里項目銷售人員表示，外地人在海南必須要全款買房。“如果你有海南戶口，不管你之前是本地人還是外地人都可以貸款，但是如果你不落戶的話，必須全款才能買房。”

富力灣銷售人員則提及，項目不能貸款，必須全款購買，“本地戶口也是全款，我們項目本身就不做按揭，因為我們項目不愁賣，不做按揭也賣的很快。”

事實上，為了更好地規范海南市場，從2020年開始，海南率先在全國提出房地產中長期管理調控機制。政府出臺一系列政策對房地產市場進行約束和限制：

第一，從2020年3月8日開始，海南省對外出讓的項目，無論是安居型住房還是市場化商品房，都實行現房銷售。由此海南成為全國首個全省推行商品房現售制度的省份。

第二，是推行安居型商品住房，主要面向符合條件的當地市縣居民家庭和引進人才供應。其中的配比大原則上是60%用于安居型商品住房，20%是做租賃型商品住房，另外還有20%才是市場化商品住宅。

多項目淡季入住率僅為30%

投資客瘋狂涌入的海南，也面臨著自己的困境。這些購入房產的“候鳥們”往往都有自己的城市和居所。而海南，僅僅作為臨時居所在某個時間段承接了他們避寒和養老的需求。而當人潮褪去，大批一段時間內無人居住的空置樓盤將會如何處置？時間久了，這些大部分賣給外地人的城市又是否會在淡季演變成一座人煙稀少的“空城”？

遵循著大部分旅游型城市的特征，海南旅游市場也分為淡季和旺季。旺季往往指的是從每年的9月份開始，到春節期間達到頂峰，一直延續到次年清明左右，淡季則是從每年清明節一直到當年9月份，大概有半年的時間。

在海南省陵水縣，雅居樂清水灣項目銷售人員介紹，目前項目成熟小區旺季的入住率可以達到60%~70%，淡季的入住率在30%左右。

而同樣位于陵水地綠城藍灣小鎮項目，根據現場銷售人員介紹，目前部分商業配套正在修建，預計明年年底投入使用。目前項目一期二期已經全部售罄，三期在售。該項目淡季入住率只有10%，旺季入住率在40%左右。淡季僅有10%的入住率，也是觀察者網走訪的幾個項目中入住率最低的項目。

除了常規的住宅項目，“空心化”趨勢在海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區表現的似乎更為明顯。6月30日，記者實地走訪了解到，當地包括博鰲超級醫院、長晟健康、博鰲未來醫院等多家大型醫療康養中心，不過，整體來看，周邊荒草叢生，商業配套缺失，人煙稀少，部分項目看不到人員辦公的痕跡，有的建筑甚至已經疑為爛尾樓。

采訪的最后，王路向觀察者網坦言，海南現在房價下行的壓力其實并不大，但因為供需矛盾突出，面臨巨大壓力反而是房價上漲，“海南從2018年開始實施全域限購，可全域限購并不會阻隔全中國消費者到海南買房的美好愿望，而海南自貿港的重大利好又正在加速吸引眾多具備購買力的人才進駐海南。同時隨著自貿港建設的需求，供地結構中，產業用地主導，住宅用地急劇減少。有限的新成交住宅用地，加上現房銷售的要求，上市周期滯后。海南最吸引大家的兩個真實需求，一個是旅游度假，一個就是買房。在供需矛盾突出的背景下，如何在更好發展經濟的同時，科學、專業的平衡好房地產市場和民生需求，我們仍然有很長的一段路要繼續探索。”

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