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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）和第一批集中供地“兩小時(shí)拍一宗”“耗時(shí)3天”“橫跨五一黃金周”“加班拍地”的狂熱不一樣，江蘇無錫第二批集中供地不到一天就悄悄宣告結(jié)束。

8月2日，無錫進(jìn)行第二批集中供地出讓，合計(jì)推出23宗地塊，總出讓面積123.24萬平方米，總建筑面積221.63萬平方米，總起價(jià)253.4億元。

最終，除去1幅地塊流拍，22幅總成交價(jià)約262.25億元。其中，9幅地塊因達(dá)最高限價(jià)將進(jìn)入搖號(hào)程序，將于8月3日進(jìn)行資格審查，8月4日下午一點(diǎn)半現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。

目前來看，大華36.49億元競(jìng)得2宗地塊，仁恒、寶龍、中信泰富、文商旅、中梁、金融街、中海、無錫質(zhì)承置業(yè)、龍湖、中信城開、新發(fā)集團(tuán)分別競(jìng)得1宗地塊。

77家房企爭(zhēng)搶一宗宅地

與第一批集中供地“競(jìng)拍配建或自持+搖號(hào)”的出讓方式不同，江蘇無錫第二批集中供地采用“限地價(jià)+搖號(hào)”。

“這個(gè)規(guī)定保證了土地價(jià)格的平穩(wěn)，同時(shí)也給開發(fā)商留了一定的利潤(rùn)空間。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，無錫本次參考22個(gè)試點(diǎn)城市首批集中供地情況，對(duì)本批23個(gè)地塊均設(shè)置了最高限價(jià)，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)定未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，也希望開發(fā)商在保證利潤(rùn)的同時(shí)將房屋質(zhì)量放在首位。

與此同時(shí)，出讓條件較為寬松、容易變現(xiàn)的宅地自然成為房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，23宗出讓地塊中有9幅地塊因達(dá)最高限價(jià)將進(jìn)入搖號(hào)，占比近四成。其中，XDG-2021-30號(hào)地塊共吸引了77家房企報(bào)名，參與房企最多；XDG-2021-25號(hào)地塊次之，參與房企共59家；XDG-2021-49號(hào)地塊參與房企共28家。

以吸引了77家房企報(bào)名的XDG-2021-30號(hào)地塊舉例。該地塊位于清名橋歷史街區(qū)商圈核心位置，距離地鐵站約五百米，周邊商業(yè)、教育等配套齊全，計(jì)劃打造不低于4層、不高于6層的住宅建筑，大概率將打造成洋房或者疊墅產(chǎn)品。

可以參考的是，藍(lán)城南門小團(tuán)月廬規(guī)劃6棟6F住宅，目前在售精裝均價(jià)約4萬元/平方米，而XDG-2021-30號(hào)地塊出讓最高限價(jià)18000元/平方米。因?yàn)榻o開發(fā)商留有足夠的利潤(rùn)空間，該地塊在競(jìng)拍開始前就已經(jīng)觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)。

“與此同時(shí)，無錫市場(chǎng)分化明顯，流拍、低價(jià)、搖號(hào)同時(shí)出現(xiàn)。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，有條件出讓的10宗地塊熱度有所下降，其中7宗地塊僅1家房企參與競(jìng)拍，XDG-2021-20號(hào)地塊因無房企報(bào)名參拍已被收回。

拿地銷售比超40%房企表現(xiàn)一般

“重點(diǎn)房企買地金額被納入監(jiān)管，不得超年度銷售額40%，包含收購(gòu)并購(gòu)支出。”某頭部房企業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，此次缺失無錫第二批集中供地，并非不需要補(bǔ)倉(cāng)，而是和“限購(gòu)”政策有關(guān)。

據(jù)了解，截至2021年上半年，超過這個(gè)指標(biāo)的房企有22家，其中就包括越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等規(guī)模房企，后兩家還是無錫土拍市場(chǎng)的“熟客”。

在無錫第一批集中供地中，招商以21.86億元總價(jià)競(jìng)得2宗地塊，自持代價(jià)都不低。其中，以9.59億元競(jìng)得經(jīng)開區(qū)清源路與文教路交叉口東南側(cè)地塊，樓面價(jià)19500元/平方米，溢價(jià)率14.54%，競(jìng)租賃住房建筑面積1200平方米；以11.86億元競(jìng)得濱湖區(qū)笠澤路與塘絳路交叉口東南側(cè)地塊，樓面價(jià)18000元/平方米，溢價(jià)率19.71%，競(jìng)報(bào)租賃住房面積4400平。

而在對(duì)房企釋放善意的無錫第二批集中供地中，招商蛇口并未出現(xiàn)，同時(shí)缺席的還有拿地銷售比超過40%的華潤(rùn)置地。

2021年至今，華潤(rùn)置地以76.88億元的總價(jià)在無錫拿下3宗地塊。其中，包括華潤(rùn)在第一批集中供地以49.95億元搖中的錫東新城商務(wù)區(qū)山河路北、新韻北路西地塊，成交樓面價(jià)17637元/平，溢價(jià)率6.89%。

由于該地塊占地面積高達(dá)15.73萬平方米，是近兩年無錫市區(qū)出讓體量最大的地塊，此舉也被業(yè)內(nèi)解讀為華潤(rùn)重倉(cāng)無錫。

事實(shí)上，因2020年“圍標(biāo)”事件影響，華潤(rùn)置地不僅禁止在上海參與土地競(jìng)拍，土地儲(chǔ)備也將見底，無奈之下將2021年華東拿地重心轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角其他城市。除無錫市場(chǎng)外，華潤(rùn)還以封頂價(jià)111.6億、自持4%的代價(jià)拿下杭州綠汀路TOD項(xiàng)目。

更值得一提的是，華潤(rùn)置地還被剔除出2021年1-7月房企權(quán)益銷售TOP10行列。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2021年前7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1158億元，位列第13位。

宋紅衛(wèi)表示，在第一輪土拍中拿地較為激進(jìn)的房企，尤其是上半年拿地銷售比超過40%的，在無錫土拍中表現(xiàn)一般。這說明兩集中政策的效果逐漸顯現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)在其余城市的第二輪拍地中，這個(gè)趨勢(shì)仍將持續(xù)。

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