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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“未來繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場(chǎng)，并陸續(xù)出售中國(guó)內(nèi)地的住宅，酒店，寫字樓，以至完全退出內(nèi)地市場(chǎng)。”在2018年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，九龍倉(cāng)置業(yè)主席兼常務(wù)董事吳天海對(duì)外公布“撤退內(nèi)地計(jì)劃”。

撤退計(jì)劃執(zhí)行三年后，以香港為主要市場(chǎng)的地產(chǎn)商九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)展越發(fā)艱難。據(jù)悉，跨境旅游受限后，九龍倉(cāng)置業(yè)旗下寫字樓、商場(chǎng)、酒店等業(yè)態(tài)受到重創(chuàng)，至今仍未走出疫情陰霾。

8月5日午間，九龍倉(cāng)置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司發(fā)布2021年半年度中期業(yè)績(jī)公告。披露顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)未經(jīng)審核集團(tuán)基礎(chǔ)凈盈利為32.72億港元，同比減少15%。若計(jì)入投資物業(yè)重估虧損凈額（扣除非控股股東權(quán)益后）2.78億港元，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利為29.7億港元。

這并非九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利增速第一次出現(xiàn)下滑。事實(shí)上，自新冠疫情爆發(fā)后，其業(yè)績(jī)屢屢受挫，2020年上半年未經(jīng)審核集團(tuán)基礎(chǔ)凈盈利38.44億港元，同比減少26%；2020年，九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利為74.77億港元，同比減少24%。

盡管九龍倉(cāng)置業(yè)盈利下滑速度不斷減緩，但投資者對(duì)其未來發(fā)展前景并不看好。截至8月5日收盤，九龍倉(cāng)置業(yè)跌逾3.6%，暫錄六連跌，區(qū)間跌幅超10%，現(xiàn)報(bào)38.8港元?jiǎng)?chuàng)七個(gè)月新低，總市值1178.06億港元。

酒店虧損2.08億港元

2017年11月，九龍倉(cāng)集團(tuán)分拆出九龍倉(cāng)置業(yè)單獨(dú)在港上市，前者是香港十大地產(chǎn)商之一，以經(jīng)營(yíng)港口轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)為主，并擁有九龍倉(cāng)碼頭等貨運(yùn)碼頭。

拆分后的九龍倉(cāng)置業(yè)主要從事于物業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)，主要收入來自投資物業(yè)的租金，主營(yíng)項(xiàng)目有海港城、時(shí)代廣場(chǎng)，前者是香港最大的購(gòu)物商場(chǎng)之一，吸引購(gòu)物顧客及游客光顧；后者是直通銅鑼灣港鐵站兼有商場(chǎng)及寫字樓物業(yè)的混合式發(fā)展項(xiàng)目。

“新冠疫情讓公司持續(xù)承受巨大壓力，尤其是投資物業(yè)及酒店兩個(gè)分部。”九龍倉(cāng)置業(yè)表示，香港零售銷售恢復(fù)，但租金收入依然受壓；經(jīng)濟(jì)不明朗及新的工作文化削弱對(duì)寫字樓的需求；嚴(yán)格的跨境管制仍在實(shí)施，酒店依然虧損。

報(bào)告顯示，2021年前六月，九龍倉(cāng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.85億港元，同比增加10%；營(yíng)業(yè)盈利44.28億港元，同比減少11%，增收不增利。

具體來看，九龍倉(cāng)置業(yè)投資物業(yè)收入54.83億港元，同比減少10%；營(yíng)業(yè)盈利43.1億港元，同比減少17%。酒店收入3.43億港元，同比增加34%；營(yíng)業(yè)虧損2.08億港元。

以香港西九龍區(qū)最大面積購(gòu)物中心海港城為例。整體收入（包括酒店）同比減少11%，營(yíng)業(yè)盈利同比減少17%。其中，商場(chǎng)收入同比減少11%，營(yíng)業(yè)盈利同比減少19%；寫字樓收入同比減少13%，營(yíng)業(yè)盈利同比減少15%。

九龍倉(cāng)置業(yè)在香港的業(yè)務(wù)困境引起了金融機(jī)構(gòu)的注意。近期，瑞銀發(fā)布將九龍倉(cāng)置業(yè)由“中性”降至“沽售”的評(píng)級(jí)報(bào)告，將目標(biāo)價(jià)從46港元減13%至40港元。

瑞銀預(yù)計(jì)中國(guó)香港零售在2025年才會(huì)恢復(fù)至疫情前水平，但旅客復(fù)蘇需要時(shí)間，同時(shí)內(nèi)地奢侈品零售轉(zhuǎn)型也會(huì)蠶食旅游消費(fèi)。在奢侈品租戶縮減租用規(guī)模下，預(yù)計(jì)公司由于租金高于市場(chǎng)水平，將會(huì)面對(duì)更高競(jìng)爭(zhēng)。

此外，瑞銀7月初參觀旗下海港城及時(shí)代廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)商場(chǎng)仍有16%及18%商鋪空置，空鋪已轉(zhuǎn)換為優(yōu)惠券兌換中心和短期展覽空間，因此實(shí)際收入出租率可能低于去年底。

瑞銀表示，相信目前高出租成本是不可持續(xù)，并將可以由零售溫和復(fù)蘇抵銷。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)更多奢侈品牌進(jìn)入大灣區(qū)，預(yù)計(jì)相關(guān)品牌或會(huì)縮減在港規(guī)模，海港城將面對(duì)更大來自同區(qū)K11MUSEA競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)代廣場(chǎng)也有降級(jí)至民生商場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

無法實(shí)現(xiàn)的“撤離內(nèi)地計(jì)劃”

“主要受上市附屬公司海港企業(yè)有限公司的發(fā)展物業(yè)銷售額確認(rèn)入賬所帶動(dòng)。”九龍倉(cāng)置業(yè)在2021年半年報(bào)中解釋集團(tuán)收入出現(xiàn)增加的原因。

觀察者網(wǎng)了解到，2021年上半年，海港企業(yè)營(yíng)業(yè)收入18.13億港元，同比增長(zhǎng)177.22%；營(yíng)業(yè)盈利也增加至1.42億港元，2020年同期僅為0.11億港元。

對(duì)此，海港企業(yè)表示，營(yíng)收增長(zhǎng)同樣是因?yàn)槠煜掳l(fā)展物業(yè)銷售額確認(rèn)入賬。

而據(jù)海港企業(yè)披露，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分別為酒店、投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)，其中，發(fā)展物業(yè)主要布局在內(nèi)地。截至2021年6月30日，海港企業(yè)在內(nèi)地應(yīng)占土地儲(chǔ)備（扣除已確認(rèn)入賬銷售額）約為三十萬平方米，尚未確認(rèn)入賬的銷售額為11億元，涉及面積三萬四千平方米；期內(nèi)已簽約銷售額合共為2.96億元，同比增長(zhǎng)147%。

海港企業(yè)在半年報(bào)中寫道，“2021年上半年，蘇州國(guó)際金融中心（集團(tuán)占 80%權(quán)益）部分期數(shù)落成并交付買家，有助發(fā)展物業(yè)收入增加至14.02億港元及營(yíng)業(yè)盈利增加1.46億港元。”

換句話說，無論是九龍倉(cāng)置業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)，還是海港企業(yè)的營(yíng)收增長(zhǎng)，主要都是受內(nèi)地蘇州國(guó)際金融中心銷售額帶動(dòng)。

可以參考的是，2020年，九龍倉(cāng)置業(yè)的營(yíng)收為155.15億元，同比下滑3.29%，股東應(yīng)占凈利虧損78.54億港元，同比下滑299.95%；利潤(rùn)總額為虧損58.35億元，在2020年度223家H股房企中利潤(rùn)總額最低。

除去和內(nèi)地市場(chǎng)的隱形羈絆，九龍倉(cāng)置業(yè)在半年報(bào)的資本承擔(dān)中也表示，計(jì)劃承擔(dān)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的數(shù)十億開支。

而僅看到海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活、中環(huán)組合等6大商場(chǎng)收入帶動(dòng)了公司現(xiàn)金流，就在2018年計(jì)劃“清倉(cāng)”內(nèi)地項(xiàng)目的九龍倉(cāng)置業(yè)，現(xiàn)在是否還想完全退出內(nèi)地市場(chǎng)？

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