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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從增量市場到存量市場，城市更新的深入對眾多房企而言，即是機會也是挑戰。作為“粵港澳大灣區四小龍”的中國奧園，則在舊改轉化上交出了自己的答卷。

8月23日，中國奧園（3883.HK）舉行了中期業績發布會。報告期內，公司累計實現營業額為325.1億元，同比增長15%；凈利潤為28.4億元；凈利潤率為8.7%；核心凈利潤為28.7億元；核心凈利潤率為8.8%。

中國奧園董事會主席郭梓文表示，中國奧園積極調整，不斷強化區域深耕和精細化管理，業績保持穩健增長的良好態勢。他表示，今年前七個月，中國奧園錄得物業合同銷售約772億元，同比增長28%，有信心完成1500億元的全年合約銷售目標。

城市更新進入利潤釋放期

2009年，廣東省在全國率先開展舊城、舊廠、舊村“三舊”改造試點。中國奧園于2011年搶先布局，已形成以復合產業為優勢的“中國奧園舊改模式”。

由于城市更新布局時間早、舊改人才經驗及資源豐富，中國奧園成為城市更新大灣區標桿。截至6月30日，擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，占比99%。

“2021年上半年，中國奧園城市更新項目已轉化135億元銷售額。”郭梓文表示，在城市更新項目轉化方面，中國奧園已進入利潤釋放期，預計2021年全年預計轉化400億元，2021年至2024年能夠轉化的可售貨值達到2420億元。

以計劃于今年三季度推售的珠海香洲翠微村項目為例。項目位于香洲前山板塊，是珠海目前舊改體量最大的項目之一，也是中國奧園城市更新標桿項目，將打造成為旗下高端產品系——學苑系，預計可售資源約241億元。中國奧園預計，未來公司城市更新項目的毛利率將達到35%，凈利潤率為15%。

對于城市更新，總裁郭梓寧指出，中國奧園是有高度責任感的企業，一貫倡導有機更新，注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產業的系統性更新策略，契合國家政策導向。如珠海翠微項目，充分尊重歷史線索保護，原址保留歷史建筑，讓現代生活與傳統歷史文化相融共生，該項目方案榮獲香港城市設計學會頒發“大灣區城市設計大獎”。

位于廣州番禺的大學城番氮項目也在中國奧園2021年下半年的推售表內，目前項目進入預售階段，預計可售資源約143億元。

不難發現，城市更新項目在增厚土地儲備的同時，也可實現較高的毛利率。據天風證券對109家上市房企的統計，2020年行業整體毛利率為25.92%，遠遠低于城市更新項目所帶來的毛利率水平。

除廣州及珠海兩大項目之外，中國奧園仍有多個超百億貨值的城市更新項目也將陸續轉化。其中，廣州荔灣東塱村項目約402億元貨值、黃埔文沖項目約506億元貨值、黃埔新田村項目約261億元貨值。

這將為中國奧園未來的業績增長提供動力。管理層介紹，截至2021年6月30日，中國奧園已經布局全國95個城市，擁有土地儲備總建筑面積5360萬平方米，土地儲備總貨值約5939億元，計入城市更新項目后總貨值達到13482億元，其中一二線城市占比達到84%，滿足未來四至五年的發展。

“房地產進入管理紅利”

盡管集中供地成為2021年上半年土地市場的主角，但收并購和城市更新依舊是中國奧園拿地的主要方向。

“今年上半年，中國奧園也關注到集中供地政策下的土地市場整體溢價率比較高，土地成本明顯提高。”中國奧園執行董事、聯席總裁馬軍表示，長期以來中國奧園獲地方式主要還是靠收并購，以及舊改項目轉化。

談及上半年新增項目減少的問題，馬軍表示，去年投資支出大概450億元，超過原來的預算，因此今年上半年集團新增項目并不是很多。此外，公司運營高度關注“三條紅線”達標情況，未來在拿地上將更多專注舊改轉化，預計全年土地購地金額不超過300億元，下半年會適時觀望土地市場的拿地機會。

陳嘉揚則在會上補充，中國奧園未來將保持審慎購地策略，年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內。

談及企業未來盈利點，馬軍指出，隨著房地產行業運營整體進入管理紅利階段，高質量發展將是中國奧園未來長期堅持的重要目標，接下來幾年都會保持適度增長。

截止目前，奧園在東莞已獲前期服務商身份的項目已達16個，面積合計300余萬平方米；在東莞中標綜合運營服務商身份的項目1個，范圍達10.06平方公里。項目遍布東莞南城街道、東城街道、萬江街道、長安鎮、橋頭鎮、企石鎮等地的奧園，累計占地面積排名第一，是東莞舊改之王。

“管理層對公司發展前景充滿信心。”郭梓文表示，他本人將在適當時間繼續增持公司股份。

事實上，今年6月，郭梓文曾斥資約930萬港元增持公司138萬股股份，此外，自中國奧園上市以來，大股東和高管增持以及公司回購股票累計達到10.3億港元。

“2022年底三道紅線全綠”

中國奧園的成績單中，除了銷售額和城市更新項目之外，“三條紅線”也頗受關注。

半年報顯示，于2021年6月30日，中國奧園總現金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍；凈負債率為80.7%，剔除預收款項后的資產負債率為78.5%。

“目前是在剔除預收款項后的資產負債率有踩線，中國奧園有信心在2022年底達到三道紅線全綠標準。”中國奧園管理層稱，將通過促回款、調節奏、降成本、快交付等舉措，未來三年均實現正向經營活動凈現金流，達到降低負債、增厚凈資產的目的。

“有息負債預計年內降低10%-15%，爭取降低到1000億元以下。”中國奧園執行董事、聯席總裁陳志斌在會上表示。

從債務結構來看，中國奧園上半年總借貸為1113億元，境內占比67% ，境外占比33%。期內，中國奧園已悉數贖回今年內到期的公募境外債。

此外，中國奧園提前安排再融資，進一步延長債務期限。其中，獲得12家商業銀行提供三年期境外銀團貸款逾21億港元，完成境外銀團再融資；2021年6月發行2024年到期2億美元7.95%優先票據，創中國奧園美元債最長發行年期。

“中國奧園堅持審慎的財務管理，加快銷售資金回籠，營運現金流大幅改善，確保現金流安全。”中國奧園管理層稱，上半年公司現金回款約587.9億元，回款率高達87%，充分保持穩定性。

截至6月30日，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元，另有現金約683億元，流動性充裕。

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