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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）8月23日，素有“利潤王”之稱的中國海外發展(簡稱“中海”)發布2021年中期業績公告。

作為頭部房企中發布的首張財報，中海自有其底氣。

財報顯示，2021年上半年中海收入上升21.7%至1078.8億元；連同聯營公司及合營公司合約物業銷售額增長20.5%至2072.1億元；對應銷售樓面面積為1050萬平方米，同比上升10.0%。

然而值得注意的是，素來已高利潤率著稱的中海，上半年盈利能力卻罕見地出現大幅下滑。

加快周轉，提高盈利能力

觀察者網注意到，公司在收入大漲超20%的前提下，毛利率已從上年同期的30.6%降至28.5%；凈利潤不增反降，同比下降3.67%至219.67億元，凈利率20.36%；歸母凈利潤約207.8億元，同比微增1.2%，歸母凈利率19.26%。

盡管這樣的盈利能力在房地產領域稱得上出類拔萃，但相較企業前幾年表現已經出現大幅下滑，達到近5年最低點。

要知道，作為央企巨頭，中海在過去十余年間，憑借極低的融資成本及便利的拿地條件，其盈利能力始終居于首位，大幅領先其他房企。

單從可以量化的融資成本來看，企業上半年加權平均借貸成本僅3.6%，而近年來即便融資最為困難的年代，企業平均融資成本也鮮有超過4%的情況。

有機構統計數據表明，2019-2020年間，top30房企的平均融資成本大約為6%-7%，其中民營房企往往高于國資。以美元債為例，近年來發債成本最高的當代置業票面利率達到15.5%，其余如中南、領地、祥生、佳源等房企發債利率也均超過10%；而低者如中海，美元債利率有時只有2%-3%。

在這樣的情況下，企業利潤率逐漸下滑至與民營房企同一水平線上，中海的管理層難免焦慮。其中一個最為明顯的特征表現在企業不斷加快的周轉速度上。

在23日業績會上，中海副主席、執行副總裁、運營總監兼總建筑師羅亮表示，“今年上半年我們的平均開工的時間提升了36天，開盤的時間提前了48天，所以相當一部分的項目較近期率先回籠，我們的周轉速度也在進一步加快。”在這種情況下，他相信集團的ROE（凈資產收益率）未來會維持在一個行業較好的水平。

同時，羅亮亦坦承，集團ROE相對部分房企差距較大，但是行業長期平均穩定的一個ROE水平，才真正反映了行業的真實水平。“有一些房企的杠桿率非常之高，所以ROE會大幅高于平均水平。但是現在在針對房企的三條紅線，以及個人按揭的兩道紅線的金融監管政策下，這種高杠桿的擴張肯定是不可持續的，也是被阻斷的。”

他指出，集團財務穩健，杠桿率低，實現了價值創造，包括控制成本，降本增效，因此有信心保持一個行業領先的利潤率。

“40%購地比影響不大”

事實上，也正是有了“三道紅線”全綠以及極低的融資成本，中海才有了重提“高周轉”的底氣。

所以“高周轉”，說白了就是“資金效率”，相同的一筆資金在不同的時間環境下產生的效率不同，所以資本市場上最重要的因素之一就是“時間成本”。

在過去幾年間，全國房地產行業快速發展的“黃金年代”里幾乎是所有規模房企奉行的“寶典”，最為典型的就是將“高周轉”運用到極致，一舉完成從“名不見經傳”到“宇宙第一”的碧桂園。

但自從2019年開啟強調控，伴隨著融資渠道收緊、資金成本上升之后，在“老大哥”萬科的一聲“活下去”之中，越來越多的房企開始強調“降速提質”，寄希望從提升單個項目利潤率中獲取發展和轉型機會。

而現在看來，中海似乎并不打算這般作為，也唯有資金成本較低的中海依然相信，只要項目周轉的足夠快，就能跑贏時間成本。這樣企業既能實現盈利，又不影響規模擴張的進度。

需要指出的是，高周轉除了需要龐大的資金作為儲備之外，對于土地的需求量也不容小覷。

財報數據顯示，期內中海集團系列公司實現銷售合約額2072.1億元，同比增長20.5%，依然保持較高增速；而新增土地儲備49宗，總地價778.1億元，新增貨值達1746.4億元。

據此計算，中海上半年拿地金額約占合約銷售額的37.55%，幾乎是目前所有公布財報房企中的最高值。

而根據日前傳出的市場消息，被納入 " 三道紅線 " 試點的數十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括收并購方式獲地的支出。

對此，中海行政總裁張智超稱，40%購地比的指標在去年就有，是屬于三條紅線以外的參照，不屬于強制性的要求。規則要求房地產企業連續三年凈現金流不能為負，更多是針對房地產企業在未達到三條紅線綠檔，且在投資上表現比較激進的情況下進行規范，更多是輔助的約束和管理。

他進而表示，在40%里面是不含持有類物業的投資額，把這部分剔除后，公司基本上也能達到或者接近于這個水平，所以中海認為這個指標一方面不具備強約束，總體而言對公司的影響不大。

而在具體投資策略上，張智超指出，集團還會堅持在一線城市按投資策略進行布局和相應的投資比重。一線城市本身是中海一直深耕的，而從回報率看，一線城市的防守性極其強，因此銷售速度和現金流的表現來看是優于二線和強三線的城市。另外，今年下半年有1100億的貨量，這對集團完成全年指標和效益都有比較大的幫助。

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