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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）從去年的房企融資“三道紅線”政策、銀行貸款集中度管理到今年上半年的集中供地政策，銀行端、土地端聯(lián)合發(fā)力，房企走向進(jìn)一步分化的十字路口。

在這樣的背景下，“穩(wěn)健經(jīng)營”成為行業(yè)共識(shí)。不同的是，有人減速求穩(wěn)，保的是現(xiàn)金流和利潤；有人則追求穩(wěn)中求進(jìn)，欲抓住機(jī)會(huì)彎道超車。

重回行業(yè)TOP10的金地集團(tuán)顯然屬于后者。

日前，金地集團(tuán)發(fā)布2021半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。上半年，公司實(shí)現(xiàn)營收342.74億元，同比大增72.45%；同時(shí)，企業(yè)簽約銷售金額1628億，同比大增60%，位列內(nèi)房企銷售排行榜第10位。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，投資發(fā)力

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤業(yè)績同比增36.7%；同樣，地產(chǎn)10強(qiáng)前6個(gè)月累計(jì)增長25%.

因此，在上半年調(diào)控趨于精細(xì)化以及部分地區(qū)疫情反復(fù)的情況下，金地銷售規(guī)模超過60%的增幅顯得極為少見。

值得一提的是，企業(yè)在規(guī)模上的高增長并不以高杠桿位前提。

截止報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

而事實(shí)上，“平衡發(fā)展觀”正是金地一直以來所倡導(dǎo)的。若將時(shí)間線拉長，從2016年行業(yè)正處于高增長“黃金年代”的時(shí)候，金地的三項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)就從未越界，且表現(xiàn)得比如今更為穩(wěn)健。

觀察者網(wǎng)查閱過往財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016年末企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.9%，凈負(fù)債率為28.4%，現(xiàn)金短債比為2.47。其后雖然杠桿每年都略有增長，但從未踩線，至今年中期已連續(xù)5年居于“綠檔”。

以至于有行業(yè)人士認(rèn)為，金地作為過去“招保萬金”時(shí)代的龍頭房企，之所以規(guī)模失速與其沒能及時(shí)加杠桿，長期保持過于謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策直接相關(guān)。

而如今，當(dāng)行業(yè)重新洗牌，眾多房企苦于“三道紅線”紛紛收縮戰(zhàn)線的時(shí)候，就到了以金地為首的“穩(wěn)健派”發(fā)力期。

憑借4.65%較低的加權(quán)平均融資成本以及標(biāo)普BB、穆迪Ba2等長期向好的信用評(píng)級(jí)，金地在上半年激烈的土地市場競爭中可謂風(fēng)光無限，其實(shí)際出資金額甚至超過中海、龍湖等傳統(tǒng)10強(qiáng)房企。

財(cái)報(bào)顯示，今年1-6月，金地累計(jì)新獲取土地81宗，新增了約1247萬平方米的土地儲(chǔ)備，同比大增92.14%；總投資額約924億，同比大增53%；權(quán)益投資額約411億元，同比增長17%。

其中，公開市場拿地的平均溢價(jià)率13.88%，新增土儲(chǔ)中一二線城市占比59%。

而事實(shí)上，金地早在幾年前就已經(jīng)開始凸顯野心，拿地金額持續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2016年企業(yè)拿地投資金額399億元，到2017年，該項(xiàng)數(shù)字已猛增到1004億，2018年為1000億，2019年1200億元，2020年達(dá)到1350億。

截至2021年中期，金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備累計(jì)達(dá)到6729萬平方米，其中71%為一二線城市，為企業(yè)未來在規(guī)模和業(yè)績上發(fā)力奠定基礎(chǔ)。

利潤下滑，欲以速度彌補(bǔ)？

值得注意的是，上半年企業(yè)在營收和銷售規(guī)模大增的同時(shí)，企業(yè)盈利能力反而大幅下滑。

財(cái)報(bào)顯示，上半年金地集團(tuán)對(duì)應(yīng)整體毛利潤為60.8億元，毛利率17.36%，同比下降19.32個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)應(yīng)凈利潤28.99億元，同比下降38.6%；凈利率8.46%，同比下降15.3個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

其中，作為最核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)算毛利率為 14.25%，同比大幅下降25.35個(gè)百分點(diǎn)。

金地集團(tuán)在財(cái)報(bào)中解釋稱，毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房價(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多，同時(shí)受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響，引發(fā)報(bào)告期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤下滑。

金地補(bǔ)充道，預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長。

事實(shí)上，類似的情況并非個(gè)例，受到銷售與回款方面眾多壓力的影響，上半年房企利潤率下滑現(xiàn)象十分普遍，但降幅如此之大的企業(yè)卻并不常見。

其背后原因除了企業(yè)所說的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡之外，或許與金地大力開展合作開發(fā)模式也不無關(guān)聯(lián)。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，房企合作開發(fā)的優(yōu)勢，既可以緩解資金壓力、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，又可以快速完成規(guī)模擴(kuò)張和城市布局。不過，大量合作開發(fā)也會(huì)給項(xiàng)目管控造成壓力，更為危險(xiǎn)的是，可能造成少數(shù)股東權(quán)益大漲，從而損害企業(yè)股東利潤。

從新增投資來看，在上半年新增的81宗土地中，集團(tuán)權(quán)益拿地金額411億元，僅占總投資金額的44.5%。即權(quán)益占比不足一半，這也意味著未來這些項(xiàng)目開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)之后，項(xiàng)目利潤將有超過半數(shù)被其“合作伙伴”所分潤。

而在上半年經(jīng)營數(shù)據(jù)中，金地少數(shù)股東損益為10.75億元，占到企業(yè)凈利潤的37%，即合作方分走了企業(yè)近4成利潤。

不過，亦有自身投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，金地大規(guī)模拿地，加之合作模式擴(kuò)充規(guī)模，不難猜測企業(yè)的戰(zhàn)略意圖，應(yīng)當(dāng)是打算以高規(guī)模和高周轉(zhuǎn)來彌補(bǔ)利潤率下滑帶來的損失。畢竟資本市場所看中的還是股東利潤凈值，只要規(guī)模足夠大、且周轉(zhuǎn)的足夠快，哪怕利潤率有所下降，仍能保證股東利潤額正向增長。

同時(shí)，該人士指出，目前包括中海、招商、保利等大型央企都在嘗試這一策略，而金地同樣具有國資背景、資金成本有優(yōu)勢，因此只要保證足夠的財(cái)務(wù)安全邊際及房屋質(zhì)量，就具備在未來競爭中獲勝的可能。

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