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（文/張玉 編輯/馬媛媛）近年來，隨著疫情的反復(fù)，物業(yè)所具備的價(jià)值日益凸顯。這也帶動(dòng)了一波物業(yè)企業(yè)赴港上市的熱潮。

8月31日，中國金茂發(fā)布建議分拆金茂物業(yè)至港交所上市的公告。目前，聯(lián)交所已確認(rèn)公司可以進(jìn)行建議分拆。

據(jù)了解，此次擬進(jìn)行分拆的金茂物業(yè)是中國金茂的全資附屬公司。預(yù)計(jì)待建議分拆及上市完成后，分拆公司仍是公司的附屬公司。

對(duì)于此次分拆物業(yè)上市，金茂集團(tuán)表示，分拆集團(tuán)將主要提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。分拆完成后，保留集團(tuán)及分拆集團(tuán)將經(jīng)營不同的業(yè)務(wù)板塊，在不競(jìng)爭(zhēng)的情況下采用不同的增長(zhǎng)路徑及不同的業(yè)務(wù)策略。

“建議分拆可讓分拆集團(tuán)在不依賴本公司的情況下，直接接觸資本市場(chǎng)進(jìn)行股本、債務(wù)融資，為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴(kuò)充提供資金，從而提高其運(yùn)營及財(cái)務(wù)管理效率，也使集團(tuán)能夠優(yōu)化其在整個(gè)保留業(yè)務(wù)中的資本分配。”金茂服務(wù)方面表示。

非物管服務(wù)收入占四成

從公司目前的發(fā)展來看，金茂服務(wù)主要經(jīng)營三項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)主要是為業(yè)主及住戶提供一系列物業(yè)管理服務(wù)，包括秩序、保潔、綠化、園藝及公共區(qū)域設(shè)施運(yùn)行的維保等服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要涵蓋住宅物業(yè)和各類非住宅物業(yè)（如寫字樓及購物中心），以及其他物業(yè)（如學(xué)校、政府設(shè)施及其他公共空間）。

非業(yè)主增值服務(wù)主要包括向開發(fā)商提供案場(chǎng)服務(wù)，協(xié)助其在售樓處及樣板間進(jìn)行銷售及營銷活動(dòng)。此外，還可以向物業(yè)開發(fā)商提供交付前的咨詢服務(wù)等。

社區(qū)增值服務(wù)則主要面向業(yè)主及住戶，解決其日常生活需求，主要包括室內(nèi)裝修平臺(tái)服務(wù)，家政、新零售及餐飲服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)，電梯廣告、停車位管理等社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

從具體的收入明細(xì)來看，2018~2020年以及截至今年3月底的3個(gè)月，來自物業(yè)管理服務(wù)所貢獻(xiàn)的收入分別為3.35億元、4.62億元、5.67億元及1.85億元，分別占比58.3%、58.6%、60.1%及57.7%。

非業(yè)主增值服務(wù)以社區(qū)增值服務(wù)的營業(yè)總收入分別為2.39億元、3.26億元、3.76億元及1.36億元；分別占比41.7%、41.4%、39.9%及42.3%。

由此可見，近年來，非物業(yè)管理服務(wù)的收入不斷增加，報(bào)告期內(nèi)占據(jù)公司總收入的比例在四成左右，增值業(yè)務(wù)開拓顯著。

比如，公司管理包括摩天大廈在內(nèi)的龐大寫字樓組合。近年來，金茂服務(wù)提供服務(wù)的高端摩天大廈包括樓高421米的上海金茂大廈，樓高313米的蘭州亞歐國際大廈，以及樓高250米的長(zhǎng)沙梅溪湖雙子塔。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，今年以來，已經(jīng)有11家物業(yè)企業(yè)上市，實(shí)際上還有近20多家的物業(yè)企業(yè)在排隊(duì)中，側(cè)面說明物業(yè)上市潮熱度不減，說明資本風(fēng)口還在。另外，形成鮮明對(duì)比的是在內(nèi)房股股價(jià)不斷走低的同時(shí)，物管企業(yè)依然保持著較高的市盈率，更受資本市場(chǎng)備受青睞。

母公司“樹大好乘涼”？

今年以來，物企紛紛上市的背后，一個(gè)行業(yè)普遍存在的問題是，他們的收入很大程度上都是來自母公司的“單子”。而當(dāng)這一“通病”成為行業(yè)普遍存在的問題后，母公司的在管面積以及業(yè)態(tài)組合都成為物管公司能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

2018~2020年及2021年截至3月31日為止的3個(gè)月，金茂服務(wù)物管收入中來自金茂集團(tuán)及中化集團(tuán)（以及彼此各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司）開發(fā)的物業(yè)的占比分別為92%、93.3%、92.5%及92.4%。來自獨(dú)立第三方開發(fā)物業(yè)的收入占比分別為8%、6.7%、7.5%及7.6%。盡管自2019年以來，金茂服務(wù)來自第三方的物業(yè)收入占比持續(xù)增加，其占比仍未超過10%。

而從在管項(xiàng)目來看，報(bào)告期內(nèi)，金茂服務(wù)的在管項(xiàng)目數(shù)量（單位：個(gè)）分別為51、66、97及101。其中，來自金茂集團(tuán)及中化集團(tuán)（以及彼此各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司）開發(fā)的物業(yè)數(shù)量分別為43、56、76及80；分別占比84.31%、84.85%、78.35%及79.21%。從在管面積數(shù)量來看，2018年以來，第三方貢獻(xiàn)的項(xiàng)目數(shù)量占比在不斷增加。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，依靠母公司是現(xiàn)在絕大多數(shù)物管公司的通病，“母公司越大，管理的面積就越大。”

肖云祥直言，其實(shí)公司目前的城市布局，與公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局密不可分，因?yàn)楣卷?xiàng)目主要來自于母公司，布局高能級(jí)城市，公司業(yè)務(wù)開展會(huì)受到居民收入和消費(fèi)行為的影響，可獲得更大的利潤(rùn)空間和更多的收入渠道。從公司項(xiàng)目嚴(yán)重依賴母公司供給來看，不利于公司規(guī)模化的發(fā)展，此狀況或在上市融資后，加大橫向收購來解決。

而金茂服務(wù)也意識(shí)到了這一問題。公司在招股書中提及，公司自2020年起，已經(jīng)在積極致力于尋求第三方物業(yè)，減少對(duì)單一大客戶的依賴。截至今年3月底，由獨(dú)立第三方開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積為270萬平方米。

70%合約建面聚焦一二線城市

在絕大多數(shù)項(xiàng)目來自母公司的情況下，金茂服務(wù)在城市布局上也和母公司有著高度的相似。

招股書顯示，截至今年3月底，金茂服務(wù)的在管總建筑面積約為1810萬平方米。公司合約建筑面積為4130萬平方米，涵蓋中國22個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的45座城市，其中71.4%位于中國一二線城市。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，金茂服務(wù)共有1770萬平方米在管建筑面積，其中84.2%位于一二線城市，而行業(yè)平均水平為63.8%。根據(jù)金茂服務(wù)方面的介紹，公司的合約建筑面積涵蓋主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的核心城市，包括長(zhǎng)三角、京津冀城市群、珠三角、中西部地區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。

截至今年7月底，金茂集團(tuán)已在全國承攬30個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目。據(jù)了解，上述該項(xiàng)目跨越新城區(qū)、城市綜合體及特色小鎮(zhèn)，涵蓋酒店、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)療保健中心、劇院及智慧能源站等多種物業(yè)類型，涵蓋城市摩天大樓、復(fù)雜地下空間及綜合城市管廊等物業(yè)類型。

對(duì)于布局高能級(jí)城市的原因，金茂服務(wù)方面表示，公司能夠探索更多機(jī)會(huì)拓展增值服務(wù)，以迎合高層級(jí)城市居民快速增長(zhǎng)的消費(fèi)能力和日益復(fù)雜的消費(fèi)習(xí)慣，從而產(chǎn)生更多收入及取得更高的利潤(rùn)率。

上述業(yè)內(nèi)人士看來，一二線城市肯定是市場(chǎng)最重要的構(gòu)成部分，而且是最重要的利潤(rùn)來源。“重心放在一二線，這個(gè)大的方向策略是沒有問題的。如果重心放在三四線，在管面積可能蠻好看，但經(jīng)濟(jì)賬可能不怎么樣。尤其是一些商業(yè)管理的東西，肯定是一二線回報(bào)來得更高一些。”

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