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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼一個月前遭遇“股債雙殺”后，富力美元債跌幅再創(chuàng)新紀(jì)錄。

9月2日，富力地產(chǎn)2022年1月到期美元債跌幅勢創(chuàng)紀(jì)錄。據(jù)彭博，該公司5.75%債券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，為該債券2016年12月發(fā)行以來的最大單日跌幅。

此外，當(dāng)日該公司2023年8月到期的11.75%債券每1美元跌7.5美分，至65.4美分；2023年2月到期的8.125%債券每1美元跌6.2美分，至65.5美分。

“說明大家對富力的還債能力沒有信心?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，理論上，債是最安全的投資品，因?yàn)槠髽I(yè)破產(chǎn)清算需要先還債。而之所以出現(xiàn)美元債跌幅勢創(chuàng)紀(jì)錄，可能和近期富力發(fā)布中期業(yè)績報告和8月銷售報告有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)總負(fù)債約為3317.8億元，較去年底減少約184億元；其中有息借款約為1433.5億元，較去年底減少約164億元；短期借款約為519億元。

雖然富力地產(chǎn)的負(fù)債指標(biāo)均有下降，但其手頭資金仍無法覆蓋短債，非限制性現(xiàn)金對短債的覆蓋甚至從年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（不包含受限制現(xiàn)金）僅為127.6億元，資金缺口巨大。

受市場消息影響，9月3日富力地產(chǎn)股價低開低走，創(chuàng)下近期股價低點(diǎn)，截至發(fā)稿，報6.45港元/股，下跌2.12%，總市值242.03億港元。

“三道紅線”全踩

“未來12個月以三道紅線做目標(biāo)，著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面進(jìn)行精細(xì)化管理?！痹?021年中期業(yè)績會上，富力地產(chǎn)管理層表示，降負(fù)債仍是公司今年的主要目標(biāo)。

為了保證充足的流動資金，富力地產(chǎn)審慎投資土地，2021年上半年僅新增4個項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積55.5萬平方米，權(quán)益投資金額19.5億元，新增總貨值約80億，投銷比也隨即低至4%。

事實(shí)上，自2017年富力地產(chǎn)董事長李思廉以177億元“骨折”價接盤王健林萬達(dá)酒店資產(chǎn)現(xiàn)金流不足后，其投銷比就一直處于下滑趨勢。

從總土地儲備來看，富力土地儲備總建筑面積為6917.3萬平方米，總可售面積為5552萬平米，似乎不會影響企業(yè)未來幾年銷售。但從土儲類型來看，富力擁有城市更新項(xiàng)目多達(dá) 58個，建筑面積達(dá)3700萬平方米，在總土儲中占比過半。

城市更新項(xiàng)目投入資金多、開發(fā)難度大、周期長，對于現(xiàn)金流受困的富力而言并不是一塊好啃的骨頭。拿期內(nèi)舊改項(xiàng)目舉例，3月8日，富力成為廣州番禺區(qū)鐘村街勝石村的舊改合作企業(yè)，改造面積47.14萬平方米，總投資額高達(dá)60.6億，幾乎為其現(xiàn)金流的一半。

與此同時，富力還在“賣子”還債。期內(nèi)，富力地產(chǎn)將旗下富力興盛置業(yè)的部分股權(quán)出質(zhì)予廣州市城投，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額162.5萬元；把旗下物業(yè)擺上“貨架”，即使資不抵債也要赴港IPO。

一系列操作之下，富力地產(chǎn)“三道紅線”中兩個指標(biāo)有了改善。其中，凈負(fù)債率較2020年底下降了6.7個百分點(diǎn)至123.5%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降了1.8個百分點(diǎn)至74.9%。

盡管有了改善，距離達(dá)標(biāo)仍有很大的距離。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為“紅檔”房企。

此外，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)平均融資成本為7.67%，較2020年底的6.89%上升了0.78個百分點(diǎn)。

“2021年一條，2022年一條，2023年一條?！惫芾韺颖硎?，富力計劃一年達(dá)標(biāo)一條“紅線”，預(yù)測今年年底凈負(fù)債率有望達(dá)標(biāo)。

前8月僅完成年度目標(biāo)的55.1%

2021年1-6月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650.8億元，同比增加18%；銷售面積485.2萬平方米，同比增加6%；銷售均價13413元/平方米，同比增加11.9%。

具體來看，銷售金額超過40億的有三個城市，其中最高的為廣州，達(dá)到82.45億元，同比上升548%，占總銷售金額的11%；其次為海南，達(dá)成銷售金額56.71億元，同比下降9%，占總銷售金額的8%；最后是天津，實(shí)現(xiàn)銷售金額40.74億元，同比上升73%，占總銷售金額的6%。

但和2020年同期相比，富力地產(chǎn)在海南的銷售額和銷售面積皆出現(xiàn)大幅度下滑。2021年上半年，富力海南實(shí)現(xiàn)銷售額50.33億元，同比減少10%；已售出面積約22.91萬平方米，同比減少40%。

主要城市銷售額貢獻(xiàn)減少，直接影響了富力地產(chǎn)業(yè)績完成度，上半年僅完成全年1500億銷售目標(biāo)的43.4%。

進(jìn)入下半年，富力地產(chǎn)的銷售情況仍不太理想。截至2021年8月31日，富力地產(chǎn)集團(tuán)總銷售收入約826.9億元，銷售面積約611.9萬平方米。也就是說，2021年前8月，富力地產(chǎn)僅完成年度銷售目標(biāo)的55.1%。

對此，富力地產(chǎn)李思廉在中報指出，公司目前可售資源超過2700 億元，管理層將繼續(xù)執(zhí)行年初制定的銷售計劃，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化、潛在政策的變動及未能預(yù)計的市場動蕩不斷進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)績承壓的同時，富力地產(chǎn)毛利率大幅度下降。中報顯示，2021年上半年富力地產(chǎn)毛利率為22.3%，較2020年同期下降了11.2個百分點(diǎn)。

由于持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)低利潤率項(xiàng)目，導(dǎo)致富力地產(chǎn)凈利潤同步下滑。期內(nèi)，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收394.9億元，同比增長18%；純利31.81億元，同比大幅減少18.8%；當(dāng)期純利率為8.1%，同比減少3.6個百分點(diǎn)。

“考慮到其可預(yù)見的利潤率較低項(xiàng)目的持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)（由于 2020 年起公司已啟動新一輪低價促銷），我們對其核心凈利潤恢復(fù)進(jìn)度感到擔(dān)憂。”華泰研究報告表示，由于持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)低利潤率項(xiàng)目，預(yù)計富力2021-2023 年核心凈利潤增長將進(jìn)一步放緩。

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