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（文/張玉 編輯/馬媛媛）在經(jīng)歷一段時間的延期后，第二批集中供地正式拉開帷幕。日前，各大城市陸續(xù)公布了土拍新規(guī)則。而在經(jīng)歷過略顯瘋狂的第一輪集中土拍后，不管是房企還是地方土地部門都顯得更加理性。

統(tǒng)計顯示，截至目前，廈門、長春、無錫、福州、青島、濟南等城市二輪集中供地“收官”；北京、廣州、深圳、杭州、合肥、南京、成都、蘇州等已公布二次供地最新公告；上海、鄭州等多城市目前仍處于延期公告狀態(tài)。

從多地最新出臺的土拍新政來看，“最高溢價率不得超過15%”的規(guī)定給房企預(yù)留了一定的盈利空間；“嚴控資金來源”用金融手段遏制了風(fēng)險潛存的“高周轉(zhuǎn)”；“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”則劍指各種名目的“馬甲”公司。

規(guī)則調(diào)整的效果也立竿見影。9月7日~8日，為期兩天的福州土拍最終成交14宗地塊，成交額76.06億元，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。9月8日，青島第二輪集中供地首日，32宗地塊均以底價出讓。9月9日青島共計成交9宗地塊，而原定于該日出讓的高新區(qū)8宗地塊全部終止出讓。

一場由土地市場波動而掀起的“蝴蝶效應(yīng)”正在蔓延。

溢價率持續(xù)走低

9月10日，濟南第二輪集中供地收官，76宗地塊最終以151.88億元的價格成交。據(jù)了解，所有用地均為底價成交。

溢價率變低，正成為多地二次土拍的一個明顯特征。9月8日~10日，在青島的集中供地中，前兩日成交地塊的溢價率均為“零”。而在9月7日~8日的福州土拍中，中駿和金地均以底價3.94億元和2.79億元競得1宗純住宅地塊。

溢價率的持續(xù)走低與首批集中供地后房企對利潤的考量和各地隨后政策的調(diào)整不無關(guān)系。

首批集中供地中，由于未明確設(shè)置嚴格的溢價空間，火熱土拍行情之下房企紛紛感慨“算不過來帳”。

先是濱江集團董事長戚金興在接受媒體采訪時的一句話引發(fā)熱議。他說，濱江將努力實現(xiàn)該批土地1%~2%的利潤。隨后，有品牌房企寧愿虧錢也要退地。甚至因為“算不過帳”，原定聯(lián)合拿地的幾家房企相互扯皮的現(xiàn)象也見諸報端。而更受熱議的，是彼時對于部分城市的二次集中供地中，“擬報名房企嚴重低于預(yù)期”的傳聞。甚至有人統(tǒng)計，在第一輪集中供地中，有接近60%的項目是不賺錢的。

類似現(xiàn)象也迅速引發(fā)了相關(guān)部門的關(guān)注。福州市自然資源和規(guī)劃局此前出臺的土地出讓公示明確，參拍地塊的最高溢價率均不超過15%。而與此前競地價的方式不同，此次拍地采用“限地價、搖號”的方式出讓。

濟南也開始執(zhí)行溢價率15%的規(guī)定，如果兩家及以上競買企業(yè)最終報價均達到最高限價，則采用現(xiàn)場抽簽方式確定競得人。

而在被眾多房企吐槽沒有利潤的杭州，二批次集中供地溢價率上限由30%調(diào)整為20%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%，出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，控制土地溢價率是穩(wěn)定土地市場的必要手段，今年首輪土拍中又出現(xiàn)了高溢價率的地王現(xiàn)象，地價的持續(xù)上漲不僅給穩(wěn)定房價帶來困難，也進一步擠壓了房企的利潤。另外，從房價地價聯(lián)動機制上來講，只限制房價不限制地價也不是聯(lián)動的體現(xiàn)。

融資降杠桿

除了通過控制溢價率給房企預(yù)留一定的利潤空間，當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的另一道生命線就是現(xiàn)金流。近年來，由于資金狀況導(dǎo)致項目爛尾的案例并不少見。所以，需要從土地端就對可能發(fā)生的金融風(fēng)險進行把控。

福州市自然資源和規(guī)劃局規(guī)定，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金。購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款。購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款。購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

除了福州，包括蘇州、濟南、青島、沈陽、成都等都在出讓公告中明確限制了土地資金來源。

與限制資金資源來源相伴，此次二次供地金融調(diào)控的另一手段是嚴控“馬甲公司”。近年來，為了提高拍地的成功率，不少開發(fā)商紛紛通過“馬甲公司”搶地。

根據(jù)此前媒體報道，在蘇州首批集中供地中，多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司。其中，最“壕”的一家房企兩天內(nèi)在江蘇太倉新成立了15家房地產(chǎn)咨詢公司，均由該房企100%持股，注冊資本都為50萬元，法定代表人也都是同一個人。工人日報曾在評論中批評：“這么做構(gòu)成了不正當(dāng)、不公平的競爭”。

由是，打擊“馬甲公司”成為二次集中供地的一大重點。福州市自然資源和規(guī)劃局規(guī)定，參與競買的企業(yè)需要具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗地塊的競買。

武漢規(guī)定，集中供地將嚴格競買準(zhǔn)入機制，同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。青島的規(guī)則更為嚴格：競買人提交的資質(zhì)證明文件不符合要求，或同一企業(yè)及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還，競買人3 年內(nèi)不得在青島參與土地競買。

宋紅衛(wèi)直言，嚴控資金來源和限制馬甲，是從房企減杠桿的角度進行調(diào)控，盡管房企融資愈加困難，但是在拿地方面房企仍然通過各種渠道進行融資，并且越是限制融資，實際融資的成本會更高。從目前陸續(xù)出問題的房企來看，基本都是拿地導(dǎo)致的負債與企業(yè)自身的現(xiàn)金流不匹配所致，這個調(diào)控就是針對這個問題，限制馬甲也是同樣的道理，“多一個馬甲企業(yè)就增加一道成本，風(fēng)險就上升一個層次”。

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