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（文/張玉 編輯/馬媛媛）眼下考慮換房子的李嵐正在陷入一種買(mǎi)新房還是二手房的兩難選擇之中。

一方面，銷(xiāo)售人員告訴她，“三價(jià)就低”的政策下，現(xiàn)在買(mǎi)二手房差不多要準(zhǔn)備六七成的首付；另一方面，當(dāng)前情況下，開(kāi)發(fā)商正在遭遇的流動(dòng)性危機(jī)讓她擔(dān)心自己“打新”所面臨的資金的安全性。

好消息是，日前一些地方現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策讓她看到了希望。

11月7日，石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱(chēng)，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?qū)嵙Σ蛔銓?dǎo)致項(xiàng)目延期交房甚至“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，按照“新項(xiàng)目新辦法、老項(xiàng)目老辦法”的原則，2021年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不包括納入房地產(chǎn)解疑、爛尾樓、專(zhuān)項(xiàng)整治臺(tái)賬和納入歷史遺留的城中村、舊城改造臺(tái)賬項(xiàng)目），傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由涉及總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。

這樣也意味著，此次石家莊的政策要點(diǎn)在于取消了期房預(yù)售的概念，而直接改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。

試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售

從公告來(lái)看，此次政策的出發(fā)點(diǎn)比較清晰，主要是為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?qū)嵙Σ蛔愣鴮?dǎo)致項(xiàng)目延期交房甚至“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

此外，此次政策避免“一刀切”，除了將部分項(xiàng)目排除在外，政策還規(guī)定，被動(dòng)式超低能耗建筑、裝配式建筑和中央商務(wù)區(qū)商品房項(xiàng)目繼續(xù)按原政策執(zhí)行。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金回籠方面，政策規(guī)定：“預(yù)售形象進(jìn)度調(diào)整后，涉及預(yù)售資金監(jiān)管等監(jiān)管措施將相應(yīng)作出調(diào)整”。

政策率先落點(diǎn)的背后并非沒(méi)有依據(jù)。根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，位于石家莊長(zhǎng)安區(qū)體育大街與北二環(huán)交口的“西湖一品”，原本的交房時(shí)間是2014年5月底，但在2013年7月陷入了全面停工。當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)“西湖一品”的業(yè)主，從買(mǎi)房到今天，已經(jīng)等待了10年時(shí)間。2020年5月17日，國(guó)瑞地產(chǎn)拿下“西湖一品”的競(jìng)標(biāo)，并完成了簽約。目前，“西湖一品”（現(xiàn)稱(chēng)“龍溪東苑”）正在復(fù)工建設(shè)當(dāng)中。

除了“西湖一品”，在石家莊，有一個(gè)被稱(chēng)為“東方威尼斯”的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，而這實(shí)際上是石家莊最大爛尾盤(pán)——祥云國(guó)際。據(jù)了解，祥云國(guó)際是石家莊2009年的工程，根據(jù)原來(lái)開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃，祥云國(guó)際要打造的是集主題公園、商業(yè)區(qū)、豪華酒店、辦公、旅游和居住的全方位綜合體項(xiàng)目。在其內(nèi)部，有不少仿歐式建筑，光占地就有1800畝。不過(guò)，由于開(kāi)發(fā)商資金斷裂，直接導(dǎo)致這個(gè)斥資170億夢(mèng)幻般的小城“爛尾”。

石家莊“學(xué)府名城”項(xiàng)目更是因?yàn)橘Y金問(wèn)題屢次違規(guī)、拖延成為當(dāng)?shù)氐摹袄腺?lài)項(xiàng)目”。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜看來(lái)，本次石家莊調(diào)整商品房項(xiàng)目預(yù)售許可形象進(jìn)度，響應(yīng)了中央加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”的要求，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商延期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

值得一提的是，石家莊此次“現(xiàn)房銷(xiāo)售”政策并非首例。在此之前，明確現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的是海南。2020年3月，海南發(fā)布重磅樓市新政，其中就包括實(shí)行商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度等。

政策明確，為解決商品住房預(yù)售制度帶來(lái)質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，通知提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

確保如期交樓

“以前市場(chǎng)需求不夠，急需大量的新房。現(xiàn)在越來(lái)越飽和的情況下，其實(shí)不需要這么快的節(jié)奏。”談及當(dāng)下部分城市實(shí)施的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦如是說(shuō)。

另一方面，其表示，現(xiàn)房如果快的話，基本上半年就可以收了，但是期房基本上要兩年左右的時(shí)間。基于防止?fàn)€尾方面的考慮，石家莊和海南的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策也是在做一種嘗試。

公開(kāi)資料顯示，期房預(yù)售更通俗的說(shuō)法叫做賣(mài)期房、賣(mài)樓花。就是消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的只是圖紙上的房屋，能看到的往往只是一片光禿禿的土地。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

近年來(lái)，政策調(diào)控趨緊導(dǎo)致此前杠桿利用過(guò)高、規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快的房企開(kāi)始頻繁遭遇流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目停工傳聞不斷。在此基礎(chǔ)上，不少地區(qū)采取各種措施防止?fàn)€尾現(xiàn)象的發(fā)生，確保按時(shí)交房。

除了直接頒布現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，一個(gè)比較明顯的舉措是在集中供地過(guò)程中對(duì)于部分地塊的試點(diǎn)。比如，今年8月30日，在北京第二批集中供地中首次出現(xiàn)了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的政策。今年7月30日，杭州第二批集中供地亮相。和地塊信息一塊公布的，還有杭州全面升級(jí)的土地出讓規(guī)則。其中就明確，十個(gè)行政區(qū)將各拿出一宗地塊，試行“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)政策，且這些地塊未來(lái)將實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

在盧文曦看來(lái)，杭州、北京都屬于相對(duì)比較成熟的地方，在這些城市進(jìn)行試點(diǎn)有利于積累經(jīng)驗(yàn)。

除了從土地端開(kāi)始試水，近段時(shí)間以來(lái)，各地頻頻出臺(tái)政策，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。11月10日，武漢市發(fā)布關(guān)于《市住房保障房管局關(guān)于規(guī)范新建商品房合同網(wǎng)簽備案工作的通知》征求意見(jiàn)通知。

征求意見(jiàn)稿對(duì)新建商品房合同網(wǎng)簽備案流程進(jìn)行修改，重點(diǎn)變化內(nèi)容包括，預(yù)簽約信息備案后3日內(nèi)要錄入合同內(nèi)容并完成網(wǎng)簽；合同網(wǎng)簽后，購(gòu)房人憑繳款通知書(shū)將房款直接存入合同載明的資金監(jiān)管賬戶(hù)；加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶(hù)的核實(shí)力度，房款進(jìn)賬后系統(tǒng)即時(shí)完成備案。

此外，政策鼓勵(lì)房企主動(dòng)降低風(fēng)險(xiǎn)。10月29日，青海發(fā)布《開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)整治工作》。此次政策明確，對(duì)“未開(kāi)發(fā)用地”部分，敦促房企通過(guò)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)用地等方式回籠資金，用于保障已售未交付樓棟竣工。

可以預(yù)見(jiàn)的是，盡管現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于購(gòu)房者是一個(gè)好消息，不過(guò)新規(guī)對(duì)房企銷(xiāo)售節(jié)奏的影響，將進(jìn)一步降低資金周轉(zhuǎn)速度。未來(lái)，房企的流動(dòng)資金壓力或?qū)⒃黾印?

（注：文中李嵐為化名）

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