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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房企持續爆雷陰影下，多部門開始從融資端釋放善意。

12月3日晚間，備受社會各界關注的恒大公告稱，可能無法履行2.6億美元的境外債務擔保責任。

一石激起千層浪，當晚央行、銀保監會、證監會、住房和城鄉建設部等多部門相繼就恒大及整個行業問題進行表態，再次強調恒大屬于個案風險，同時釋放出行業信貸融資政策即將回暖的積極信號。

12月6日晚間，央行官網即刊登降準公告。

公告稱，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

支持房企合理正常融資

央行稱，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

對于此次降準的目的，央行表示，旨在加強跨周期調節，優化金融機構的資金結構，提升金融服務能力，更好支持實體經濟。一是在保持流動性合理充裕的同時，有效增加金融機構支持實體經濟的長期穩定資金來源，增強金融機構資金配置能力。二是引導金融機構積極運用降準資金加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約150億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

58安居客研究院院長張波向觀察者網分析稱，降準資金將強化對實體經濟特別是中小微企業的支持而非房地產，但對于房地產市場來說亦存在一定利好。四季度央行強調金融機構對房地產合理資金需求要給予支持，加上此次降準，在一定程度上能緩解房企現金流壓力，提振市場信心，有利于維護房地產市場平穩健康發展。

12月3日，央行在談及恒大問題時就提到，將對企業匯出資金償付及回購境外債券提供支持。

銀保監會表示，將重點滿足剛需及改善需求，合理發放開發貸、并購貸，加大保障性租賃住房支持力度。

證監會表示，將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支持房地產企業合理正常融資；支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購；探索推動不動產投資信托基金（REITS）支持保障性住房等租賃住房行業健康發展。

簡單來說，要解決房地產開發行業普遍存在的爆雷風險，首先要從流動性入手。在房企預售資金受到嚴格監管的背景下，經營性現金流短板只能依靠融資來彌補。

因此業內普遍認為，此次多部門表態意味著融資端即將回暖，行業釋放穩定預期。

中信證券分析師陳聰在研究報告中指出，恒大的核心問題不是流動性不足，甚至不完全是房地產行業的問題，而是公司經營管理混亂，盲目多元化擴張的資產質量問題。大多數房地產企業堅守主業，經營穩健，這和恒大有明顯差別。

同時，陳聰表示，我國金融系統是具備強執行能力的垂直管理系統，相信有能力在治本（強化信息披露，積累市場化解決問題經驗等）和治標（釋放穩定預期，改善信貸環境）兩個方面逐漸修復房地產行業信用體系所面臨的問題。

優質房企融資有望改善

事實上，近期房企發債已經明顯有增多跡象，特別是民營房企。

12月3日，龍光集團子公司2021年面向專業投資者公開發行4年期公司債券的申請，獲得證監會及上交所審核批準。

12月6日，龍光集團還宣布，將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作，且前期溝通已得到中國證監會和深交所的大力指導和支持。

除龍光之外，金地集團一筆ABS也于12月5日獲準發行，該ABS為"長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃"，擬于2022年初發行。

同時，中國銀行間市場交易商協會接連受理了碧桂園與龍湖兩家頭部民營房企的中期票據注冊申請。也終于為眼饞央企、國企頻繁發債許久的民營房企開了個好頭。

要知道，在此之前，房企融資利好“解渴”的范圍主要集中在招商蛇口、保利、中海等央國企。

貝殼研究院統計數據顯示，2021年1-11月份，房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，規模減少1990億元。

其中，11月份，境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，同比減少43.4%，但環比已大幅增加55.6%。

而這些增加部分，幾乎清一色均為大型央企及部分地方國資房企。

因此，此次碧桂園和龍湖成功在銀行間發行中期票據，加之龍光、金地ABS融資獲準，對于民營房企整體提振信心的效果不言而喻。

不過，華泰證券分析師陳慎則認為，優質房企有望優先享受“融資”糖果，政策有利于行業間整合和優質房企的集中度提升。目前盡管金融端政策邊際改善，但當前環境需要更多政策聯動才能根本上修復金融機構和購房者信心，如更多的因城施策手段等，否則房企風險的擴散仍將持續。

平安證券資深分析師楊侃亦指出，盡管政策端、融資端至暗時刻已過，但市場端筑底仍有待觀察，此次降準及按揭端松綁，或有助于銷售景氣度修復，但行業仍面臨基本面下行壓力。因此，考慮到金融機構風險偏好，信貸政策松綁只會更加利好央國企及優質民企，高風險房企短期融資環境仍難言實質性好轉。

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