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（文/張玉 編輯/馬友友）2021年，房地產市場發生了太多的變動和不確定性。

傳導到市場上，CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，2021年全國新房、二手房住宅規模皆創新高。不過，全國商品住宅月度銷售面積和銷售金額同比增速逐月下行，其中，部分城市二手房成交進入冰點。

以一線城市深圳為例，2021年全年成交套數為42203套，同比下滑56%，月度成交最低點較最高點降幅高達73%。

有業內人士指出，二手房市場的客戶，一部分是社保分數不夠、又急于買房的人，一部分就是有學區房需求的客戶。回顧2021年，學區房政策變化可謂時刻牽動著家長的神經。不完全統計，全國2021年有超過30個城市單獨針對學區房發布了不同力度的調控政策。

受此影響，不少城市一度非常搶手的學區房價格開始松動。學區房神話的泡沫，正在破滅。

調控加碼，精準打擊

2021年1月1日，一篇《“出來一套賣一套”，一夜上漲40萬元！這里的學區房火了》的文章引發關注。文章指出，在往年成交淡季的歲末，北京市海淀區中關村一小、二小等優質學校周邊的房子成交速度卻加快，價格也有上漲趨勢。其中，搶手房源掛牌兩三天就能成交，有房子一夜上漲40萬元。

沒人知道，學區房為何會在“一夜之間”，突然火起來。在這波持續升溫的搶房大戰中，有人“駐扎”在中介門店搶房，有人坐地起價一小時漲價數十萬，甚至有新聞曝出，有老人在雨中等中介開門。

持續升溫的學區房市場迅速引起相關部門的關注。3月17日，上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。《實施辦法》規定，自2021年起，上海市委屬試驗示范性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校，而區屬重點高中的分配名額為招生總計劃的50%~65%。名額分配的方式，意味著非學區房所在的區和學校的學生，進入重點高中的機會大大增加。

隨后的4月1日，深圳市市場監管部門聯合印發開展“學生位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。4月6日，合肥市發布房地產新政八條，政策明確，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。

隨后，學區房調控的相關政策接踵而至。12月27日，據北京市住建委官方消息，對于今年以來學區房價格快速上漲、經營貸違規流入樓市、住房租賃企業爆倉等突發問題，北京市區住建房管部門采取應急執法、專案執法等方式，快速出擊，集中組織開展了多輪次執法行動，嚴厲查處中介機構炒作學區房、宣傳經營貸等違規問題。

2021年北京市區住建房管部門共開展房地產經紀機構執法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元，其中市住建委執法部門處罰110起，罰款金額197萬元。

在中原地產首席分析師張大偉看來，最近幾年是單獨二胎和全面二胎政策后的入學高峰期，出現了明顯的優質教育資源不足的現象，疊加房地產市場的炒作，導致學區房成為房價上漲的龍頭，而相比普通房產，學區房的需求相對更剛性，所以學區房成為了房地產調控的“牛鼻子”。

炒作降溫，需求堅挺

不斷出臺的調控政策在給學區房價格降溫的同時，也精準地將炒房客攔在門外。一段時間以來，學區房“降價拋售”的新聞頻頻見諸報端。

據證券時報報道，今年10月中旬，位于深圳著名學區——福田百花片區的核電花園的房源，在市場比較好的時候成交價達到1700多萬，而上次成交是1100多萬，直降600萬。

值得一提的是，在多位業內人士看來，雖然炒房現象得以控制，但買學區房的客戶本身就是以很多剛需客為主。此外，由于政策傳導需要一定的時間，部分地區學區房價格依然堅挺。

長期從事房地產銷售的中介鄭賢榜向觀察者網表示，從目前來看，今年學區房的政策對于房價影響不大。“教師輪崗真正實踐起來可能還有一段時間，目前來看是沒有什么影響。”

鄭賢榜表示，與老師相比，整個教育環境和教育氛圍非常重要，家長也更愿意為好的教育環境買單，“就像是，一個重點班本身不會因為一個差一點的老師而導致學習成績的大幅下滑。”

具體來看，位于上海市楊浦區復旦二附小周邊的世紀江灣、祥生御江灣、泰寶華庭等項目，學區房最高的時候甚至能溢價21萬元/平方米，但一條馬路之隔的對面的樓盤價格只有八九萬左右，主要是因為其匹配的小區比較少。

在張大偉看來，學區房之所以堅挺，一方面是疫情導致的教育需求回流，出國難度加大，使得大部分家庭考慮國內教育，這部分基本都屬于學區房的意向購房者。“不論是北京的西城海淀還是上海深圳，大學區房新購房者中很大部分比例是過去考慮出國上學人群。”

其次，教育資源的不均衡在放大，相比過去幾年各種名校分校遍地開花，在經過幾年運轉后，市場發現，這些所謂的名校都是假的，不論是生源還是教育資源都非常差，只有一個牌子，導致了市場需求的回流，開始集中搶優質資源，名校本校。最典型的比如全國遍地的人大附之類分校。

此外，二胎導致教育資源緊張、社會階層對知識的看重、整體信貸市場寬松等使得1000萬一套的學區房并不是消費品，而成了中產階層標配。

“從未來趨勢看，學區房特別是動輒幾十萬一平米的學區房炒作肯定會明顯降溫，但對于整體優質資源依然集中的熱點區域，學區房依然會高位運行。”張大偉表示。

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