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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）以香港投資物業為主的九龍倉置業仍在疫情反復中不斷掙扎。

3月3日午間，九龍倉置業發布2021年全年業績。披露顯示，九龍倉置業基礎凈盈利65.18億港元，較2020年同期的74.77億港元減少13%；若計入投資物業重估虧損凈額22億港元，股東應占集團盈利為43.91億港元。

這并非九龍倉置業基礎凈盈利增速第一次出現下滑。事實上，自新冠疫情爆發、限制跨境旅游后，做著物業出租生意的九龍倉置業就遭遇了業內的至暗時刻，2020年，九龍倉置業基礎凈盈利為74.77億港元，同比減少24%。

盡管此次九龍倉置業的盈利下滑速度有所減緩，但業內對其恢復盈利仍不看好。匯豐發表報告稱，香港新一輪的防疫措施可能會拖累零售業的表現，并推遲通關，由此維持九龍倉置業“減持”評級，并將目標價由33.2港元下調至32.4港元。

匯豐預估，九龍倉置業零售和酒店業務占比達69%，且租金高度依賴旅游消費，但受疫情影響恢復無檢疫的跨境旅行很可能再次推遲，這將削弱公司的盈利恢復步伐。

“亞洲最賺錢的商場”也不賺錢了

2017年11月，九龍倉集團分拆出九龍倉置業單獨在港上市，前者是香港十大地產商之一，以經營港口轉口業務為主，并擁有九龍倉碼頭等貨運碼頭。

拆分后的九龍倉置業主要從事于物業投資和運營，主要收入來自上市附屬公司海港企業的綜合性收入和旗下投資物業的租金，目前持有海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場等標志性物業。

2021年全年，九龍倉置業實現收入160.43億港元，較2020年同期的155.15億港元增加3%；營業盈利為90.64億港元，較2020年同期的99.73億港元減少9%，增收卻不增利。

“主要受投資物業及酒店兩個分部影響?！本琵垈}置業表示，盡管香港政府推出消費券計劃、適當放寬本地社交距離，但受新冠疫情反復、旅客稀少等影響，旗下商場、酒店仍未回復至新冠疫情前水平。

投資物業方面，期內，九龍倉置業收入108.89億港元，同比減少8%，從而帶動營業盈利進一步下滑至84.41億港元，較2020年的97.33億港元減少13%。

酒店收入雖然增長，但依舊錄得虧損。數據顯示，九龍倉置業2021年酒店收入為8.38億港元，較2020年的6.3億港元增加33%；營業虧損從2020年的3.79億港元進一步收窄至3.56億港元。

“集團酒店業務需要等到通關那天，才有希望扭虧為盈?！本琵垈}置業董事局主席吳天海在2021年8月的年中業績會上坦言，一天不通關，酒店業務就只能依靠香港本地客，但貢獻十分有限。

在九龍倉置業內部素來有“現金?！敝Q的海港城也無法獨善其身。資料顯示，海港城是九龍倉置業最賺錢、也是疫情出現前亞洲最賺錢的商場。2018年，海港城匯聚了全球最大牌的奢侈品，以平均每天掙1億港元、超370億港元的銷售額，創下該商場有記錄以來新高。

彼時，海港城總收入（包括酒店）上漲10%至118.71億港元，為九龍倉置業貢獻了63%的收入；營業盈利上升12%至96.78億港元，占九龍倉置業總營業盈利的72%。

進入2019年，在社會沖突事件和新冠疫情影響下，前往香港的旅客不斷減少。受此影響，海港城旅客大幅減少，包括酒店在內的總收入下跌2%至115.77億港元，但仍占集團收入比重的72%。

2020年至2021年，海港城總收入（包括酒店）分別為86.74億港元、79.93億港元，同比下跌25%、8%；營業盈利分別為67.3億港元、59.46億港元，同比下跌29%、12%。

其余投資物業收入也紛紛下滑。2021年，九龍倉置業時代廣場整體收入下跌9%，以會德豐大廈和卡佛大廈組成的中環組合收入下跌4%，荷里活廣場收入下跌4%。

2018年開始退出內地，總資產92%位于香港

不同于酒店、投資物業不斷下滑的營業盈利，九龍倉置業發展物業錄得正面增長。

報告期內，九龍倉置業發展物業收入37.22億港元，較2020年的26.21億港元增加42%；發展物業盈利5.43億港元，同比增加22.29%。

“公司收入的增長主要因為海港企業的發展物業銷售額確認入賬?！本琵垈}置業進一步表示，發展物業收入增加主要因為海港企業將蘇州國際金融中心的銷售額確認入賬。

但諷刺的是，如今靠內地發展物業撐起業績的九龍倉置業，一直聲稱要完全退出內地市場。

2018年3月，在九龍倉置業的業績發布會上，九龍倉置業主席兼常務董事吳天海正式對外公布“撤退內地計劃”，計劃未來繼續將業務核心放在香港市場，并陸續出售中國內地的住宅，酒店，寫字樓，以至完全退出內地市場。

時至今日，已經是“撤退內地計劃”執行的第四年，九龍倉置業在內地資產已所剩無幾。資料顯示，九龍倉置業總資產為2723億港元，當中92%位于香港。

九龍倉置業的上市附屬公司海港企業，也在響應這一撤退信號。

數據顯示，2018年至2021年，海港企業于內地的營業資產分別為80.06億港元、92.86億港元、72.42億港元和44.33億港元，分別占海港企業營業總資產的38%、42%、35%和32%，從2019年到達峰值后不斷減少。

進入2022年，海港企業仍在出售內地資產。2月21日，海港企業發布公告稱，計劃以4.03億元的價款將九龍倉(常州)置業全部股權出售給常州優眾餐飲管理有限公司，并預計交易完成后，將錄得除稅前盈利約2.32億元。

觀察者網了解到，九龍倉(常州）置業主要從事開發一個位于中國常州市的地產項目，迄今目標公司已完成50億元銷售額，僅余的未售物業為一間總樓面面積約4.4萬平方米的酒店，目前由常州馬哥孛羅營運。

海港企業表示，由于市況欠佳及新酒店帶來的激烈競爭，常州馬哥孛羅酒店錄得營業虧損，因此決定出售該酒店，并表示將于2020年7月完成交易。

值得注意的是，不斷反復的新冠疫情，正讓金融機構對重金押注香港的九龍倉置業失去信心。

繼匯豐之后，瑞信也認為九龍倉置業盈利恢復需要較長時間?！耙蛞咔槭站o社交距離措施，認為此將為香港零售及寫字樓收租股帶來更多壓力，而九龍倉置業及置地公司在零售及寫字樓有較多業務影響較大?！?

截至發稿，九龍倉置業報35.05港元/股，總市值為1064.2億港元，較一年前的1378.45億港元較少321.84億港元，同比減少23%。

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