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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）剛剛遞交完2021年度成績單不久，以歡樂谷主題樂園名聞全國的央企華僑城即傳來換帥消息。

4月7日晚間，華僑城公告稱，鑒于公司董事長段先念已達(dá)法定退休年齡，即日起不再擔(dān)任公司董事長、執(zhí)行委員會(huì)主任委員、戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員等職務(wù)，離任后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

據(jù)知情人士消息，接替者是同為央企的保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。

而聯(lián)想到一周前發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，總體業(yè)績卻大幅下滑七成的華僑城，交上了幾乎是央企在房地產(chǎn)行業(yè)中的最差成績單，接替者還是央企巨頭保利集團(tuán)原總經(jīng)理，企業(yè)這次換帥便頗有些“誰行誰上”的意味了。

賣子收益大減疊加資產(chǎn)減值

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，華僑城2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，同比增長25%；而凈利潤、歸母凈利潤分別為71億元、38億元，分別同比下降55%和70%；凈利潤率和歸母凈利潤僅有6.92和3.7%。

值得一提的是，這些利潤還是在企業(yè)2021年非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益與計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助合計(jì)產(chǎn)生了17.73億元凈收益的前提下產(chǎn)生的。

其中，企業(yè)去年依靠“賣子”度日早已不是首次，且前兩年賣子收益更高。根據(jù)財(cái)報(bào)披露，華僑城2019年-2021年非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益分別達(dá)到34.91億元、30.39億元和11.33億元。

盡管2021年度下半年以來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場下行，房企普遍銷售受阻、利潤率有所下滑，但央企也普遍在10%以上，華僑城3.7%的歸母凈利率顯然不只是賣子收益減少這么簡單。

要知道，同為央企的中海地產(chǎn)去年的營收2422億元，相當(dāng)于華僑城2倍，卻賺取了凈利潤和歸母凈利潤高達(dá)431億元和402億元，分別超過華僑城的6倍和10倍之多。

而另一大央企保利發(fā)展，即便盈利能力不如中海，2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤也高達(dá)276億元，超過華僑城的7倍。

年度業(yè)績會(huì)上，就公司利潤較上年大幅度降低的原因，華僑城董事、總裁王曉文總結(jié)為四點(diǎn)：一是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響；二是公司內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的變化；三是業(yè)內(nèi)各房地產(chǎn)公司區(qū)域采取保守的投資策略；四是公司對(duì)部分存在減持的存貨本公司計(jì)提減持。

王曉文指出，利潤下降還與公司內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，目前深圳本部高毛利項(xiàng)目已基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，由于業(yè)內(nèi)各房地產(chǎn)公司區(qū)域采取保守的投資策略，采取通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的投資收益較上年有較大幅度的減少。

而排除市場和調(diào)控因素影響，華僑城的大規(guī)模計(jì)提減值動(dòng)作對(duì)利潤率影響極深。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2021年共計(jì)提資產(chǎn)減值及信用減值21.7億元，直接造成企業(yè)凈利潤損失超過20%。

對(duì)此，公司總會(huì)計(jì)師馮文紅向投資者解釋稱，一是部分房地產(chǎn)收并購項(xiàng)目，因受行業(yè)政策、政府限價(jià)等原因，銷售價(jià)格低于項(xiàng)目可研的市場預(yù)期價(jià)格，出于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提減值，這部分占減值的56%；二是對(duì)禹洲等兩項(xiàng)長期股權(quán)投資，因債務(wù)及應(yīng)收賬款可能發(fā)生無法償還或收回而計(jì)提減值，占33%；三是因疫情反復(fù)影響部分綜合經(jīng)營項(xiàng)目，予以計(jì)提減值。

她還提到，若未來市場情況好轉(zhuǎn)，對(duì)于減值跡象已消失的存貨部分的減值可以轉(zhuǎn)回；對(duì)于固定資產(chǎn)、長投減值部分按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，無法轉(zhuǎn)回。后續(xù)是否持續(xù)計(jì)提減值取決于行業(yè)情況和市場走勢，如市場持續(xù)下行，不排除持續(xù)計(jì)提減值可能性。

馮文紅續(xù)指，引入頭部企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，有助于實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、增強(qiáng)競爭能力，并降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是過去及未來一段時(shí)間公司加快周轉(zhuǎn)的舉措方式之一。

平衡文旅與地產(chǎn)是關(guān)鍵

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，華僑城核心業(yè)務(wù)主要分為文旅和住宅開發(fā)銷售兩部分。原本作為以文旅為核心的開發(fā)商，華僑城最為擅長的文旅產(chǎn)業(yè)近年來受到疫情影響受到重創(chuàng)；因此在2021年，華僑城大幅加碼房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，不巧又遭遇市場下行和強(qiáng)調(diào)控，致使企業(yè)2021年看似營收大幅增長，盈利能力反而大不如前。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城2021年收入主要源于粵港澳大灣區(qū)和華東兩大區(qū)域，占比達(dá)到80%。

根據(jù)企業(yè)披露，文旅業(yè)務(wù)方面，2021年華僑城旗下27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺(tái)旅游演藝共接待游客7797.9萬人次，同比2020年大增82%，恢復(fù)至2019年的150%；剔除2021年新增加項(xiàng)目，為2020年117%的水平，恢復(fù)至2019年的96%。

看似數(shù)據(jù)華麗，實(shí)則去年旅游綜合業(yè)務(wù)收入433億元，僅與2020年持平，占全部主營業(yè)務(wù)收入的42%，占比進(jìn)一步下降。

而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2021年企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元。年內(nèi)，新獲取項(xiàng)目23個(gè)，新增土地面積258萬平方米，計(jì)容建面435萬平方米，其中有15個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌。

最終，企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長58%至590億元，占總共收入比為58%。

長期以來，社會(huì)對(duì)于以華僑城為代表的文旅產(chǎn)業(yè)“披著文化旅游外衣，行地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)”的做法多有詬病，如今看來這條道路也確實(shí)難行。

因此，分析人士認(rèn)為，張振高從保利來到華僑城，首先要解決的就是確認(rèn)文旅與地產(chǎn)開發(fā)之間的主從關(guān)系，平衡兩者的發(fā)展和協(xié)同，從長遠(yuǎn)戰(zhàn)略上確定企業(yè)未來方向。

公司副董事長劉鳳喜在業(yè)績會(huì)上表示，公司“十四五”規(guī)劃明確了以旅游為核心增長極，城鎮(zhèn)化為底盤，創(chuàng)新和數(shù)字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路。其中排在第一位的就是，確立旅游業(yè)務(wù)的中心地位，強(qiáng)化運(yùn)營能力建設(shè)和產(chǎn)品創(chuàng)新，突出旅游產(chǎn)品對(duì)綜合開發(fā)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)作用，突出旅游產(chǎn)品自身盈利能力的提升。

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