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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年，房地產行業堅持“房住不炒”的總基調，“去杠桿”貫穿全年。

市場下行，疊加疫情因素，十余家房企甚至為此發不出年報。

在延遲了半個月之后，4月12日，大型央企中糧集團旗下房地產開發平臺大悅城（原中糧地產）終于發布2021年度報告。

財報數據顯示，報告期內大悅城實現營業收入426.14億元，同比增長10.84%；毛利率27.44%，同比下降4個百分點；凈利潤為11.23億元，同比大幅下降66.7%；歸屬股東凈利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

歸母凈利率0.25%

盡管2021年下半年以來，房地產行業遭遇前所未有的危機，民營房企雷聲不斷，即便“老大哥”萬科也不得不節衣縮食過冬，但大悅城并未因此停止擴張步伐。

房地產開發方面，2021年，大悅城完成簽約金額727億元，同比增長5%；簽約面積287萬平方米，同比下降8%。

公司全年新獲取16個項目，土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9659元/平方米，平均溢價率為16%。

截至2021年底，大悅城土地儲備可售貨值約2,230億元，覆蓋全國38個城市（含香港），主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈。

商業方面，2021年，大悅城的購物中心版圖繼續擴大，實現蘇州大悅春風里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風里 4個項目開業，武漢大悅城也將于2022年初開業。

此外，企業全年新獲取商業項目6個，包括重資產1個，為南京大悅城；輕資產5個，分別位于紹興、天津、無錫、眉山等城市。

在諸多房企對今年目標避而不談的時候，大悅城表示，2022年將新開工項目19個，新開工面積303萬平方米，力爭實現銷售金額800億元。并且，輕資產商業項目拓展數量不低于2021年。

而值得注意的是，企業各項經營數據看似華麗，實則多數資產并不屬于上市公司股東所有，導致企業少數股東分潤了絕大部分利潤，因此被網友戲稱為央企“究極打工仔”，白白為他人做了嫁衣。

年報數據顯示，公司截至2021年末總資產2,127.27億元，較年初增長6.43%；但歸屬于上市公司股東的凈資產188.38億元，占比僅有8.86%。

這也直接導致企業在獲取了高達27%的毛利率前提下，歸母凈利率只有0.25%；7.67億元凈利潤中86%歸屬于少數股東。

腳踩一條紅線

盈利能力難題待解的同時，積極擴張下的大悅城經營活動產生的現金流明顯下滑。

截至2021年底，其經營活動產生的現金流凈額為-84.6億，相比2020年的98.1億，大幅下滑186%。

大悅城在年報中解釋稱，本期新獲取項目土地支出、開發項目建造支出及稅費支出同比大幅增加，導致經營性現金流與凈利潤產生較大差距。

需要指出的是，在“降杠桿”背景下，國資房企由于融資渠道和成本上的天然優越性，通常并不存在太大阻礙，類似中海、保利、招商蛇口等央企均早早“三道紅線”達標，且手握海量現金活躍于收并購市場，以緩解行業風險。

唯有大悅城截至2021年底依舊腳踩一條紅線。財報顯示，企業貨幣資金余額248.86億元，現金短債比1.44，凈負債率90.06%，扣除預收賬款后的資產負債率70.31%。

要知道，大悅城作為央企巨頭中糧集團旗下唯一的地產開發平臺，其融資方面的優勢不言而喻。

2021年全年，企業曾發行多筆ABS、中期票據。今年1月，作為融資渠道率先解凍的房企之一，再次成功發行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。

至2月14日，大悅城還與招商銀行簽訂戰略合作協議，招商銀行將優先為大悅城提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

4月13日，企業剛剛在銀行間成功注冊發行了50億元中期票據。

從成本來看，2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悅城有息負債余額717.98億元，平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，雖無法與中海、保利等頭部地產商相比，亦遠低于行業平均水平。

不過，無論是市場下行周期，還是企業本身的財務杠桿及低利潤率問題均未能妨礙其擴張意圖。

對于未來，大悅城表示，將會積極應對市場變化，秉持“穩中求進”的總基調，聚焦能力提升，深化機構改革；堅守“雙輪雙核”戰略定力，加強投資管理，強化投資戰略導向，搶抓機遇贏得發展主動。

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