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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時(shí)隔不足三個(gè)月，華潤(rùn)置地再現(xiàn)高管人事變動(dòng)。

7月26日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，于7月26日起，因本公司的工作安排，李欣辭任公司總裁，繼續(xù)擔(dān)任華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席及董事委員會(huì)內(nèi)現(xiàn)有職位。接任者為首席人力資源官、華北大區(qū)董事長(zhǎng)吳秉琪，獲委總裁一職。

公開資料顯示，吳秉琪于1993年加入華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司，曾任職于華潤(rùn)物業(yè)有限公司，自2007年加入華潤(rùn)置地至今已有15年。

華北大區(qū)結(jié)算營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)占比居首位

接過(guò)華潤(rùn)置地總裁這一重?fù)?dān)前，吳秉琪在華潤(rùn)置地?fù)?dān)任最長(zhǎng)的職務(wù)是華西大區(qū)總經(jīng)理，足足有9年時(shí)間。

華西大區(qū)最初稱為成都大區(qū)，2013年10月吳秉琪出任成都大區(qū)總經(jīng)理一職，同時(shí)還擔(dān)任華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁。

隨著房企全國(guó)化布局的不斷加深，多家房企開啟組織架構(gòu)調(diào)整，華潤(rùn)置地也不例外。據(jù)年報(bào)顯示，2016年華潤(rùn)置地將原北京大區(qū)及山東大區(qū)合并為華北大區(qū)、原上海大區(qū)及江蘇大區(qū)合并為華東大區(qū)、原福建大區(qū)和深圳大區(qū)合并為華南大區(qū)、原成都大區(qū)改為華西大區(qū)、原武漢大區(qū)改為華中大區(qū)、原沈陽(yáng)大區(qū)改為東北大區(qū)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將企業(yè)布局區(qū)域從單個(gè)城市轉(zhuǎn)為“東南西北中”。

這一次調(diào)整帶來(lái)的影響是，繼續(xù)擔(dān)任華西大區(qū)總經(jīng)理的吳秉琪，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步接觸到華潤(rùn)置地集團(tuán)層面。

機(jī)會(huì)在2021年到來(lái)。彼時(shí)，華潤(rùn)置地旗下華東、華西、華北、華南四大區(qū)域“區(qū)首”互調(diào)，其中，華西大區(qū)總經(jīng)理吳秉琪，被調(diào)至華北大區(qū)任董事長(zhǎng)一職務(wù)，至今不過(guò)一年半。與此同時(shí)，華潤(rùn)置地將華南大區(qū)一拆二，分為華南大區(qū)和深圳大區(qū)。

失去了深圳大區(qū)后，華南大區(qū)在集團(tuán)結(jié)算營(yíng)業(yè)額的占比從排名第一下滑至倒數(shù)第二，但華北大區(qū)卻從第二的位置上升至第一。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)開發(fā)物業(yè)結(jié)算營(yíng)業(yè)額1838.6億元，其中，華北大區(qū)貢獻(xiàn)409.37億元，占比高達(dá)22.3%；深圳大區(qū)貢獻(xiàn)220.82億元，占比12%；華南大區(qū)貢獻(xiàn)169.92億元，占比9.2%。

半年斥資242.96億重倉(cāng)北京

華潤(rùn)置地押注北方的決心，可在北京集中供地中窺出端倪。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京2022年首輪集中供地中，華潤(rùn)置地報(bào)名參拍10宗塊地，是第一批土拍報(bào)名地塊最多的房企，其次是中海地產(chǎn)和綠城，分別報(bào)名參拍7宗地塊和6宗地塊。

但由于華潤(rùn)置地參拍項(xiàng)目競(jìng)得較為火熱，不少項(xiàng)目在觸及地價(jià)上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”或競(jìng)報(bào)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，最后分別以57.12億元、22.8億元競(jìng)得玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村地塊、石景山首鋼園地塊2宗地塊，拍地中標(biāo)率僅20%。

收獲不佳的華潤(rùn)置地在北京年內(nèi)第二輪集中供地繼續(xù)展開攻勢(shì)，以報(bào)名參拍9宗地塊再次成為當(dāng)時(shí)報(bào)名地塊最多的房企。但和華潤(rùn)置地競(jìng)爭(zhēng)拍地的對(duì)手卻換了，分別是報(bào)名7宗地塊的首開、北京城建，報(bào)名4宗地塊的中海、金茂。

得益于參拍地塊減少，華潤(rùn)置地拍地中標(biāo)率上升至22.22%，分別以74.7億元、44.16億元競(jìng)得北京豐臺(tái)亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，地價(jià)總額高達(dá)118.86億元。

“北京土拍市場(chǎng)上，流水的房企，鐵打的華潤(rùn)置地。”業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，自2020年起，華潤(rùn)置地就隱隱有重倉(cāng)北京的跡象，只是這種跡象在集中供地中表現(xiàn)得更加明顯，例如，以聯(lián)合體的方式在2021年北京首輪土拍推出的30宗地塊中參拍不少于7宗地塊，且在行業(yè)急轉(zhuǎn)而下的2021年二輪供地中華潤(rùn)獨(dú)立報(bào)名參拍了7宗地塊。

Ifind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，華潤(rùn)置地分別在北京競(jìng)得1宗、2宗、3宗、2宗、6宗宅地，拿地總價(jià)分別為39.5億元、76.37億元、114.6億元、152億元和328.78億元，2021年的拿地金額翻倍。

進(jìn)入2022年，華潤(rùn)置地在重倉(cāng)北京土儲(chǔ)上依舊毫不手軟。截至2021年6月底，華潤(rùn)置地競(jìng)得5宗宅地，拿地總價(jià)為242.96億元，占2021年全年北京拿地總價(jià)的73.9%。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，目前華潤(rùn)置地?fù)屨急狈绞袌?chǎng)是比較明顯的，或者說(shuō)，華潤(rùn)置地有著向北、向未涉足的市場(chǎng)進(jìn)一步挺進(jìn)的趨勢(shì)。

填補(bǔ)上海市場(chǎng)空缺

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，華潤(rùn)置地在北京市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，一方面是出于對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的訴求，一方面是為了填補(bǔ)上海市場(chǎng)的空缺。

華潤(rùn)置地曾在2020年年報(bào)中指出，要實(shí)現(xiàn)“重塑華潤(rùn)置地”的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)簽約額行業(yè)前十、購(gòu)物中心綜合實(shí)力行業(yè)第一、華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管進(jìn)入第一梯隊(duì)、商管保持行業(yè)第一等發(fā)展目標(biāo)。

即使在樓市下行的2022年，李欣也表示，華潤(rùn)置地是比較看重行業(yè)排名的，希望銷售目標(biāo)在去年的簽約額基礎(chǔ)上能夠有所提升，排名能有所提升。雖然李欣否認(rèn)華潤(rùn)置地并非唯規(guī)模論，但想要實(shí)現(xiàn)簽約額的增長(zhǎng)自然少不了拿地、開發(fā)。

此外，由于參與了2020年4月發(fā)生的虹口“圍標(biāo)”事件，華潤(rùn)置地不得不面臨上海土儲(chǔ)告急卻無(wú)法補(bǔ)倉(cāng)的窘境。

盡管沒(méi)有公開的處罰文件禁止華潤(rùn)置地拿地，但自2020年至今已有2年時(shí)間，華潤(rùn)置地并未在上海任一場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)，另傳言在報(bào)名2021年上海首次集中出讓時(shí)還遭到了官方的拒絕。

受無(wú)房可售影響，華潤(rùn)置地在上海權(quán)益銷售額排名持續(xù)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，華潤(rùn)置地在上海權(quán)益銷售額的排名分別為第10名、第11名、第13名和第19名。

在華潤(rùn)置地內(nèi)部，“圍標(biāo)”事件的影響也在逐步加大。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，華東大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)簽約額729.27億元、793.42億元、736.48億元，占總簽約額的30.1%、27.8%、23.3%，均在2021年出現(xiàn)明顯下滑。

值得一提的是，上海標(biāo)的高、貨值大、利潤(rùn)空間足，想通過(guò)環(huán)滬城市填補(bǔ)份額十分困難，最理想的方法是通過(guò)北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市分?jǐn)倝毫Α?

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出，管理者確實(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)布局的側(cè)重有影響，但現(xiàn)在房地產(chǎn)的形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，未來(lái)企業(yè)的布局會(huì)回歸“雙核”——核心城市、核心板塊，原來(lái)管理者熟悉的區(qū)域也肯定是優(yōu)選核心區(qū)域布局。

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