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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）民營(yíng)房企信用危機(jī)爆發(fā)，央國(guó)企迅速成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主角。

在這個(gè)過(guò)程中，央企巨頭中糧集團(tuán)旗下大悅城卻漸漸演變成了其間墊底的存在。

即便在2018年末，為了順應(yīng)國(guó)企改革趨勢(shì)，便于協(xié)調(diào)資源、減少內(nèi)耗，中糧集團(tuán)將旗下地產(chǎn)與商業(yè)兩個(gè)大型上市平臺(tái)中糧地產(chǎn)與大悅城合二為一，在名稱上舍棄原有的“中糧”，組建成了一個(gè)“大悅城”品牌，仍未能組織其在兩大領(lǐng)域的下滑趨勢(shì)，不僅規(guī)模未見(jiàn)增長(zhǎng)、盈利能力更是降到了冰點(diǎn)。

少數(shù)股東權(quán)益節(jié)節(jié)攀升

2022年上半年，大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.01億元，同比增加5.28%；凈利潤(rùn)為10.58億元，同比下降8.9%。

值得注意的是，在這10.58億元凈利潤(rùn)中，大悅城的少數(shù)股東損益高達(dá)9.72億元，同比增長(zhǎng) 77.75%，占全部?jī)衾麧?rùn)的比重超過(guò)90%，嚴(yán)重?cái)D壓股東盈利空間。

而相反，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)占比僅有8.1%，為8591.39萬(wàn)元，同比大幅下降86.02%。

事實(shí)上，這樣的情形早已有之。

數(shù)據(jù)顯示，在2019年剛剛合并之時(shí)，大悅城的少數(shù)股東損益還一直低于歸母凈利潤(rùn)。

到2020年，企業(yè)罕見(jiàn)地上演股東利潤(rùn)虧損3.87億元，而少數(shù)股東大賺15億元的離奇劇情。

大悅城股東也就此淪為“究極打工仔”，開(kāi)始了“辛辛苦苦為他人做嫁衣”的傳奇人生。

2021年，盡管企業(yè)成功扭虧為盈，但依舊難免股東利潤(rùn)1.08億元、少數(shù)股東分走7.67億元凈利潤(rùn)的尷尬情形。

與之相呼應(yīng)的是，2018年還只有58.99億元、略低于母公司所有者權(quán)益的少數(shù)股東權(quán)益，至2019年之后也開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前者。

2019年末-2022年中期，大悅城少數(shù)股東權(quán)益分別為231.3億元、272.95億元、332.53億元和331.54億元；而母公司所有者權(quán)益卻不升反降，由194.1億元略微下降至187.6億元。

要知道，作為央企的大悅城最大股東始終是中糧集團(tuán)及其背后的國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

對(duì)于個(gè)中原因，大悅城始終閉口不談，因此外界猜測(cè)眾說(shuō)紛紜，始終沒(méi)有定論。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，正常情況下，出現(xiàn)少數(shù)股東壓制股東損益與股東權(quán)益的情形，都是合作項(xiàng)目較多，且常常出現(xiàn)股權(quán)占比較高項(xiàng)目虧損、而股權(quán)占比較低項(xiàng)目盈利的結(jié)果，但大悅城作為央企，連年出現(xiàn)這樣違背常理的情形，背后原因?qū)嶋y揣度。

整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)依舊亮眼

值得注意的是，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，有著央企背景的大悅城上半年無(wú)論地產(chǎn)還是商業(yè)領(lǐng)域，都稱得上可圈可點(diǎn)。

銷售型業(yè)務(wù)方面，2022上半年在疫情沖擊及市場(chǎng)下行雙重壓力下，大悅城專門制定疫情應(yīng)對(duì)方案及階段性銷售方案，一是分類分城施策，按不同項(xiàng)目類型制定銷售策略；二是根據(jù)市場(chǎng)變化定期更新經(jīng)營(yíng)策略，加快銷售回款。

上半年，相較民營(yíng)房企，企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目去化良好，如位于上海虹口核心區(qū)域的中糧瑞虹·海景壹號(hào)，均價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，創(chuàng)造單盤四開(kāi)四罄的成績(jī)，幾乎秒殺所有對(duì)手，實(shí)現(xiàn)2022年開(kāi)年開(kāi)門紅。

此外，企業(yè)在商辦項(xiàng)目大宗交易上也有所突破，多個(gè)項(xiàng)目寫字樓等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)整售，如上海大悅中心、杭州大悅城寫字樓等。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城完成簽約金額285億元，較上年同期減少21%；簽約面積106萬(wàn)平方米，較上年同期降低35%，但相較行業(yè)“腰斬”的平均水平，還是大幅領(lǐng)先。

在克而瑞發(fā)布的操盤金額榜單中，大悅城較2021年排名提升17位至第32位。

而在持有型業(yè)務(wù)方面，大悅城新獲取2個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，分別為廣州黃埔大悅匯和成都金牛大悅城，并實(shí)現(xiàn)武漢大悅城開(kāi)業(yè)。

報(bào)告期末，公司商業(yè)在營(yíng)27家（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）購(gòu)物中心，累計(jì)總商業(yè)面積約300萬(wàn)平方米。其中包括16個(gè)大悅城，累計(jì)總商業(yè)面積239萬(wàn)平方米，平均出租率90.5%。在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）共20個(gè)，商業(yè)面積約183.5萬(wàn)平方米。

這樣的成績(jī)即便與幾大商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)相比，也毫不遜色。

但最終，接近92%的凈利潤(rùn)都?xì)w屬少數(shù)股東。