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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“故事被踩了急剎車。”

3月28日，萬物云召開20022年業績發布會，萬科聯席總裁、萬物云董事長朱保全在發布會上表示，2022年本應是房地產市場從增量市場平滑過度到存量市場的一次轉換，但卻出現了急剎車，所帶來的的影響是：不少利潤來源過于單一的房企利潤由正轉負。

“開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加。”朱保全在致股東書中說道。

影響之大，即使是早早于2019年就開始為對沖業務來源單一的風險做出多元客戶布局的萬物云也難以完全避免。體現在數據上，2022年萬物云實現營業收入301.06億元，同比增長27.0%；毛利為42.31億元，同比增長5.2%；歸屬于母公司股東的凈利潤為15.1億元，同比減少9.42%。

“但總體來看，物業行業本應該是一個很有韌性的行業。”朱保全坦言，假如企業客戶滿意度都很高，物業費收繳率都很好，它其實不應該受到大風大浪的影響。“所以我經常說這個行業是長坡薄雪，要持續地滾下去。”

第三方貢獻占比提升 

“我想2022年對于大家來說是一次反思年。”在朱保全看來，第一個需要反思是萬物云與萬科之間的關系，也就是反思企業客戶來源是不是相對多元的、豐富的，而不僅僅是來自于母公司或關聯公司。

事實上，萬物云最早開始反思是在2019年。彼時，以住宅服務聞名業內的萬科物業聯手戴德梁行成立“萬物梁行”，旨在服務互聯網、金融、高端制造等領域頭部企業。次年，萬科物業更名為萬物云，并于2022年展開“蝶城”的試點工作。

至此，萬物云區別于物企龍頭碧桂園服務和“商管一哥”華潤萬象生活，形成以“住宅物業、商寫物業、城市物業”三項主業齊頭并進的特有模式。

數據顯示，2022年全年，萬物云收入為301.06億元，同比增長27.0%。其中，住宅物業服務收入148.11億元，同比增長30.3%；商業物業及設施設備管理業務收入75.45億元，同比增長42.7%；來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%。

此外，2022年，萬物云物業及設施管理服務中來自第三方的收入為64.0億元，占比高達84.8%，并新增了16個世界及中國500強客戶、8個獨角獸客戶，其中包含新能源、半導體、航空航天等多個領域的頭部企業客戶。

值得一提的是，根據2022年報數據，真正的“商管一哥”并不是華潤萬象生活，而是萬物云。可對比的是，華潤萬象生活2022年實現收入120.16億元，同比增長35.4%，其中，商業運營及物業管理服務板塊收入42.14億元，較萬物云同期少了33.31億元。

反思之后，萬物云管理層對萬物梁行和“蝶城”有了新的規劃。

財務與資金管理中心負責人王緒斌介紹，萬物梁行2023年的戰略規劃有兩個重點，一方面是在頂層擴大行業的市場占有率的價值使命，聚焦行業、聚焦客戶發展，重點會聚焦在金融、生物醫藥客戶這個行業的拓展，第二個是對于重點行業企業總部、總行以及燈塔工廠這些標桿項目的獲取上。

“蝶城”計劃則繼續完成500多個蝶城的改造工作。朱保全表示，“2023年，對公司來說最重要的還是蝶城，現在500多個蝶城只改造了38個，2023年計劃至少再改造100個蝶城，這些蝶城改造完如果能有2022年的改造效果，或者更好的話，這個商業模式大家就相信了。”

朱保全進一步指出，“萬物云自去年提出蝶城到現在，仍有很多投資人對蝶城這個模式將信將疑，所以它需要不斷地通過‘驗證-相信’的過程。并且必須要在2023年讓蝶城產生效益。”

行業整合加劇

并購，是朱保全的第二個反思。

朱保全坦言，“三四年前萬物云有45倍的市盈率，即使用30倍去并購，還有15倍可以炒，導致其在線下交易的時候倍數都很高。”

根據中指院數據顯示，2021年，上市物業企業市盈率中位數一度高達46.7倍，通過融資歷史收購一度成為行業熱點。被并購標的的價格也水漲船高，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。

值得注意的是，突如其來的行業整合，對物業企業的管理能力、經營能力都帶來了極大的挑戰。2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險也導致了被并購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。

朱保全的反思與萬科主席郁亮選擇于2021年底拆分萬物云上市有異曲同工之妙。因為當時的萬物云錯過了物企上市的最佳風口期，沒能獲得市場最高估值。不過，郁亮并不在意，“因為只有在一個理性的資本市場上，才能給真正優秀的企業一個適當的定價。”

熟悉萬科的投資者應該了解，1993年，萬科B股IPO的時機選擇在市場最高點，結果B股股東被套整整8年，直到2000年才解套，導致業內人士認為萬科B股IPO選擇的時機非常好，但萬科管理層卻覺得對不起那些長期套牢的B股投資者。

至于什么時候是一個合適并購機會，相信萬物云有自己的理解。

除了反思與母公司的關聯交易、并購市盈率高之外，朱保全還在反思如何保證社區增值服務的持續增長。

年報顯示，物業企業的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，當面對大規模增長時，則遇到人才短缺、物業項目限制等問題。在高關連交易、高毛利、高市盈率的環境下，局部個案增長表現出色，但在關連方業務下滑、行業遇冷時，新業務或多或少出現增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

根據克而瑞對2022年上半年數據的統計，物企的多種經營業務收入占比同比下降約4.9個百分點，部分物企非業主增值服務收入同比下降超50%。

“社區增值服務當它在100萬到3億之間的時候，它的增速非常快，并且毛利都很高。但當這個數額過了3億、5億之后就出現問題了。”朱保全坦言，“當物業公司走向資本市場的時候，我們對于局部的故事或者是案例是不是能夠讓它成為一個商業模型這件事情，我覺得這是要反思的。”