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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“2023年的房地產(chǎn)市場既沒有‘狂飆’，也沒有‘倒春寒’。”萬科董事會(huì)主席郁亮在3月31日舉辦的萬科2022年業(yè)績會(huì)上表示，新房市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上，新房需求則上有天花板，下有保底線。

在郁亮看來，短期市場上下起伏是正常現(xiàn)象，比起短期走勢，對(duì)萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢，“行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路。”

或許是早早認(rèn)準(zhǔn)了大勢，萬科是2022年為數(shù)不多營收、利潤正增長的房企，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%。

但仍需要指出的是，萬科同樣面臨其他房企所面對(duì)的難題，那就是毛利率的不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示，扣除稅金及附加前，2020年整體毛利率為19.55%，較2021年下降2.27個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，這也是萬科自2019年起連續(xù)四年毛利率出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，萬科銷售毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%、21.82%、19.55%，從原來的“3”字頭到現(xiàn)在跌破“2”字頭。

“公司全年銷售金額和毛利水平出現(xiàn)了下滑，對(duì)未來一段時(shí)間的業(yè)績呈現(xiàn)構(gòu)成一定挑戰(zhàn)。”萬科在致股東書中坦言，我們還遠(yuǎn)未到可以高枕無憂的時(shí)候，未來還需加倍努力。

“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的吸引力在變強(qiáng)”

不同于2022年初因凈利潤下滑做“檢討”的沉重，也不同于年中利好政策還未出現(xiàn)前“打雞血”的盲目自信，此次的萬科明確知道自己要做什么，也知道怎么做，顯得更加穩(wěn)定和理智。

萬科在致股東書中表示，經(jīng)過本輪深度調(diào)整后，大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)更加深刻。“我們認(rèn)為，無論是從客戶、城市、政策導(dǎo)向還是投資角度，未來行業(yè)都無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的往日時(shí)光，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇。”

報(bào)告顯示，2022年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積2630萬平方米，銷售金額4169.7億元，分別下降30.9%和33.6%。受銷售數(shù)據(jù)影響，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入4704.46億元，同比增長9.42%，相較于此前兩位數(shù)的增長，增速明顯放緩。

可對(duì)比的是，萬科旗下物業(yè)、物流倉儲(chǔ)、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等賽道收入增速分別為26.1%、17.9%、12.1%和14.3%，高于開發(fā)業(yè)務(wù)的9.42%，且拆分出物業(yè)萬物云、物流萬緯物流、長租公寓萬科泊寓等知名品牌。

物業(yè)方面，2022年萬物云收入首次突破300億元，同比增長26.1%，并成功分拆上市。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入167.5億元，占比 55%，同比增長24.4%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入111.8億元，占比37%，同比增長28.3%；AIoT及BPaaS 解決方案服務(wù)收入23.9億元，占比8%，同比增長28.8%。

物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面，2022年萬科物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入21.6億元，同比增長4.6%；冷鏈營業(yè)收入（不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入）14.0億元，同比增長46.7%。

長租公寓方面，萬科“泊寓”已成為中國最大的集中式公寓提供商，為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2022年租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，同比增長12.1%。

“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。”郁亮表示，在開發(fā)業(yè)務(wù)市場成熟的新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的收益率與全社會(huì)平均回報(bào)水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢會(huì)變得更加明顯，優(yōu)良的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。

郁亮進(jìn)一步表示，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對(duì)經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

這意味著，起步早、交完學(xué)費(fèi)的萬科，有機(jī)會(huì)嘗到經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的“頭啖湯”。

郁亮稱，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。“不過，和開發(fā)業(yè)務(wù)相比，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會(huì)持續(xù)保持耐心。”

“拿錢去創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值”

“沒有人可以完全精準(zhǔn)預(yù)測市場走勢，尤其是短期內(nèi)的突發(fā)性調(diào)整。”萬科在致股東書中解釋，由于對(duì)未知始終保持敬畏，為未來留出足夠的安全余裕，像珍惜眼睛一樣珍惜信用和品牌，平衡安全與發(fā)展，萬科才得以在歷次震蕩中保持穩(wěn)健。

事實(shí)上，萬科從不否認(rèn)錢能給公司帶來的安全感。在2021年業(yè)務(wù)交流會(huì)上郁亮曾坦言“房地產(chǎn)行業(yè)過去有個(gè)壞毛病，有錢能解決的不是問題。現(xiàn)在是錢的問題，要珍惜錢，錢對(duì)于房企十分重要。”

得益于將安全為作為首要目標(biāo)，萬科一直是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多、償債壓力最小的房企之一。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，萬科凈負(fù)債率29.7%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1493.5億元，貨幣資金對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍，“三道紅線”指標(biāo)符合“綠檔”要求。

正因如此，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先信用評(píng)級(jí)的萬科，成為2022年市場中為數(shù)不多還能依靠自身信用發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)。

報(bào)告期內(nèi)，萬科累計(jì)發(fā)行信用債301億元，其中分四次完成總額為88.9億元的公司債券發(fā)行，最低票面利率為2.90%（3+2年期）；分六次完成總額為142.1億元的境內(nèi)外中期票據(jù)發(fā)行，最低票面利率為2.95%（3年期）；分三次完成總額為70億元的綠色中票發(fā)行，最低票面利率為2.9%（3年期）。

截至報(bào)告期末，萬科“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求；凈負(fù)債率43.7%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正。

與此同時(shí)，萬科對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，長期負(fù)債占比提高，新增融資成本下降，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。截至報(bào)告期末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3141.1億元，以中長期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債645.2億元，占比為20.5%；一年以上有息負(fù)債2495.9億元，占比為79.5%。

另值得一提的是，萬科還在2022年第四季度集中與包括六大行在內(nèi)的14家主要金融機(jī)構(gòu)簽訂超過8100億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

萬科總裁祝九勝表示，無論萬科的融資總量在增還是在減，它都是服從于業(yè)務(wù)需要。“對(duì)于開發(fā)業(yè)務(wù)來說，把業(yè)務(wù)做好了，杠桿表面上高一點(diǎn)低一點(diǎn)不是問題的實(shí)質(zhì)，是業(yè)務(wù)本身就要做好。”

祝九勝強(qiáng)調(diào)，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)以前在放杠桿這方面也有過進(jìn)入“狂飆”模式或者不理性的階段，今天我們要吸取這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，拿錢去創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。