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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段的背景下，身為央企的華潤(rùn)置地正迎來(lái)逆勢(shì)增長(zhǎng)的好時(shí)機(jī)。

3月29日，華潤(rùn)置地舉辦2022全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣，執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄?，?zhí)行董事、首席戰(zhàn)略官謝驥，執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官郭世清等出席會(huì)議。

會(huì)上，管理層介紹了2022年全年業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額2070.6億元，按年下降2.4%；核心股東應(yīng)占溢利270.0億元，按年增長(zhǎng)1.5%。董事會(huì)建議宣派全年股息每股人民幣1.401元，按年增長(zhǎng)1.5%，全年派息率37%。

按業(yè)務(wù)模式分類(lèi)，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)收入1761.6億元，按年下降4.2%；剔除租金減免影響后的投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）實(shí)現(xiàn)收入192.6億元，按年增長(zhǎng)10.5%；輕資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)收入120.16億元，同比增加35.4%，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入182.7億元，同比增加9.21%。

不難看出，得益于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、合力發(fā)展的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，華潤(rùn)置地才能在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售主營(yíng)業(yè)務(wù)受阻之際充分展現(xiàn)其抵御行業(yè)周期的發(fā)展韌性。

“3+1”新發(fā)展模式

華潤(rùn)置地的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式的確定，應(yīng)該要追溯至2021年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上。

彼時(shí)，面對(duì)華潤(rùn)集團(tuán)“十四五”時(shí)期提出的“重塑華潤(rùn)”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，華潤(rùn)置地同期也提出了于“重塑”方向，即構(gòu)建開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、合力發(fā)展的“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式。

其中，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)一向被華潤(rùn)置地視為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的引擎，該業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)為新房銷(xiāo)售額，因而華潤(rùn)置地提出，“2025年權(quán)益銷(xiāo)售較2020年翻番，約達(dá)到3720億元?！?

在此目標(biāo)下，華潤(rùn)置地開(kāi)始抓住機(jī)會(huì)補(bǔ)充土儲(chǔ)，2022年共新獲取項(xiàng)目71個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備789萬(wàn)平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在深圳、南京、合肥、廈門(mén)、三亞、佛山等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。截至2022年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備面積為6478萬(wàn)平方米。

在收并購(gòu)方面，華潤(rùn)置地也實(shí)現(xiàn)了突破性進(jìn)展。期內(nèi)，以33.2億元的代價(jià)獲得世茂集團(tuán)4個(gè)項(xiàng)目公司49％至51％股權(quán)，由此完成了世茂北京分鐘寺項(xiàng)目的收購(gòu)工作，并于年底前鎖定了華夏幸福南方總部資產(chǎn)包交易。

值得一提的是，雖然在土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，但華潤(rùn)置地2022年現(xiàn)金流指標(biāo)穩(wěn)定，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物975億元；總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率38.8%；三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。年末加權(quán)平均融資成本3.75%；平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)已經(jīng)成為華潤(rùn)置地穿越周期的壓艙石，那么，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)無(wú)疑是華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鏊俚闹破鳌?

資料顯示，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)指的是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)則是華潤(rùn)置地旗下子公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)包含城市更新、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

上述業(yè)務(wù)的共同特點(diǎn)是：雖然前期需要沉淀大量資金，但可在構(gòu)建完成后給華潤(rùn)置地貢獻(xiàn)源源不斷的現(xiàn)金流。

以輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)舉例，截至2022年底，華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)178個(gè)城市，物業(yè)管理業(yè)務(wù)合約面積達(dá)3.49億平方米，較2021年末增加78.0%。年內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.16億元，同比增加35.4%，其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)額78.02億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)額42.14億元。

另值得一提得是，報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)有巢上市正式上市，為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房公募REIT。

華潤(rùn)置地主席李欣在報(bào)告中表示，雖然開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)面臨著需求實(shí)質(zhì)下降、盈利空間受限、區(qū)域分化加劇等風(fēng)險(xiǎn)，但伴隨著行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡，國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房，行業(yè)賽道明顯拓寬；長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)REITs迎來(lái)機(jī)遇期，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值將得到釋放。

銷(xiāo)售額首次進(jìn)入行業(yè)前四

新房銷(xiāo)售額下滑，是業(yè)內(nèi)對(duì)2022年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)的整體認(rèn)識(shí)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，同比下降24.3%，商品房銷(xiāo)售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

受大環(huán)境影響，房企銷(xiāo)售額分別出現(xiàn)不同程度的下滑。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為53602.7億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

而華潤(rùn)置地作為擁有資金和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的央企，在此次調(diào)整期表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。報(bào)告顯示，2022年華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約3013.3億元，總合同銷(xiāo)售建筑面積約1425.46萬(wàn)平方米，分別按年減少4.6%及14.4%，遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)房企的平均降幅。

不僅如此，2022年華潤(rùn)置地排名逆勢(shì)大幅躍升，不僅首次進(jìn)入行業(yè)前四，還創(chuàng)造出歷史上最好名次。

據(jù)克而瑞發(fā)布的房企銷(xiāo)售榜TOP200顯示，2022年華潤(rùn)置地全口徑銷(xiāo)售雖受大環(huán)境影響減少至3013億元，但排名上升4位，位列榜單第四位，僅次于碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科地產(chǎn)。

事實(shí)上，這也是華潤(rùn)置地向著業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位邁出的重要一步。自2017年以1512億元的銷(xiāo)售金額重回房企銷(xiāo)售榜前十后，保持前十地位且更進(jìn)一步一直是華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)目標(biāo)之一，但受限于拿地競(jìng)爭(zhēng)壓力，華潤(rùn)置地排名一直在第9位、第10位之間徘徊。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，華潤(rùn)置地分別以2106億元、2430億元、2850.3億元的銷(xiāo)售額，排名第9位、第10位、第9位。

對(duì)于此次來(lái)之不易的好成績(jī)，華潤(rùn)置地表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資，高效把握國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略的機(jī)遇、城市發(fā)展機(jī)遇，鞏固并提升市場(chǎng)地位。面對(duì)行業(yè)整體周轉(zhuǎn)速度放緩、毛利率承壓的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，將通過(guò)產(chǎn)品力重塑、提高開(kāi)發(fā)效率、系統(tǒng)成本最優(yōu)、加快庫(kù)存去化等舉措，提升開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與盈利能力。

在李欣看來(lái)，“隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、消費(fèi)信心逐步修復(fù)、剛性和改善性住房需求的支持政策出臺(tái)，我們相信今年市場(chǎng)將逐步回暖?！?

“第二曲線”發(fā)力

“2022年，國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)頻發(fā)、需求收縮，本集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨前所未有的挑戰(zhàn)和壓力?！崩钚辣硎荆词乖诓焕氖袌?chǎng)環(huán)境下，仍主動(dòng)向符合條件的租戶(hù)減免租金共計(jì)約24.9億元。

觀察者網(wǎng)了解到，租金減免計(jì)劃源于2020年新冠疫情，而華潤(rùn)置地正是當(dāng)時(shí)行業(yè)內(nèi)率先減免租戶(hù)的房企之一。據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，華潤(rùn)置地減免租戶(hù)租金9.4億元，惠及全國(guó)租戶(hù)約13000家。

2022年疫情大規(guī)模爆發(fā)，華潤(rùn)置地減免租金計(jì)劃再次執(zhí)行，據(jù)根據(jù)初步估計(jì)，華潤(rùn)置地提供的租金減免總額介于約22億元至25億元（兩者均含增值稅）。以實(shí)際減免租金24.9億元來(lái)看，華潤(rùn)置地已經(jīng)盡自己最大的努力向租戶(hù)表達(dá)了最大的誠(chéng)意。

需要指出的是，減免租金無(wú)疑會(huì)影響影響營(yíng)業(yè)收入，受此影響，2022年華潤(rùn)置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）營(yíng)業(yè)額為170.2億元，按年下降2.4%。但若剔除租金減免影響，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店三業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額192.6億元，按年增長(zhǎng)10.5%。

具體來(lái)看，華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額137.6億元，同比降低1.3%，大幅優(yōu)于市場(chǎng)平均水平；還原年內(nèi)減租影響，同比實(shí)際增長(zhǎng)13.0%；整體出租率96.2%，維持行業(yè)高位。

寫(xiě)字樓方面，2022年，在全國(guó)寫(xiě)字樓空置率普遍上升的艱難環(huán)境下，華潤(rùn)置地旗下寫(xiě)字樓出租率保持穩(wěn)定，維持79.2%；寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，達(dá)18.7億元，如不考慮減租影響，同比增長(zhǎng)10.1%。

酒店方面，受2022年受疫情頻發(fā)影響，全年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)13.9億元，同比降低11.1%。

“在疫情得到有效控制后，消費(fèi)市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等業(yè)態(tài)亦進(jìn)入復(fù)蘇通道。”李欣進(jìn)一步指出，2023年，計(jì)劃在北京、杭州、南京、重慶、長(zhǎng)春、昆明、無(wú)錫、溫州等地新開(kāi)約10座購(gòu)物中心；寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)將繼續(xù)提升品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平，打造理想辦公空間；酒店業(yè)務(wù)將精準(zhǔn)客戶(hù)定位，優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，持續(xù)保持區(qū)域領(lǐng)先。