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多地二手房掛牌量激增，樓市何處去？
最后更新: 2024-05-08 22:50:25土地市場不及預期
此外，新房市場遇冷，還直接降低了優質房企對于拿地投資方面的積極性。
中銀證券統計數據顯示，2023年上半年全國（300城）成交2.56萬宗土地，合計成交建面13.0億平方米，同比下降15%；成交總價1.48萬億元，同比下降21%。
報告同時指出，這一結果還是在各地有意識提高優質地塊占比、通過延長土地款繳納時間等方式讓利開發商且城投、軌交、建筑系等地方性國企兜底等前提下所得。
從區域來看，上半年長三角、大灣區城市群樓面均價同比分別提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城區“壓箱底”的核心地塊；而成交總價近長三角一地為正增長（17%）。
值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出讓中，不少熱點城市受到新房市場影響，如深圳超總地塊未觸頂、無錫8宗宅地僅1宗溢價，土拍結果遠不及市場預期。
因此，中銀證券研究認為，未來2-3年地方財政收入可能會持續受到土地成交大幅下降帶來的壓力。
“需進一步促進人口流動”
而不可否認，“土地財政”受挫又是目前阻礙各地經濟發展的最大癥結之一。
“一段時間以來，由于房地產市場本身存在的一些不規范亂象，使得大家對房地產的整體評價不高，甚至帶有一些情緒，但房地產對整個國民經濟影響非常大。”中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平教授在今年2月接受觀察者網對話時直言，簡單來說，如果房地產好了，整個經濟運行也會比較平穩；反之，整個經濟的增長運行也會受到較大的壓力。
目前，一方面絕大多數地方政府財政對土地財政的依賴度仍在提升，另一方面絕大多數地方政府因為房地產市場的嚴重不景氣，而導致土地財政收入劇烈減少。
連平認為，未來隨著城鎮化進一步發展，意味著更多的產業、資金、勞動力和技術人才會流動到經濟發達地區。那么，發達地區對住房、生產用地、商業用地、建設用地的需求越來越大，當地政府可以賣出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因為那里沒有產業和人口流入，住房需求可能會出現收縮，土地賣不出去，政府收入就會減少。這樣一來，就會出現“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來五到十年會更加明顯。
因此，要逐步擺脫土地財政帶來的負面影響，連平建議，需要進一步通過各種政策放松勞動力的自由流動。“發達國家已基本做到完全自由地流動，國內目前正在逐步取消限制，推動更多的人口自由流動，從而使中國的勞動力市場真正成為全國統一的市場。”
但也要注意的是，人口自由流動后，勞動力更多的是流向經濟比較發達的地區和城市。但有些城市規模已經很大了，例如北京、上海的人口都已經超過了2000萬，因此要從結構上適當控制超大型城市的人口聚集。
此外，對于樓市，連平認為，現在的政策已經做了大量調整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進一步寬松，進一步有針對性地支持房地產市場、房企和房地產行業；另一方面，要想房地產市場真正出現好轉，銷售要能跟上去。
但他認為，“保交樓”政策中存在一個結構性問題，即融資放松為房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機會非常少。
因此評價該政策為“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當前整個金融體系存在的基本問題，全球的商業銀行都有這樣的特點，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時候就縮回去了。
標簽 房地產- 責任編輯: 張志峰
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