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9月8日晚間招商蛇口發(fā)布公告，由于達(dá)到法定退休年齡，許永軍近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務(wù)，辭呈自送達(dá)董事會時生效。

原總經(jīng)理蔣鐵峰成為新董事長，朱文凱則接替蔣鐵峰成為招商蛇口新一任總經(jīng)理。

根據(jù)剛發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售額1664億元，同步增長約40%，排名已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)第5位。

但受到地產(chǎn)行業(yè)下行影響，招商蛇口的毛利率和凈利潤這幾年一直在下降。2022年兩項指標(biāo)已跌至19.25%和42.64億元，從這個角度看，招商蛇口的轉(zhuǎn)型勢在必行。

2015年，招商地產(chǎn)與招商局蛇口控股正式公布換股吸收合并，完成重組后的招商蛇口控股坐擁逾1800億市值。當(dāng)時，許永軍從招商局物流集團(tuán)平調(diào)至招商地產(chǎn)，成為蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)“重大無先例重組”上市的招商蛇口首任總經(jīng)理。

選擇許永軍成為新的上市平臺總經(jīng)理，原因或許在于招商蛇口當(dāng)時喊出的“去地產(chǎn)化”目標(biāo)，彼時其稱在實現(xiàn)整體上市后，將以園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)為主。

在招商蛇口任職一年之際，許永軍曾表示，招商蛇口所做的工作已經(jīng)不僅僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，園區(qū)和郵輪的業(yè)務(wù)比重在漸漸上升，三大業(yè)務(wù)均衡發(fā)展是未來的趨勢。

根據(jù)三到五年的規(guī)劃，招商蛇口將把社區(qū)收入從85%左右降低到60%，園區(qū)比重從目前的15%左右提升到30-40%左右，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，收入未來也將持續(xù)增長。

盡管招商蛇口明確將社區(qū)運營、園區(qū)運營、郵輪運營三大板塊列為未來的發(fā)展方向，但以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為核心的社區(qū)運營仍是最重要部分，直到2022年該部分收入占比達(dá)91%。

2019年，招商蛇口的規(guī)模實現(xiàn)了兩千億的突破。這一年，許永軍接任招商蛇口董事長一職。

2021年，中國第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目蛇口產(chǎn)園REIT上市，并在2023年又成為完成首批擴(kuò)募的公募REITs之一。

2022年，為了適應(yīng)行業(yè)變化，招商蛇口將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育第二成長曲線。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售；資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)業(yè)務(wù)主營包括物業(yè)管理、郵輪、會展、康養(yǎng)等城市運營服務(wù)。

2022年，招商蛇口以2926.02億元的銷售金額位居行業(yè)第六。在今年3月的業(yè)績會上，招商蛇口管理層提出行業(yè)地位提升到頭部五強(qiáng)的新目標(biāo)。

許永軍留在招商蛇口的最后半年，兌現(xiàn)了top5的目標(biāo)，功成身退。

接任者蔣鐵峰，生于1973年，歷任招商地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理；招商蛇口上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理；招商蛇口副總經(jīng)理、總經(jīng)理。

得益于在華東區(qū)域的優(yōu)秀表現(xiàn)，蔣鐵鋒2019年升任招商蛇口總經(jīng)理。在他升任前的2018年，其所在的華東區(qū)域全年營收達(dá)到人民幣約265.8億元，在全公司營收占比高達(dá)31.24%，穩(wěn)居各區(qū)域第一，甚至高于招商蛇口大本營深圳區(qū)域的22.12%。

在蔣鐵峰當(dāng)上總經(jīng)理的2019年，朱文凱曾任職招商局海南開發(fā)投資公司任總經(jīng)理。這個公司經(jīng)過幾年發(fā)展形成了一個總部平臺和多個產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)的業(yè)務(wù)布局。

履歷顯示，朱文凱歷任蛇口招商港務(wù)股份有限公司總經(jīng)理助理；深圳蛇口招港實業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理；招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理；招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理；招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理。多維度的發(fā)展戰(zhàn)略或許正是朱文凱升任總經(jīng)理的背景。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，像招商蛇口這樣的央企，在房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型過程中，扮演著打造新發(fā)展模式的先行軍角色。目前，在租購并舉、開發(fā)和運營相結(jié)合、區(qū)域開發(fā)、實體產(chǎn)業(yè)、招商引資和房地產(chǎn)協(xié)同并重等，招商蛇口做的都不錯。

此外，他認(rèn)為，在穩(wěn)定銷量的基礎(chǔ)上，招商蛇口還可以通過收并購、資產(chǎn)重組收購出險的項目或者股權(quán)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型和穩(wěn)定作出自己的貢獻(xiàn)。

值得注意的是，與人事變動公告同期發(fā)布的，還有一份《總經(jīng)理工作細(xì)則》，其中對總經(jīng)理在公司資金、資產(chǎn)運用、簽訂重大合同等交易事項的權(quán)限方面作出更改。修訂后，在法律法規(guī)、《公司章程》、董事會授權(quán)及總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)，總經(jīng)理進(jìn)行上述事項需履行審議批準(zhǔn)權(quán)限。

今年上半年，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元，投資的城市主要為北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等二線重點城市。

同期，招商蛇口的城市服務(wù)和資產(chǎn)運營營業(yè)收入占比為19.08%，盡管較2022全年的9.53%年提升了近10%。但從數(shù)據(jù)上也不難看出，開發(fā)業(yè)務(wù)仍占據(jù)主導(dǎo)，占比80.92%。

新的行業(yè)邏輯下，蔣鐵峰將交出怎樣的答卷。

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