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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著樓市持續(xù)下行，不少地方國(guó)企也漸感吃力，曾經(jīng)在地方國(guó)企中排在第一梯隊(duì)的廈門(mén)建發(fā)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)績(jī)也開(kāi)始大幅下滑。

10月30日晚間，建發(fā)股份發(fā)布2023年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。

從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)1-9月?tīng)I(yíng)業(yè)收入5987.04億元，同比增長(zhǎng)6.04%；凈利潤(rùn)124.21億元，同比增長(zhǎng)238.52%。

即便去年同期受疫情等多重因素影響，普遍基數(shù)較低，相較同行依舊亮眼，但這與卻建發(fā)主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)不大。

美凱龍盈利能力仍待解

觀察者網(wǎng)查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)、家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)均處于下滑狀態(tài)，其總體業(yè)績(jī)之所以大漲，完全依賴(lài)于此前低價(jià)抄底美凱龍家居所得。

數(shù)據(jù)來(lái)源：建發(fā)股份財(cái)報(bào)

報(bào)告期內(nèi)，建發(fā)股份收購(gòu)美凱龍家居29.95%股份取得控制權(quán)，由于合并對(duì)價(jià)小于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額，確認(rèn)重組收益高達(dá)95.87億元，其中歸屬于上市公司股東的重組收益94.91億元。

也就是說(shuō)，拋開(kāi)這次抄底行為，建發(fā)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)著實(shí)令人擔(dān)憂(yōu)。

值得一提的是，企業(yè)營(yíng)收與凈利潤(rùn)中占比最大的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，凈利潤(rùn)同比下滑16.97%。而上年該部分業(yè)務(wù)之所以取得大幅增長(zhǎng)，同樣來(lái)自于收并購(gòu)產(chǎn)生的并購(gòu)收益（貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約1.15億元）。

出人意料的是，并表后的今年即發(fā)生大幅下滑。對(duì)于原因，企業(yè)認(rèn)為主要是受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，年初至本報(bào)告期末部分大宗商品價(jià)格短期內(nèi)劇烈波動(dòng)，汽車(chē)行業(yè)疲軟，公司部分大宗商品集采分銷(xiāo)業(yè)務(wù)和汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)利潤(rùn)較上年同期下降。

令人尷尬的是，這場(chǎng)收并購(gòu)還只是業(yè)績(jī)下滑，企業(yè)的另一場(chǎng)跨界收并購(gòu)美凱龍家居，盡管為集團(tuán)抄底帶來(lái)了將近100億元的巨額重組收益，但并入建發(fā)股份家居板塊之后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻由盈轉(zhuǎn)虧。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，美凱龍家居前三季歸母凈利潤(rùn)虧損5億至6億元，同比減少137.9%至145.5%；扣非凈利潤(rùn)虧損2.7億至3.7億元，同比減少13.91億元至14.91億元，同比減少 124.1%至 133.0%。

而就在財(cái)務(wù)并表之前，美凱龍家居在半年度財(cái)報(bào)中披露的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還是盈利狀態(tài)，歸母凈利潤(rùn)1.51億元，扣非后凈利潤(rùn)0.9億元。

對(duì)于美凱龍家居有盈轉(zhuǎn)虧的原因，企業(yè)解釋為自營(yíng)及租賃收入下降、投資性物業(yè)估值下降、資產(chǎn)減值等因素。

事實(shí)上除卻市場(chǎng)大環(huán)境影響之外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，美凱龍家居業(yè)績(jī)下滑很大程度上屬于可以預(yù)見(jiàn)的“歷史遺留”問(wèn)題。

公開(kāi)資料顯示，大股東地位被建發(fā)取代，轉(zhuǎn)為二股東的紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星美凱龍”）接連被曝出債務(wù)違約及訴訟等問(wèn)題，也讓這一老牌家居商城備受打擊。

截至9月30日，紅星美凱龍上半年虧損額高達(dá)274.26億元，且已經(jīng)連續(xù)出讓8家子公司股權(quán)，同時(shí)伴隨著逾期債務(wù)總額12.35億元，以及股東減持套現(xiàn)6.3億元等負(fù)面消息。

盡管接手美凱龍家居之后，建發(fā)股份在回答投資者相關(guān)提問(wèn)時(shí)表示，已經(jīng)對(duì)紅星美凱龍的問(wèn)題做了風(fēng)險(xiǎn)隔離，但此舉顯然難以完全消除負(fù)面影響，還有待修復(fù)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈激進(jìn)態(tài)勢(shì)

相較于供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)與家居，建發(fā)股份在主營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)的高調(diào)表現(xiàn)顯然更加引人注目，尤其是在土地市場(chǎng)。

在上周結(jié)束的上海三批次首輪土拍中，建發(fā)房產(chǎn)以底價(jià) 22.8 億元拿下了金山區(qū)金山新城地塊。

而此前的 9 月 27 日，建發(fā)房產(chǎn)單日豪擲超 130 億元在北京、杭州搶地，且其中多為溢價(jià)競(jìng)得，即便在一眾央國(guó)企中也頗為少見(jiàn)。

如杭州世紀(jì)城錢(qián)塘灣總部地塊，總價(jià)61.58億元，樓面價(jià)32198元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)11.8%；再如杭州濱江區(qū)橋南地塊，總價(jià)20.2億元、樓面價(jià)32219元/平方米、溢價(jià)率10.4%競(jìng)得。

更有甚者，在企業(yè)今年競(jìng)得地塊中，佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過(guò)了51%，臺(tái)州市椒江區(qū)地塊溢價(jià)率也達(dá)到49%。在成都、合肥、北京等多個(gè)熱門(mén)城市，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊多是觸頂競(jìng)價(jià)所得。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，建發(fā)股份旗下地產(chǎn)平臺(tái)建發(fā)房產(chǎn)今年前9個(gè)月新增貨值1299億元，緊跟華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利之后，位列行業(yè)第4，儼然已經(jīng)從一家地方性房企躋身行業(yè)頭部之列。

不過(guò)這并非終點(diǎn)。

建發(fā)管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上就曾表示，在兼顧項(xiàng)目流動(dòng)性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，建發(fā)將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。2023年拿地會(huì)比去年多，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)2000億元左右貨值。

與拿地金額同樣增長(zhǎng)的還有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。今年1-9月，建發(fā)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1326.3億元、銷(xiāo)售面積598.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約32.46%和約18.75%。

對(duì)于全年銷(xiāo)售目標(biāo)，建發(fā)管理層多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，希望今年依然能維持10%-20%的增長(zhǎng)目標(biāo)。而在2022年，建發(fā)銷(xiāo)售金額為1215.2億元，據(jù)此來(lái)算，2023年建發(fā)國(guó)際至少需要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1340億元才能完成這一目標(biāo)。

按照建發(fā)國(guó)際當(dāng)前的同比增速，以及其此前安排的四季度600億元的供貨量來(lái)看，企業(yè)完成既定目標(biāo)難度不大。

大舉“跑馬圈地”的同時(shí)，建發(fā)股份短期債務(wù)也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

截至2023年9月末，企業(yè)短期借款由90.74億元飆升231.2%至300.53億元；總的流動(dòng)性債務(wù)高達(dá)5545.27億元，同比增加40.46%。

而作為廈門(mén)市屬頭部國(guó)企，建發(fā)股份也自有其底氣，企業(yè)同期近貨幣資金就高達(dá)962.07億元，相當(dāng)于企業(yè)短債借款的3.2倍，因此幾乎不存在行業(yè)普遍發(fā)生的流動(dòng)性危機(jī)。