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深圳樓市連出兩“王炸”,專家:難扭轉(zhuǎn)當(dāng)前疲弱需求
分享到:(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)降二套首付比例、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn),為穩(wěn)樓市深圳一天連出兩個(gè)“王炸”。
11月22日,深圳官宣,自11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。此次調(diào)整降低了居民購買二套住房的購房資金門檻,有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。
同日,深圳市住房和建設(shè)局對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化,規(guī)定需同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)等兩個(gè)條件。
據(jù)悉,本次調(diào)整擴(kuò)大了享受優(yōu)惠政策普通住房的范圍,可以使更多購房家庭享受稅收優(yōu)惠政策,降低購房成本,更好地滿足合理住房需求。
新政“精細(xì)化”特點(diǎn)明顯
和此前出臺(tái)的政策相比,深圳此次出臺(tái)的新政“精細(xì)化”特點(diǎn)明顯。
首先在降首付上,多地將重點(diǎn)放在首套房上,而此次深圳不僅將二套房納入政策里,甚至不再區(qū)分二套房首付比例中的普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn),說明政策更加務(wù)實(shí)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此次深圳調(diào)整樓市政策,沒有從限購?fù)顺龅慕嵌热胧郑瞧胀ㄗ》績?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例,遵從降低住房交易成本,滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑,沒有一次性到位,下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間,先觀察此次調(diào)整的效果再說。
與此同時(shí),深圳在規(guī)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上,不再局限于總價(jià)。
據(jù)原規(guī)定,深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)需同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)、實(shí)際成交總價(jià)750萬元以下(含750萬元)等三個(gè)條件。
但這并不符合當(dāng)下的實(shí)際情況。據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,多地普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都是2016年以前的,并不匹配當(dāng)下的實(shí)際房價(jià)水平,自然導(dǎo)致‘普通住宅被認(rèn)定為非普通住宅’,為此消費(fèi)者還要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。
李宇嘉進(jìn)一步補(bǔ)充,深圳在2019年就采取過降低普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn) ,事實(shí)上是調(diào)低了住房交易的成本。“但由于前幾年房價(jià)上漲比較快。普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整,民間一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求,促進(jìn)住房交易。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出,深圳政策出臺(tái)后,“會(huì)利好部分總價(jià)超過750萬房子的交易,尤其在稅費(fèi)等方面可以享受利好。”
政策效果難以為繼
盡管如此,業(yè)內(nèi)對(duì)政策效果依舊不太樂觀。
李宇嘉坦言,預(yù)計(jì)下調(diào)利率將帶動(dòng)一部分需求釋放,但后續(xù)仍要有其他降成本政策跟進(jìn),實(shí)現(xiàn)多方利好政策、降成本降門檻政策疊加。同時(shí)也更加需要在開發(fā)商、業(yè)主積極降價(jià),居民端就業(yè)和收入能逐漸穩(wěn)定,唯有此供需兩端同步發(fā)力,收入基本面明顯好轉(zhuǎn),商品房交易才能穩(wěn)定下來。
房地產(chǎn)從業(yè)人士陳佩也表示,利好改善群體,刺激市場尤其是改善市場回暖,效果肯定有,但不會(huì)特別大。“提振市場信心,不僅要降低購房成本,更關(guān)鍵的是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)就業(yè),讓大家對(duì)未來收入增長有信心。”
之所以這么說,是因?yàn)樯钲谧?月以來陸續(xù)出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)等政策,效果雖有但難以為繼。
8月30日,深圳正式官宣認(rèn)房不認(rèn)貸的新政策,表示居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在我市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
和預(yù)期一樣,新政在一定程度上帶動(dòng)商品房市場的整體活躍度。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,新政出臺(tái)后的第一周(9月4日-9月10日)深圳二手房交易量環(huán)比上漲26%,第二周(9月11日-9月17日)深圳二手房交易量環(huán)比再漲10%,在售量突破5.6萬套。
但需要指出的是,8月底政策松綁以來,盡管市場交易有所好轉(zhuǎn),但逐周減弱,到9月底政策效果明顯減弱。
李宇嘉指出,從客戶需求來看,看房量明顯上升但購買決策呈現(xiàn)遲緩特征,意味著基于樓市基本面及預(yù)期,以及居民收入和就業(yè)預(yù)期,剛需和換房需求潛力大,但消費(fèi)能力和意愿明顯不足,迫切需要全民降低交易成本、購房成本。
在此基礎(chǔ)上,深圳在剛需和和置換最為敏感的“房貸利率”上下了功夫。
據(jù)深圳特區(qū)報(bào)消息,深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局聯(lián)合宣布,從9月29日起調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減10個(gè)基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加30個(gè)基點(diǎn)。
在此之前,深圳首套、二套房的利率水平分別為4.5%(LPR+30bp)和 4.8%(LPR+60bp),此次分別下調(diào)至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp)。
這是什么概念?以首套房為例,等額本息30年還款,原來100萬貸款月供5067元,現(xiàn)在是4832元,減少了235元左右。
“腰部”實(shí)力較弱
“支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價(jià)的預(yù)期,以及大量的資金的涌入。”李宇嘉坦言,當(dāng)這個(gè)外部的環(huán)境不具備了以后,深圳樓市面臨著一定的下墜的壓力。
據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年9月,深圳全市一手住宅網(wǎng)簽成交2076套,環(huán)比下跌6%,已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌;二手住宅過戶成交2400套,成交套數(shù)環(huán)比微跌1%。
此外,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.5%,同比變化分別是下降2.8%、1.3%。
將時(shí)間進(jìn)一步拉大,“事實(shí)上自2021年5月份開始到現(xiàn)在,深圳二手房價(jià)格連續(xù)下跌了兩年半左右,目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。”李宇嘉說道。
有媒體報(bào)道,與2021年掛盤均價(jià)進(jìn)行對(duì)比,深圳兩年掛盤量都較高的1884個(gè)有效小區(qū)中,共有1806個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)下跌,占比總樓盤數(shù)的95.9%。其中,占比最高的是下跌10%-20%的范圍,占比50.7%,超總跌幅小區(qū)的半數(shù);其次是跌幅在20%-30%的范圍,占比26.4%;跌幅小于10%的樓盤占比15.3%。
跌幅最高的樓盤是位于羅湖蓮塘片區(qū)的仙桐馨苑,目前掛盤均價(jià)為5.3萬元/平方米,2021年掛盤均價(jià)為9.1萬元/平方米,下跌了42.3%。而該樓盤的指導(dǎo)價(jià)為5.18萬元/平方米,如今掛盤價(jià)已經(jīng)基本跌到了指導(dǎo)價(jià)水平。
基于此,李宇嘉直言“市場預(yù)期非常悲觀,已經(jīng)形成了下跌預(yù)期和實(shí)際下跌的循環(huán)。”
李宇嘉進(jìn)一步指出,實(shí)際的剛性和改善性需求對(duì)于深圳來講,相比其他城市又有一個(gè)弱點(diǎn),就是中等收入人群數(shù)量相對(duì)較少,真正的人口結(jié)構(gòu)就是少量的高收入人群,少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)。
換言之,深圳的“腰部”實(shí)力較弱,這是當(dāng)前樓市難以穩(wěn)定住的一個(gè)最大的弱點(diǎn)。
“需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求,但很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用。”在李宇嘉看來,目前樓市的需求主要是高房價(jià)供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾,但除此之外,更重要的是普遍的對(duì)房價(jià)和樓市前景預(yù)期的不樂觀。
標(biāo)簽 深圳- 責(zé)任編輯: 解紅娟
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