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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）住房的需求變了。

據國家統計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》，詳細披露了第七次人口普查的分項數據。數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。

與此同時，當代年輕人選擇房源的標準正在不斷改變。據《2023年青年置業報告》顯示，青年置業選擇房源時，地理位置、小區周邊配套、交通情況、房屋價格、小區內部環境、面積戶型等都是青年購房者關注的因素，此外他們還會關注社區品質，對小區的安全防范情況、社區文化氛圍的關注度較高。

換言之，當代年輕人已經不滿足于“有得住”，他們更想“住得好”。

從“有沒有”到“好不好”

提到住得好，購房者想到的大多數是房屋周邊交通、商場、醫院、學校、公園，亦或是小區內綠化、房屋裝修設計等硬件設施。但對于萬科來說，住得好，不僅是有好房子，還要滿足人們日益增長的生活所需。

這就涉及到一個“完整社區”的概念，最早由中國工程院和中國科學院兩院院士吳良鏞于2010年在上海世博會閉幕大會演講中提出。他認為：“社區是人最基本的生活場所，社區規劃與建設的出發點是基層居民的切身利益。不僅包括住房問題，還包括服務、治安、衛生、教育、對內對外交通、娛樂、文化公園等多方面因素，既包括硬件又包括軟件，內涵非常豐富，應是一個‘完整社區’的概念。”

在隨后的推廣和試點中，業內對“完整社區”的概念進行了詳細界定：指在居民適宜步行范圍內有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套基礎設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業管理和健全的社區管理機制，要符合這六大標準，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區。

要知道，能滿足上述任一兩三條標準的新房項目，大概率都會成為當地的“網紅盤”，更何況要同時滿足六條標準。

因而直至2022年10月，住房和城鄉建設部才正式開始推動“完整社區”建設試點工作。根據住房和城鄉建設部等七部門印發通知顯示，決定在全國選取106個社區，開展為期兩年的完整社區建設試點。各地要聚焦為民、便民、安民服務，及時解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。

這正是近些年萬科的擅長方向。

萬科曾表示，當下，城市向外擴張的機會已經很少，越來越多的是城市內部空間結構的更新調整，因此新項目的功能都需要高度復合。為了適應上述特點，萬科選擇了開發、經營、服務并重的戰略。

事實上，業內向來對萬科的項目頗有期待。無論是在一片稻田上建起來的萬科城市花園、首創“鄰里式”養老模式的隨園嘉樹，還是成為網紅打卡地的城市更新項目上生·新所，都獲得了不俗的反饋和評價。

在這樣的情況下，萬科正在落地的項目也向著“完整社區”打造，確實讓購房者狠狠期待住。

“先天”優勢

想要實現“完整社區”，需要具有極強的前瞻性戰略布局眼光。

這是因為完善的基本公共服務設施、完備的市政配套基礎設施往往需要“先天”具備，很難靠“后天”養成。

拿2023年上海首輪土拍舉例，萬科競得2宗地塊，分別以底價37.83億元競得的松江區廣富林街道地塊、以75.49億元總價搖中的閔行區梅隴社區地塊，也就是現在的海上映象和朗拾花語。

兩個項目都具備上述兩項資源優勢。

萬科·海上映象效果圖

其中，萬科·海上映象位于五大新城中的松江新城，區域內“產學研”融合，教育、醫療、商業、公園等資源一應俱全。僅產業上，松江新城憑借長三角科創策源地G60科創云廊集聚40多家世界500強，吸引了騰訊AI、復宏漢霖生物醫藥、海爾智谷、上海超硅等千百億級項目入駐。

朗拾花語也不例外。該項目處于15號線（已開通）、19、23號線（在建）以及機場聯絡線（在建）四軌交匯，距離15號線虹梅南路站步行僅約400米，5站到上海南站，6站到漕河涇；同站還可以與19號線換乘，直通前灘、上海世博園區。

另外，圍繞三條軌交，整個閔行新中心及周邊片區規劃了5大城市TOD，朗拾花語所在的梅隴新中心就是其中之一。

朗拾花語效果圖

據悉，該綜合體以TOD理念打造功能無縫銜接的綜合樞紐，沿景洪路兩側打造約120米城市高地，沿春申塘打造濱水地標，優化基礎教育和公共服務布局。其中，商業商辦量約47.61萬平方米，綠地總面積約24.37公頃，形成集聚商業服務、總部辦公、品質居住、文化休閑的功能高地。

“后天”努力

“完整社區”的建成更多還需要后天努力。

萬科正是這方面的佼佼者。萬科·海上映象緊挨的松江印象城目前已成為上海西南片區“商業+文化+體育”城市地標級商業。

松江印象城一期實景圖

據介紹，開業首日，松江印象城迎來了26萬客流，并以2380萬元的銷售額獲得單日營業額全國第一。

另外，印象城二期已在緊鑼密鼓推進中，以其約40萬平方米總體量或將成為全國第四座、上海第三座印象城MEGA巨型購物中心。屆時將超越南翔印象城MEGA，成為上海純購物中心中體量較大的商業體。

不僅是商業中心，萬科社區管理也毫不遜色，甚至一度成為購房者購買萬科新房項目的主要原因。而若要體現萬科健全的社區管理機制，四季都會無疑是最好的例子。

自2019年起進行“大社區”四季都會開發之初，萬科就提出應將5個分散地塊、近90萬方的建設看做一個完整的生活空間來打造，通過規劃的創新來打破物理空間的界限。

四季都會CO·life體驗中心實景圖

據悉，規劃方案以家為原點，將第三空間、活動中心、社區商業、口袋公園等生活場景相連，構建多動線的大社區軌跡，延伸家的生活邊界。

目前，楊行鎮現已建設2條地鐵線（1號線和3號線），以及規劃中3條地鐵線，其中1號線為城市主線，可直達交通樞紐上海站和南站；規劃中的上海寶山站將成為比肩虹橋站的市級交通樞紐，其總建筑面積305萬方，將進一步加強城北高鐵出行的便利性。

與此同時，楊行鎮已于2019年開放白沙公園，其為寶山區第三大城市公園，總面積近30萬方；楊行體育中心也已完成了全部的施工任務，進入竣工驗收階段，將陸續開放室內游泳館、乒乓球館、綜合網球館，以及室外籃球場、七人足球場。

除了原有的商業基底，今年九月，楊行鎮又一新商業綜合體“盤古盛匯”正式竣工，商業體約3.4萬方，由兩座樓宇組成；與富錦路地鐵站一水相隔的地方，也建設了一處社區型商業綜合體，未來將與四季都會CO·life體驗中心共同形成一處濱水休閑生活帶。

理想之地

如果說，“完整社區”的重點在于“完整”，那么，萬科提出的“未來城市理想單元”或許可以理解為如何“完美的將‘完整’社區”規劃出來。

未來城市理想單元是什么？那是五年前萬科就開始研發的一個模型，并在探索過程中逐漸聚合了城市更新能力（小空間的尺度、溫度與粘合度）、TOD能力（水平空間的融入，垂直功能的疊合）、超級大盤能力（無邊界的多樣化場景）綜合住區能力（由建筑視野轉向城市視野）等。

換言之，“未來城市理想單元”聚合了萬科積淀的幾乎所有關鍵能力，而最能檢驗其模型效果的，便是第一個落地上海的項目——理想之地。

理想之地效果圖

據悉，理想之地整體的規劃結構，用一種小尺度街區的構造，打造出老上海的街區肌理：以商辦為流體，讓它們流淌在街道上；以語境約束力誘發一個優雅而細膩的街區；以街巷作為住宅區與街道的軟邊界；以超級十字路口作為中心聚集點；以城市門戶意象呼應地鐵站。

具體來看，理想之地由六個地塊組成，萬科一改此前將單個地塊劃分為居住、商業、教育、公共空間的設計方案，將除居住外的其他用途搬到了街道上，并通過馬路、空中連廊將六個地塊鏈接起來。

在六個地塊上，萬科規劃不少臨街小建筑承載商辦功能，為打造出獨有的老上海街區肌理，萬科特地請了七八家建筑事務所參與設計，每家負責一兩幢臨街小建筑，由于每家的設計風格不同，從而形成了自然生長的景象。

值得一提的是，這些臨街小建筑還能成功將口袋公園、街角廣場、騎樓、露臺、空中連廊、屋頂花園、地鐵站鏈接在一起。憑借外街與內街的咬合、空中與地面的銜接，行人可以隨時拐進拐出、上上下下，組合出無數條步行動線。

與此同時，理想之地極具創造性地利用已有的市政道路框架，參考紐約時代廣場做了一個“超級十字路口”，形成一個中心聚集點，把藝術展廳、市集空間、運動館、鄰里中心等等那些交互性更強的“公建盒子”放在此處。

事實上，無論是朗拾花語、海上映象，還是四季都會、理想之地，萬科一直都在思考“人、土地、城市”的關系，并將種種探索付諸行動，相信未來，依舊會像萬科集團聯席總裁張海所說，“推動變化，成為變化。”