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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）捂盤23年，李嘉誠在北京的最后一個房地產項目御翠園等來的卻是降價銷售。

10月26日，御翠園官方微信公眾號發文，建面約140㎡-185㎡寬景高層、建面約345㎡城市聯排推出震撼驚喜價。

雖然官方并未直接公布具體價格，但據此前宣傳資料顯示，北京御翠園首批50個精選單位以準現房超值價發售，建筑面積約345平方米的城市聯排，總價2620萬起；建筑面積約140平方米的三房，總價1070萬起；建筑面積約185平方米的三房，總價1390萬起。

據此計算，北京御翠園優惠后平均售價介于7.51萬元至7.64萬元之間，相較于近10萬元/平方米的項目備案價格約打了76折。

北京新房市場普降

“北京御翠園的降價符合市場現狀，要不是李嘉誠，這都不是新聞。”中原地產首席分析師張大偉向觀察者網表示，當下北京現在新盤基本上都在6-8折之間，不打8折以上賣新房的鳳毛麟角，要不是李嘉誠因素影響這都算降少了。

以昌平北七家的硅谷one舉例，該項目的指導價是5.4萬/平方米，入市后沒多久成交均價便從5.2萬/平方米、5萬/平方米，降到了4.8萬/平方米，據市場消息該項目最低單價曾低至3.6萬/平方米，相當于打了6.6折。

“市場因素之外，北京御翠園自身也存在產品嚴重過時等問題。”張大偉進一步指出，作為一個捂盤23年的老項目，北京御翠園在產品設計方面顯得相對傳統，未能緊密貼合當前的市場潮流。

以戶型面積舉例，其提供的140至185平方米戶型僅規劃為三室，且在空間布局上存在進深與面寬比例不協調的問題，加之層高未達3米的標準，這些設計元素已較難契合現代豪宅市場對于居住舒適度和空間感的追求。

此外，項目自獲取土地使用權以來已逾23載，導致產權年限有所減少，這一因素可能會削弱購房者的購買意愿及市場對項目的接受程度。

公開資料顯示，北京御翠園的開發主體是和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司，該公司隸屬于李嘉誠旗下的長江實業集團。拿地時間為2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂土地出讓協議，以約7億元的總價拿下了位于北京市朝陽區姚家園的該地塊。

盡管地塊獲取時間較早，但御翠園項目的推進卻并非一帆風順。自拿地至項目正式破土動工，御翠園經歷了一段較長的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月，一期項目才緩緩拉開建設序幕，并于同年11月對外出售。

然而，令人頗感意外的是，在此后的十年間，該地塊的最后一個新項目——御翠園卻陷入了漫長的開發與銷售周期。直至10年后即2023年7月，御翠園終于迎來了預售證的正式頒發，并隨之啟動了期待已久的銷售工作。

從捂盤銷售到打折促銷

“事實上，這是港資開發商常用的捂盤銷售手段。”

一位不愿意具名的業內人士表示，捂盤銷售主要有兩方面好處，一是控制房源與制造市場緊張，通過捂盤銷售，開發商可以人為地控制市場上房源的供應數量，在供不應求的情況下，這有助于開發商維持其對市場的掌控力，從而調整銷售策略和定價策略。二是抬高房價與最大化利潤，通過控制房源和制造市場緊張，開發商可以借機提高房價，在房價上漲的過程中，開發商能夠獲取更高的銷售收益，從而實現利潤最大化。

這就不得不提及李嘉誠旗下長實集團進入上海的首個大型綜合項目高尚領域了。

根據資料顯示，高尚領域是李嘉誠旗下長實集團進入上海的首個大型綜合項目，總建筑面積達117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等多功能于一體，被稱為上海中環內在售的規模最大城市綜合體項目。

2006年，長實集團以底價22億元獲得該地塊備受市場關注。但在項目開發上，長實集團走了“捂盤”銷售的老路子，第一次銷售是在13年后即2019年，合計推出1108套房源，取證均價90402元/平方米；第二次銷售則是2020年，合計推出348套房源，取證均價為90724元/平方米。

不難看出，和拿地價格相比，長實集團確實通過“捂盤”銷售實現了該項目均價的上漲。

御翠園亦是如此。2005年11月，御翠園一期項目開盤，均價約為9000元/平方米，相較于拿地時的樓面價1750元/平方米，已經有了顯著的溢價。2011年11月，御翠園二期項目御翠尚府推出，成交均價也隨著周邊土地價格漲至2.9萬元/平方米。

但從目前來看，李嘉誠在房地產端的整體策略已經不再堅持“捂盤”銷售，反而是希望盡快脫手。

以北京御翠園在舉例，據多家媒體報道，御翠園在開盤前曾進行驗資，擬售均價在90672~99744元/平方米之間。然而，在正式開盤時，項目推出了特價房源，以7.6折的價格甩賣，特價房僅7.6萬元/平方米，這一價格甚至低于周邊二手房的價格。在特價房售罄后，御翠園后續加推的新房源價格普遍上調，聯排別墅的均價在8萬元/平方米以上，高層的價格在7.7萬元/平方米到8.6萬元/平方米之間。

不可否認的是，即使御翠園后續加推的新房源價格普遍上調，但始終沒達到此前預期的超9萬元/平方米的均價。

高尚領域則選擇了拍賣這一更快的脫手辦法。

觀察者網了解到，由于和潤集團的破產清算，其持有的上海高尚領域項目40%的股權被拿出來拍賣。首次拍賣是在2024年7月9日，起拍價為53.49億元，因無人出價而流拍。一個月后該項目股權迎來第二次拍賣，起拍價調整為48.14億元，較首次拍賣下降了約10%，同樣因無人出價而流拍。

事實上，李嘉誠近年來一直著手于出售中國內地資產。據不完全統計，2013年，李嘉誠賣掉廣州西城都薈廣場，作價32.68億港元；2014年，李嘉誠繼續出售包括南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會廣場等項目；2015年，李嘉誠先后賣掉上海東方匯經中心、北京盈科中心、上海世紀匯綜合體等項目。

“無論是北京御翠園的打折促銷，亦或是高尚領域的股權轉讓，都表明李嘉誠在用實際行動退出內地房地產市場。”上述不愿意具名的業內人士推測，相信未來，李嘉誠出售中國內地資產的行動還將繼續。