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（文/朱道義 編輯/馬媛媛）十年前，2014年12月17日，是萬科集團（000002.SZ）在戰略層面批準萬科物業走向市場的時間，也是萬科喊出房地產進入下半場的時候。

今年的12月11日，在萬科物業市場化十周年之際，萬物云（02602.HK）在深圳總部召開了睿見大會。

作為目前萬科體系中活得最健康的業務單元，會上，萬物云的董事長朱保全針對近期兩次收購萬科資產的舉措，回答了媒體疑問，“借助萬物云1000個蝶城的設想，一方面能夠跟萬科實現應收賬款的回收，同時找到能力范圍之內的社區商業，在‘蝶城+’這個生態里面產生更好的延展性。”

11月底，萬物云公告擬收購上海祥大房地產發展有限公司的45%股權，初始代價約為7.12億元，其中的5.9億元將用于萬科對萬物云債務的償還。這是萬物云當月第二次與萬科進行“以資抵債”的關聯交易。

在提及并購時，他進一步指出：“從所有輕資產公司全球發展歷程來看，并購是必經之路，但資本擴張是把‘雙刃劍’，過度則傷。”

同時，朱保全也清晰闡述了公司未來三年的核心發展戰略，房地產下行階段，物業公司都在換軌道，萬物云會重點走向三個方向：資產、低碳、AI。“從物業管理走向資產管理，從物業管理向能源管理轉型，從人管人到事管人進行能力轉型。”

官宣“靈石”：把GPU帶進物業

“在科技的投入上，與其等死，不如找死。”朱保全這樣闡述萬物云對于科技的熱愛。

會上，萬物云發布重磅新的研發產品“靈石”。朱保全對其寄予厚望，“我們也希望這個科技產品，能夠成為未來十年中國物業行業一個發生質變的科技產品。”

“靈石是空間操作系統，是項目智能決策核心。”通過集成空間內的各類關鍵數據，利用AI技術，分析數據和做出決策，自動調配服務現場的人力資源與機械設備。覆蓋區域內的人行、車行、安全防護、環境維護、客戶服務以及能源消耗等多個方面。

硬件層面，靈石擁有基礎的邊緣算力服務器，支持CPU、GPU、內存擴展。多種形態，滿足多空間的應用需求，并搭載了萬物云基于多年空間運營經驗研發的BPaaS、AIoT、AI巡檢算法、IOC工作臺等核心服務和應用，可實現即插即用、即開即用。

技術能力層面，“靈石”邊緣服務器能處理視頻流、音頻流、信息流、算力流、地理信息流以及能源流等。通過智能調度和管理，為AI應用提供高效、靈活、可擴展的算力服務。搭載的AI節能算法進一步減少了能源費用，優化能源消耗，可實現不動產全生命周期智慧節能。

萬物云首席科學家丁險峰表示：“靈石的推出，不僅是技術層面的升級，更是對管理理念、組織結構、工作方式的變革。代表著萬物云在資產管理領域率先構建了一個泛在實時、全域覆蓋的物聯感知體系，打造了‘云調度、邊計算、端智群’的先進數據架構。”

據了解，“靈石”產品和能力在不動產空間可通用，已在萬科幸福譽，創智云中心、中山大學光明校區、中山大學光明附屬醫院等多種空間業態部署。

“Airbnb名下并沒有酒店，但卻深深改變了酒店業。”朱保全表示，靈石產品的用戶是資產的持有者，希望替業主們管好資產。

“彈性定價”開創行業先例

在物業費限價潮下，價格突破難、服務質量下滑，導致業主和物業公司之間的矛盾加劇。如何平衡價格與服務品質，是雙方都迫切想要實現的事情。

本次，萬科物業發布“智選”產品，推出“彈性定價”，試圖將服務選項和定價權利交還給業主。

據悉，萬科物業“智選”產品以“項目物業服務全周期”為主軸，全量梳理了社區里的95個服務空間、1530個作業對象，共計508項作業SLA（服務事項），形成一個全類服務事項集。再于其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務。其中的必選服務關聯萬科物業的價值主張，自選服務則不僅事項可選，頻次也可選。

萬科物業市場管理合伙人鄒明表示，推出“智選”產品，讓業主家的物業費自己說了算，底氣來自于過往長期的技術投入。

據介紹，萬科物業的母公司萬物云已完成項目現場的數字化基礎設施及遠程運營能力的建設，打造了以靈石為核心及通行、客服、維保、巡檢、調度、保潔等BPaaS系列產品，圍繞客戶自選的SLA集及現場各類臨時事件，基于“靈石+飛鴿”的組合，形成了住宅小區從工單生成到完成及質檢的全流程可追蹤、結果可呈現的工單管理體系。萬科物業智選可以共享相關能力，采用“人+機器+遠程”的高效作業模式實現差異化服務交付。

鄒明強調，不要“默認設置”，而是“自定義”菜單，讓業主真正參與進來，共同制定物業費和服務標準，萬科物業定服務“底線”，業主按需定服務“高線”，這是萬科物業智選產品的主要特征。

發力社區商業

早在今年8月，萬物云管理層就在業績會上表示，下半年公司會進一步主動降低與萬科的關聯交易，并與萬科商議以經營性資產抵債的方式降低應收賬款。

朱保全表示，通過與萬科開展以資產抵應收賬款的交易，萬物云也變成“有資產的人”。

公告顯示，萬物云近期兩次收購的萬科資產標的均為商業物業。其中，上海祥大由萬科通過子公司全資持股，上海祥大持有上海濱江萬科中心及光合新座，項目地處上海陸家嘴核心地段。11月1日，萬物云以1.5億元的價格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業管理有限公司（以下簡稱“武漢新唐”）50%股權，武漢新唐持有的主要資產為武漢新唐萬科廣場，其主要業態包括服務、零售、餐飲、娛樂等。

彼時，對于兩筆收購資產的運營計劃，萬物云方面對記者表示：“會持續研究如何發揮萬物云的蝶城優勢。”

據悉，在上海祥大持有物業的輻射范圍內，萬物云在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，在管小區戶數10766戶，擁有蝶城內高密度的相對優勢。武漢新唐萬科廣場位于萬物云蝶城“唐家墩街道”范圍內，在該項目直線距離500米的區域中，萬物云在管住宅項目4個。

萬物云相關負責人亦表示，今年9月底，萬物云公告募集資金用途變動，變動方向為“通過基金投資等方式發展潛力物業標的（含經營性資產投資），用于深化蝶城戰略等”，計劃變動資金凈額為18億元。

以丹田物業進軍校園、醫院賽道

在發力社區商業之余，專注于校園、醫院賽道的丹田物業本次也在會上亮相，這也意味著萬物云正式進入校園、醫院賽道。

據介紹，丹田物業將依托萬物云多年積淀的空間服務能力，通過“靈石”加持，在專業需求更強的校園及醫院賽道，提供更安全、更高效、更舒適、更精準的服務。

資料顯示，萬物云旗下子品牌丹田物業（專注校園、醫院賽道）目前在全國服務的項目超過260個，包括138個高校與46個三甲醫院項目，服務對象包括清華大學、中山大學、廈門大學、安徽省立醫院、江西省中醫院等。

丹田物業總經理俞錦龍表示，目前國內高校和醫院物業服務年合同額超過1200億元，規模和潛力都很大，但相較于住宅和商業物業又有很大的不同。

比如經費來源上，住宅和商業物業的物業費由業主和企業自籌，而高校、醫院的資金均來源于財政開支，更容易受到公眾關注，在使用上有嚴苛的第三方評估；在空間特點上，高校和醫院的管理空間更大，人流更多，且必須365天24小時不間斷在崗，以保障設施設備完好運行。

對于萬物云進軍校園、醫院賽道的信心，俞錦龍認為主要來源于三個方面：“萬科物業深耕行業多年，有充沛的內外部資源和經驗；萬物云收購的丹田物業及其他幾家公司有多年高校、醫院賽道服務經驗；萬物云靈石系統的全面應用和加持。”