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在中國長達十幾年的房地產大牛市中，不斷涌現的“地王”們成為了房價高速增長的見證者。“地王”瘋狂的報價一次次刷新人們對房價的感知，引來無數的詬病與爭論。但市場的發展又往往殘酷地驗證了地王們才是對的。

在經歷了2014/2015年的市場低迷之后，地王們最近又強勢回歸，信達地產以3.7萬/平米的樓板價拿下上海郊區的顧村地塊，媒體上有估計稱該地塊開發后的成本將至少為5.6萬，要以接近7萬價格出售才能獲利。

無獨有偶，6月以來短短幾天全國一二線城市已出現7宗地王；5月全國一、二線城市土地出讓溢價率也達到了110.39%、69.28%，價格漲幅驚人。

地王為何頻現？

事件的發生總有其規律，地王的量產也不是偶然。雖然目前大家對全國房地產市場的短期并不太樂觀，但對于核心一二線城市的市場前景，看法仍存在分化。而近幾個月一二線城市房價的暴漲增強了多頭的信心，加上一二線城市供地日漸稀缺，有地產商愿意開出高價也是正常現象。

而本輪的地王們主要是央企系地產公司，他們的特點在于：融資成本極低，業務分布廣、聯動強，對規模擴張的追求常常超過盈利考量。許多評論中對地王的盈虧平衡測算其實忽略了這些因素。

以信達地產為例，其母公司信達資產管理公司發行債券融資的成本在4%以下，遠低于中小房地產商承受的10%以上資金成本。如果一個項目三五年開發下來，利息成本的差距就很大了。

同時信達有巨量的不良貸款處置業務，不良貸款的抵押品主要是房地產。因而以高價拍下地塊，也可能有利于其周邊業務的聯動獲利（就像《美人魚》中不計代價拍地的商人一樣）。

電影《美人魚》：競拍青鑼灣，張雨綺扮演的開發商李若蘭對該地塊志在必得。

然后對于部分國企，即使沒撈到什么利潤，規模增長本身也是好事情，就算虧一點也可以接受，這跟民營企業非常不同。

最后，近期也有評論文章揭秘稱：若地方政府和地產商已私下定好協議價格，那么無論拍賣出什么價格，最后地王都會獲得補償的——這樣的“揭秘”其實很難證實或證偽。

不過可以肯定的是，信達地產并不需要將顧村的房子買到7萬才能獲利，地王們高價拿地自有其邏輯。

地王是房價風向標嗎？

從理論上來說，地產商依據對未來房價的預期給出土地報價，因而有人將其作為房價的風向標。

然而實際上，大部分地產商并不能在房價轉向之前提前反應，房價泡沫的頂峰往往伴隨著核心城市地價的一飛沖天。

以日本1990年的地產泡沫破裂為例：其6個主要城市的地價從1985年開始加速暴漲，實現了5年3倍的飛躍，而其他城市的地價只上漲了一半左右。甚至房價于1990年達到頂峰開始下降后，地價在1991年還繼續上揚并最終達到頂峰。

這跟股票市場的牛熊轉換是一個道理：其實大部分機構投資者也無法預測市場的頂在何方，對利潤的貪婪與對市場的迷戀使大部分機構投資人也被套在市場頂部。

類似地，要期待地產商通過地價提前反映房價拐點，其實是行不通的。只要頂部還沒有被確認（即使正在發生），地產商也仍會根據以往的房價漲幅來計算能承受的土地價格。

投資過股市的人應該會有這種體會：市場的頂部是事后才知道的，人們在當時并不知情。樂觀和貪婪沖淡了危機意識，只有看到自己手中的財富一天天縮水，才會在某一天猛然醒悟發生了什么。

這在房地產市場同樣適用。要判斷未來的變化，需要獨立客觀地考察全市場的狀況，不能以歷史定論未來，也不能盲從大玩家的判斷。

未來走向何方？

輿論的嘩然，其實反映了民眾對房價飛速上漲的感嘆。無論地王的賬本是怎么算的，近期地價上漲是確定無疑了。那未來地價/房價將會走向何方？

從近期的跡象來看，一二線城市的房地產市場其實已經開始降溫。銷量方面，十大城市5月份的銷售面積比4月下降4.7%，比3月下降13.3%；售價方面，上海北京的房價增速趨緩，之前上漲最快的深圳房價已開始下跌。

而上海也率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

因此，筆者認為，短期內房地產市場會逐漸走平。

從中長期來看，房地產市場無疑已經是強弩之末。筆者在之前的文章中亦論述過相關原因。房地產市場的長期制約因素在于人口結構的改變，而中期的制約因素在于巨量的庫存。

從下圖可以看到，全國房地產的新開工面積一直大于商品房銷售面積，意味著庫存一直在積壓著。這種庫存積壓表現為房屋施工面積（即正在施工的房屋）在不斷增加（已竣工待售的房屋反而是其次）。這些正在施工的房子夠賣6年左右，加上待開發土地和待售房屋已超過80億平米，要7年才能賣完（前提是沒有新開工）。

實際上，即使今年前4個月一二線城市地產銷售火爆，商品房銷售面積仍然小于新開工面積，庫存遠未開始去化。

房價上漲能帶動房屋銷售，但難以帶動庫存去化。主要原因在于：房價上漲不僅刺激購房者出手，也刺激地產商不惜代價開工新項目，地王現象就是他的結果。

中國最大的過剩產能不在鋼鐵煤炭，也不在水泥玻璃，而是在房地產。以房屋均價6000計算，庫存價值已接近60萬億元，相當于中國一年GDP，超過居民總財富(除地產外)的一半。而每年的房屋供應仍在高位徘徊，超過房屋需求萬億元以上。

房地產的漲跌周期特別長，歐美有研究認為是18年一個周期，漲13年跌5年。而碰上快速城市化的東亞國家，這個周期就更長了，往往跨越一兩代人的時間。

太長的上漲周期讓許多人不再相信看空樓市的觀點，人們笑談這么多年來對自己最好的其實是一直勸人買房的房產中介。

但是，這并不能不說明上漲周期沒有盡頭。

房價上漲周期最后階段的特征，往往是核心城市的瘋狂上漲。在周期出現轉向跡象時，非核心城市會首先露出端倪，從而引導資金涌向看起來更為安全的核心城市，導致核心城市房價短期大幅上漲。這有些類似于股市到頂前大藍籌股的暴漲。

世界上沒有只漲不跌的市場，在經濟下行期，政府也不會容忍地價無限制上行，蘇州土地拍賣限價的措施已經出臺。

如果房價不能持續前些年的高速上漲，地王們的算盤很可能就要落空了。

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