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【文/兔主席】

當前房地產行業遇到的保交樓問題，表面上看是因為預售資金管理所導致的資金問題、流動性問題，實際上已經是一個系統性的信用緊縮問題，無論是購房者不愿再支付房貸或暫緩購房決策，還是金融機構不愿再增加對困境/ 出險房企的投入，以避免進一步擴大風險敞口等，都是信用問題。

現在的問題已經超出了房地產行業，正在傳導、蔓延至其他行業，影響到產業鏈里的市場主體、金融系統的穩定與安全，乃至民生福祉及老百姓的財富安全感。

因此，解決房地產行業的問題就刻不容緩了。行動目標也聚焦到保交樓上——確保購房者能夠住上停工爛尾的房子。如果我們把保交樓問題的解決看作一個信用問題，那么最能夠提供信用的單位就是政府——政府是最大的信用方，能提供最大的信用背書。政府以強有力的方式出手，可以一舉改變事情的發展方向，幫助市場重振信心。

但由于房地產行業就是中國過去20多年城市發展的縮影，其歷史經緯及現狀都異常復雜，并涉及不同的區域與地方、不同的開發商主體與項目、不同的監管部門、不同的金融機構、龐大的上下游產業鏈，問題千差萬別，情況異常復雜。鮮有人能夠站出來，并且愿意站出來把復雜的問題拆解透徹，因此也很難進行頂層設計與決策。

一段時間以來，對房地產行業的問題有點“走一步看一步”，遵循市場化、法治化的總原則、大框架，依靠各監管體系、各地方和各種主體自行摸索、研究、撮合、磋商、決策，嘗試解決行業問題。但在這個過程中，又暴露并發現了更多的問題，并使既有問題進一步傳導、蔓延、放大（遂才有了斷供問題）。但這個過程也是必經之路，它可以總結經驗，可以幫助我們把問題看得更全面、更透徹，幫助我們在下一階段聚焦到更有效的方法論上。

筆者認為“行政化機制”應該是下一步的主要力量、主導力量、牽頭力量。市場化機制（包括市場化的主體以及市場化的政策）可以作為補充，并期待它們在下一階段發揮更大的作用。

關于所謂的“行政化機制”，本文只停留在宏觀層面（甚至是抽象層面）討論大框架、概念性的問題，注重實質而非形式，也不會探討顆粒度更細的具體方案。這樣做的好處是，可以適當脫離、跳脫具體的技術細節，落位宏觀，并且能夠幫助擁有不同經驗、實踐、教育、訓練及話語體系的人一起看清問題的實質，形成一些共識性看法。

第一，要解決的核心問題——保交樓。

為各個在建樓盤項目輸入新的資金，復工復產，解決保交樓問題。保交樓是第一位的，保交樓問題本身也已經不小了。先設立一個“小目標”，解決保交樓問題，再考慮依次解決其他問題。

第二，涉及的房地產企業/開發商。

主要是指旗下已售樓盤項目實質停工至爛尾，項目上資金枯竭（甚至有欠款），并且開發商憑借自身的資金周轉、資本市場新增融資及在平臺及資產層面進行市場化引資或資產處置均無法在短期內解決困境的企業。

要特別注意最后一點：市場化引資或資產處置。其一，開發商可能存在引資或資產處置的“狀態”，但實際情況是永遠找不到投資者/下家，要么根本就沒有投資者/下家，要么商業條款永遠談不攏，開發商仍在博弈，計算自己的利益。

其二，如果開發商真的打算在給定時間內，不管不顧地處置/出清資產，則有可能推動整個市場資產價格下跌（尤其當許多賣方同時操作的時候）。在現實中，有經驗的人把開發商手里的土地、存貨、持有型物業進行粗略盤點，就可以大概推斷這些項目短期變現的可能性。當然實際情況更復雜，即這些資產可能做過多筆債權融資，甚至凈資產為負。

但無論如何，如果認為短期變現難度很大，這些開發商是沒有辦法通過處置資產獲得流動性以完成保交樓任務的。這時，政府就需要從市場化模式切換到行政化模式來解決問題，宜早不宜遲，防止問題進一步蔓延。

第三，需要在什么時間表內解決？當然越快越好，但大約有兩年的窗口。從購房者的角度來看，只要不用還房貸，還可以拖一拖。購房者通過預售制購房，本來也做了等待的準備。并且一般而言，從預售到交樓本來也有一兩年的時間。當前行業與許多開發商主體遇到問題，人們都是知道的，所以只能調整預期。

在這樣的情況下，換位思考，假設自己是購房者，如果兩個條件被滿足，可能還可以“堅持”一下：一是在項目復工完工沒有時間表的時候，暫時免除還房貸（在購房者與銀行的利益之間，政府要偏向購房者）；二是能夠看到并相信政府正在有力介入，項目復工、完工有望。如果這樣，大概還可以拖一段時間，譬如兩年。但也不能無限拖延。

從行業/市場/經濟的角度來看，要盡快。但要看到，保交樓及斷供問題會帶來全行業的信用緊縮。只要保交樓問題不解決，行業就相當于被按了“暫停鍵”。盡快完成保交樓，這不僅是民生政治，也是穩定市場、穩定經濟。

第四，保交樓的資金不能、不宜從哪里來？保交樓要解決的是已售項目的復工復產。之所以存在保交樓問題，就是因為預售制下的資金監管有問題，資金沒有被閉環到項目上。在這個背景下，新開盤銷售項目的資金是一定會被從嚴管理的。

其一，政府要確保新開盤不會再因為資金被抽調而導致新的保交樓問題。其二，如果新購房者發現資金又被調走去支持舊有項目，信心也會坍塌，整個事情就有“龐氏”屬性了。因此，對新項目的預售資金進行閉環隔離保護，雖然不利于開發商盤活、調動資金，無法緩解眼前保交樓所需要的流動性問題，但對政府來說，是維護更大局面之安全、穩定的必要手段。

第五，保交樓的資金最終應該從哪里來？之所以存在保交樓問題，就是因為開發商對預售資金是按照資金池的模式管理的，資金被抽調拿去拍地或用于支付其他項目的工程款，結果預售資金就沉淀為開發商持有的其他土地、在建工程、物業等。“羊毛出在羊身上”，既然錢被調走了，那么最符合倫理直覺的做法，就是要求開發商將那些土地、在建工程、持有型物業處置變現，換回資金，重新用于保交樓。