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騎虎難下的房地產(chǎn)調(diào)控，焦頭爛額的文在寅

其實，這段時期韓國民眾對文在寅政府的不滿正在積累中，尤其是文在寅碰了房地產(chǎn)政策。房地產(chǎn)對每一任韓國政府都是大難題，文在寅上臺后，政府出臺了很多嚴(yán)厲措施，對擁有多套房產(chǎn)的投機性房產(chǎn)持有者施加更多壓力。比如，公務(wù)員升遷，要考核持有房產(chǎn)的數(shù)量，想晉升就得賣掉多套房；為了樹立典范，青瓦臺甚至親自出面要求秘書們只能留一套房子。

但這些極端的房地產(chǎn)政策，不但沒有使韓國房價下跌——文在寅上臺三年多以來，首爾地區(qū)商品房價格暴漲52%，還導(dǎo)致其中產(chǎn)階級支持率大幅下滑。自樸槿惠被彈劾后，共同民主黨的支持率在京畿道地區(qū)首次被反超。因為很多有房族不一定是富人，而真正的富人又鮮少受到政策影響。

在韓國有一個流行語叫“聰明的一房族”，意思是假設(shè)我有兩套房子，一套在地方，一套在首爾江南，那我肯定把地方這套賣掉，保留江南的。這種應(yīng)對策略的結(jié)果是，第一，中產(chǎn)階級資產(chǎn)直接縮水，很多人是買不起首爾的房子，只能到京畿道或周邊地區(qū)買，但在“一房政策”下，富人拋掉新城的房子，反而影響新城房價。第二，即便不縮水，對于想要出租房子的人來說，現(xiàn)在韓國的租賃法案越來越向租賃者傾斜，很多中產(chǎn)階級對此非常不滿：我靠自己努力買的房，你政府憑什么剝奪我的權(quán)利？所以，房地產(chǎn)是一個很大的爭議，當(dāng)年盧武鉉就是碰破了房地產(chǎn)問題，導(dǎo)致失勢。

為解決房地產(chǎn)問題，韓國曾計劃遷移首都，包括建造特別市——世宗市，一方面為控制首爾房價，另一方面是把政府的一些功能南遷到忠清道地區(qū)，當(dāng)然也有政治考慮，為了忠清道選票。所以李明博是反對盧武鉉上臺的，但也沒有推翻世宗市規(guī)劃。

首爾江南住宅區(qū) 圖自浙商網(wǎng)

7月底，還有一則韓國新聞驚動國內(nèi)輿論圈——前首爾市長樸元淳自殺。事實上，在此之前，樸元淳帶領(lǐng)的首爾市政府跟中央政府之間面臨著一個很大的爭議，即怎么降房價。樸元淳是做NGO出身，NGO最大的特性是所謂的“連帶”，無論是搞綠色環(huán)保的還是搞女權(quán)的或是其他項目，相互之間都存在關(guān)聯(lián)性。樸元淳在韓國NGO界可以被理解成泰斗級人物。

李明博和吳世勛分別在樸元淳之前擔(dān)任首爾市長，雖然兩位都屬于右派陣營，但在市長任內(nèi)和樸元淳的關(guān)系都很友好，當(dāng)然有一部分原因是當(dāng)時沒人料到樸元淳會當(dāng)上市長，一邊是首爾市長，一邊是首爾最大的NGO，大家有事好商量。再者，李明博并不是有強烈理念的人，更偏向?qū)嵱弥髁x，所以當(dāng)時也做了不少進(jìn)步陣營的事，比如李明博任內(nèi)的首爾市創(chuàng)辦了一個專門負(fù)責(zé)NGO的合作機構(gòu)，樸元淳就是當(dāng)時最大的客戶，所以兩人的合影很多。只不過李明博當(dāng)上總統(tǒng)后，其背后有陣營的壓力，樸元淳當(dāng)市長后，也有來自本陣營的壓力，后來也就鬧掰了。

或許因為NGO這一層背景，樸元淳一上任以后，不太看得慣前任市長李明博和吳世勛倡導(dǎo)的大開發(fā)模式。說到這里，大家也別忘了李明博的出身，他曾任現(xiàn)代建設(shè)的社長，而現(xiàn)代建設(shè)就是房地產(chǎn)開發(fā)商。大開發(fā)模式下需要搞一些東西出來，讓民眾看得到我們的城市面貌確實改變了。這是從李明博到吳世勛一脈相承的理念，而且吳世勛能在首爾市議會已經(jīng)被共同民主黨占領(lǐng)的情況下接任李明博的位子，說明這套模式確實是首爾市民的需求，作為首都，搞一些地標(biāo)性建筑是有必要的。

但等到樸元淳上臺后，對這些土木建設(shè)都不敢興趣，更注重改善性建設(shè)，有保守派人士就以此攻擊樸元淳任內(nèi)的最大政績是在光化門種田。韓國有一項法律制度，設(shè)置“綠色環(huán)保帶”作為限制開發(fā)區(qū)域，這塊區(qū)域禁止開發(fā)。首爾市面積600多平方公里，“綠色環(huán)保帶”面積149平方公里，相當(dāng)于占了五分之一的土地。其實，這個制度本身在韓國是有爭議的，有人認(rèn)為韓國是市場經(jīng)濟的資本主義社會，政府憑什么禁止開發(fā)。

回到文在寅政府的房地產(chǎn)政策，政府對此已經(jīng)表現(xiàn)出非常強烈的急迫感，一方面是繼續(xù)在首爾周邊開發(fā)新城，主要有一期新城、二期新城、三期新城，一期新城主要是上世紀(jì)90年代開發(fā)的，基本已經(jīng)形成成熟的社區(qū)，二期新城目前還在開發(fā)中，但文在寅政府迫不及待地公布了三期新城規(guī)劃。

事實上，有些二期新城的交通還沒有完善，比如在首爾西北方向、離朝鮮比較近的地方有一個漢江新城，隸屬金浦市，漢江新城從2014年開建，當(dāng)時每一個入住居民所支付的購房款中，至少有200萬韓元是作為地鐵建設(shè)費用的，相當(dāng)于由開發(fā)商代收，居民已經(jīng)為地鐵買單，但到現(xiàn)在為止仍有各種問題。

金浦市長換了好幾任，每一任的主張都不一樣，有的說建輕軌，換一個人上來就說建什么輕軌，要建大地鐵，再下一任可能又說建什么大地鐵，把首爾地鐵直接延長過去，始終不斷爭論，地鐵建設(shè)一直沒有開工，按原計劃2013年地鐵就該完工了，但結(jié)果到2019年9月才竣工，只有兩輛輕軌。在地鐵建成前，從首爾到漢江新城只有一條沿江大道可以通車，每天早晚堵車，20公里的路程要開兩小時。

類似這樣的案例，在二期新城建設(shè)中不少。然而，文在寅政府已經(jīng)發(fā)表三期新城規(guī)劃，甚至個別三期新城距離首爾市區(qū)比二期新城還近。

另一方面，文在寅政府向樸元淳施壓，要求將“綠色環(huán)保帶”解開一部分。首爾市長和其他地方市長的級別、權(quán)力不一樣，首爾市區(qū)的房地產(chǎn)政策需要首爾市長配合。首爾市“綠色環(huán)保帶”的解除權(quán)力在首爾市長手中，需要經(jīng)市議會批準(zhǔn)、市長簽字才能成行。首爾市議會由共同民主黨占絕對多數(shù)議席，首爾市長樸元淳也是共同民主黨的，但沒有同意青瓦臺的建議。

樸元淳提出兩個對策，一是對首爾江北老城區(qū)的一些破房子進(jìn)行修繕，允許再開發(fā)、拆遷重建；二是，韓國地價最貴的江南地區(qū)有一批上世紀(jì)七八十年代開發(fā)的老房子，批準(zhǔn)對這些老房子進(jìn)行更密集地開發(fā)，比如允許在拆遷重建時提高容積率，可以增加幾千套房子。這就導(dǎo)致首爾市政府和中央政府的政策高度沖突。根據(jù)樸元淳的公開日程，就在自殺前一天會見了韓國總理丁世均，討論房地產(chǎn)問題，這應(yīng)該是他的最后一個公開日程。

房地產(chǎn)調(diào)控本來就很難達(dá)到立竿見影的效果。樸元淳的邏輯是，既然江南地區(qū)房價貴，那就在江南多建一些房子，彌補供需不足，因為現(xiàn)在房價大漲的地方是江南而不是其他地方，其他地方替代不了江南，所以要從江南入手，允許大規(guī)模重建，達(dá)成一個相對平衡，讓房價回歸到比較正常的范疇內(nèi)。但文在寅的邏輯是把一部分人分散出去，然后將江南地區(qū)的房地產(chǎn)交易鎖住，再加上收稅等方式，來控制房價。