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【文/觀察者網專欄作者 陳杰】

2020年起，全國各城市在義務教育階段招生上，全面嚴格落實中央所要求的“公民同招”政策。這項教育新政，對于和教育密切掛鉤的樓市尤其學區房，到底會產生什么樣的影響，恐怕是很多人關心的問題。

本文基于某東部一線城市，選取部分板塊的樓盤為案例，通過學區房和非學區房的對比，提供一些初步證據。本文并不意圖提供嚴格的實證證據，那需要基于大數據的精確分析，本文只是基于一些現象觀察做些評論和政策探討，以為社會各界及決策部門提供一些參考。

“公民同招”政策的來由與出發點

所謂“公民同招”，是指義務教育階段公辦和民辦學校同步報名、同步招生、同步注冊學籍，不得提前組織招生。“民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取”，這是2019年6月23日印發的《中共中央 國務院關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》以下簡稱《623意見》）明確提出的要求。教育部在2018年和2019年做好普通中小學入學通知等文件中，也多次強調要推行“公民同招”。

“公民同招”的主要作用是，限制熱門民辦中小學以點招、測評或面試等形式來提前“掐尖”以搶奪優秀生源，目標是降低義務教育階段的“擇校熱”，促進教育公平。近年在治理擇校和解決教育公平問題上，各地政府對公辦小學初中采取了嚴格的免試就近入學政策，全面禁止以測試等方式來選拔學生。

但與此同時，各地政府對民辦義務教育學校的招生政策長期放任不管，公辦學校和民辦學校在招生上處于嚴重的不對等競爭中。再加上民辦學校在軟硬件、學習負荷、辦學靈活性等其他方面優勢，義務教育階段的優秀生源越來越多向熱門民辦學校聚集。在長三角地區和珠三角地區，小學和初中階段最好的學校，往往都是民辦學校。而一旦民辦學校做出好品牌，就會更加吸引生源，形成馬太效應。

“公民同招”，本意在促進教育公平。圖片來源：新華社

“公民同招”就是要讓義務教育階段民辦學校與公辦學校對生源的競爭重新回到同一起跑線，有媒體稱為逆轉義務教育的“國退民進”。

2020年初，為落實《623》意見，全國31個省份教育部門陸續發布的中小學招生入學具體實施細則，都明確落實了全面推行“公民同招”+“民辦搖號”的政策，各地做法基本相同。教育部官方網站對此專門轉載了《中國教育報》2020年5月14日一篇文章。該文中有專家評論認為，“公民同招”除了可促進教育公平，還可降低競爭強度，緩解家長的教育焦慮，減少家長們對孩子學習的過度投入，一定程度上可以抑制超前教育問題和避免過早的拔苗助長。也有評論者認為，“公民同招”有助于避免讓孩子過早地就遭遇社會分層。不同階層的孩子在一個學校就學，可以減緩階層分化，促進階層流動性。

各地義務教育階段報名統計數據表明，“公民同招”之后，確實給民辦學校的擇校熱降溫很多。

“公民同招”對樓市的沖擊效應

但“公民同招”政策讓老百姓對民辦學?！皳裥帷苯禍氐耐瑫r，也對住房市場尤其學區房市場產生直接沖擊效應。

各地“公民同招”+“民辦搖號”的新政基本差別不是很大。在這個新政下，如果一個家庭去競爭熱門民辦學校，就等于自動放棄對口公辦學校優先錄取的機會，相當于學區房“作廢”了。如果民辦還沒有錄取到，那就要重回公辦池子里重新排序或是統籌入學，進入那些還沒招滿的本區公辦學校。這樣，進入普通甚至最差的公辦學校，風險很大。

很多家庭為了保險起見，只要對口的公辦學校還不錯，就紛紛選擇讓孩子進入公辦學校而不再冒險去熱門民辦學校碰運氣了。這就引發了不少家庭對擁有對口優質公辦學校資源的學區房的哄搶，尤其是那些能九年一貫制進入優質公辦初中的學區房。

但這里會有幾個問題。很多人一直不明白學區房現象到底是怎么產生的，他們表示懷疑，公辦的小學和初中的差別真的那么大么？這些差別對孩子成長真的有很大影響么？這些人表示不理解，為什么有些人會花很高價格甚至天價去搶奪學區房。

確實，各地高中會因為高考升學率有個顯示度很高的品牌差別，各地的公辦初中和小學，官方一般都禁止發布任何排名，各地教育部門對于小學和初中也基本沒有重點非重點的區分或分級制度，而且這個階段的公辦學校，教育投入差別不會很大，師資配置差別也不會很多。然而，由于歷史辦學成績和積累聲譽等各種原因，各地民間對公辦初中和小學都有基于口碑而形成的各種梯隊式排名。不過，這些所謂的好學校，到底是因為確實學校辦得好，還是所處地段好、家長素質高、帶來的生源好，這個“雞生蛋還是蛋生雞”的問題，是至今連眾多經濟學者們都很難回答清楚的實證難題，并且隨著不同城市不同地段不同學校會有很大差異性回答，普通老百姓更沒有太多興趣去深挖掘和反思。

有不少評論者曾指出，很多家長其實都意識到，學區房其實“不保上限保下限”，不會有太多家長會認為，有了學區房就是上了升級好學校的保險箱，但家長們認定，學區房能基本保證孩子不會成長在“容易被帶壞的環境里”，這對很多家長就足夠了?！敖煺叱嘟吆凇保h境因素對孩子成長十分重要，這是自”孟母三遷”故事流傳以來就深深刻入中國人文化基因中的默認自覺意識。這個意識，與中國人緊密的家庭關系、向來高度重視子女教育的歷史傳統，以及城市中產階層富裕崛起后對子女教育投入能力的顯著增加，相互疊加，使得中國城市自住房市場化之后，就持續出現高燒不退的學區房現象。

然而，雖然全國去年都在推行“公民同招”，由于不同城市的民辦義務教育發達程度不同，樓市受沖擊的程度也就十分不同。本文觀察的某東部一線城市，就是典型的樓市受到“公民同招”沖擊較大的城市。

中國人的觀念，一向是為了孩子。圖片來源：視覺中國

“公民同招”政策的實施與效應

該市位于東部一線城市，民辦義務教育發達，長期以來小學和初中的頂級學校都是民辦為主。同時該市對初升高控制很嚴，只有一半左右的初中生能進入高中，其他只能去中專和職中，為此對優質初中的爭奪尤其激烈，而民辦學校恰恰在初中階段的優勢更加明顯。如民辦初中的學生數盡管只占該市初中學生數的20%左右，據民間統計，在2019年該市12所頂級高中預錄取學生中，民辦初中占了65%，公辦初中才占35%。一些可以全市招生的熱門民辦學校，招生200-300，卻動輒幾千人報名，報名錄取比達到10:1甚至20:1。

2015年,“XX市義務教育入學報名系統”開始啟用，當年民辦小學平均的報名錄取比為4:1，民辦初中平均的報名錄取比為3:1。2016年和2017年，民辦小學的報名錄取比維持在3:1左右，民辦初中的報名錄取比為1.7:1和1.5:1。

但該市也是國內在義務教育階段實施“公民同招”較早的地區之一。2018年該市開始初步實施幼升小的“公民同招”，中考改革方案也明確市實驗性示范性高中名額分配向不挑選生源學校傾斜，立即出現了民辦幼升小、小升初報名的雙“降溫”，當年民辦小學報名人數較上年下降47%，民辦小學的報名錄取比大幅下降到1.4:1，民辦初中的報名錄取比也下降到1.4:1。2019年，該市民辦小學和民辦初中的錄取比，都與2018年基本持平（該市教委未公布準確數字）。

2020年3月，該市正式全面落實“公民同招”和“民辦搖號”，幼升小報名18.51萬人，其中報名民辦小學2.23萬人。88.1%的民辦小學，共有74所，參加電腦隨機錄取。民辦小學報名錄取比約為1.41:1，與2019年基本持平；同時，小升初報名14.16萬人，其中報名民辦初中2.52萬人（不含一貫制直升的0.49萬人）。有77.27%的民辦初中，共85所，參加電腦隨機錄取。民辦初中報名錄取比為1.43:1，相比2019年繼續下降。

雖然該市在2018年就開始試行“公民同招”，但2020年才真正全面落實“公民同招”+“民辦搖號”政策，這對民辦學校殺傷力特別大，對公辦學校升溫則有利。尤其該市是一個移民城市，外來非戶籍人口長期占了總人口的40%多。雖然近年來在相關政策調控的影響下，外來人口流入趨勢有所減少，但外來人口占比仍然在高位。如根據官方最新發布數據，2019年末，該市常住人口總數為2428萬人。其中非戶籍的外來常住人口978萬人，占比40.3%。大量非戶籍人口的存在，和流動人口拖家帶口、舉家遷移的比例增高，使得本地人的子女雜義務階段教育與外來務工人員的子女在一起就讀概率很高。

作為東部一線城市，該市又是一個中產階層占比很高的城市。從社會學角度來說，中產階層往往有很強的階層地位維護焦慮感和階層攀升使命感。對于中產階層來說，自己子女能否在同一階層家長聚集或比自己更高階層家長充斥的學校里就讀，是階層地位的重要標志，也是階層安全感的重要體現，甚至可能還是他們實現階層攀升的一個渠道。