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一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇8月7日在海南博鰲召開。房地產(chǎn)大佬們齊聚一堂，讓市場(chǎng)有機(jī)會(huì)全面了解他們對(duì)中國(guó)樓市的看法。對(duì)于習(xí)慣性聽了很多年好話的人來(lái)說(shuō)，在今天開幕的論壇上，“死多頭”任志強(qiáng)一番樓市“多項(xiàng)指標(biāo)將全年告負(fù)”的言論，無(wú)疑是語(yǔ)驚四座。

2014年全年房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個(gè)位數(shù)，商品房銷售面積和新開工面積將同比下降。這是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大佬、“死多頭”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)2014年樓市的整體判斷。

這種表態(tài)與今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題“下行中的房地產(chǎn)”非常合拍。回顧已經(jīng)開辦10余年的博鰲房地產(chǎn)論壇史，以下行為主題，從未有過(guò)。

8月7日，任志強(qiáng)在2014博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表演講。

房地產(chǎn)投資增速或小于10%

任志強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)的“鷹派”人物，主張市場(chǎng)化并堅(jiān)定看多樓市。然而，根據(jù)論壇主辦方對(duì)其進(jìn)行的會(huì)前專訪，任志強(qiáng)對(duì)2014年樓市整體判斷是：房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個(gè)位數(shù)，商品房年銷售面積同比回落，新開工面積同比增幅將全年告負(fù)，個(gè)別指標(biāo)甚至可能“超出預(yù)判”。

不過(guò)，對(duì)于后市，任志強(qiáng)認(rèn)為，即便保持10億平方米左右的年銷售量，以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增建筑總需求來(lái)倒推，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)尚有7至8年穩(wěn)定增長(zhǎng)的年景。

先看房地產(chǎn)投資增速。這是一個(gè)足以影響宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。任志強(qiáng)稱，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，一般經(jīng)濟(jì)是下行的。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約4.2萬(wàn)億元，同比14.1%，且是從2月的19.3%一路下降。相比之下，上半年固定資產(chǎn)投資增速卻連續(xù)維持在17%左右。

“今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率可能下行，估計(jì)會(huì)變成個(gè)位數(shù)，可能小于10%。”任志強(qiáng)稱。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾在上月表示，全年態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。“我們不希望看到增速低于14%。”到目前為止，任志強(qiáng)的預(yù)測(cè)，顯然已經(jīng)低于專家的心理底線。而農(nóng)行等很多金融機(jī)構(gòu)近期報(bào)告也認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速未來(lái)數(shù)年都可能保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)剛需的中長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)臨近，房地產(chǎn)投資吸引力下降。

行業(yè)尚有7至8年的好年景

第二個(gè)指標(biāo)是商品房銷售面積。任志強(qiáng)坦言，此前預(yù)測(cè)年銷售面積會(huì)在17億平方米見頂回落，但現(xiàn)在看來(lái)，去年的13億平方米已經(jīng)是階段性的頂部。未來(lái)多年，全國(guó)商品房年銷售量都可能在10億平方米左右。

數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)共銷售了商品房4.8億平方米，如果全年完成10億，同比下滑幅度超過(guò)20%，且相當(dāng)于2012年水平。任志強(qiáng)認(rèn)為，10億平方米左右的年銷售量可能要維持很多年。

不過(guò)，年銷售10億平方米的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，如果按中國(guó)新增建筑總需求量來(lái)看，這一市場(chǎng)還可維持7、8年左右。

第三個(gè)重要的樓市指標(biāo)是新開工面積，它是實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)建筑建材等行業(yè)的推手。數(shù)據(jù)顯示，上半年，商品房新開工施工面積超過(guò)8億平方米，同比下降了16%左右，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上半年4.8億的銷售面積。新的存量不斷積壓，樓市供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步嚴(yán)峻。專家預(yù)測(cè)，今年的土地購(gòu)置面積和新開工面積的同比增幅都將告負(fù)。它雖然會(huì)影響房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的景氣度，但告負(fù)的好處是可以逐步化解高峰庫(kù)存壓力。

總體來(lái)說(shuō)，任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的大趨勢(shì)沒(méi)有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個(gè)臺(tái)階，但還是增長(zhǎng)的，沒(méi)有全面從正變負(fù)。城鎮(zhèn)化趨勢(shì)未變，居民住房消費(fèi)趨勢(shì)未有實(shí)質(zhì)性變化。這些將是支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基本前提。

任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)高全是政府的錯(cuò) 棚改和4萬(wàn)億都錯(cuò)了

當(dāng)然，一向以抨擊政府政策著稱的任志強(qiáng)在本次論壇上依然不改“大炮”本色。“這10年全都是政府的錯(cuò)，政府調(diào)控政策不出錯(cuò)，絕不會(huì)出現(xiàn)今天的情況。政府在出讓土地的時(shí)候，并沒(méi)有想過(guò)把地價(jià)降下來(lái)，加上各方面稅費(fèi)，政府并沒(méi)有想讓房?jī)r(jià)降下去。所以房?jī)r(jià)這么高，和開發(fā)商沒(méi)什么關(guān)系。”8月7日，任志強(qiáng)如是說(shuō)。

任志強(qiáng)表示，保障房本來(lái)應(yīng)該保障的是基本居住需求，國(guó)家必須保障公民的基本居住權(quán)利，但是前10年沒(méi)有認(rèn)真解決保障性需求問(wèn)題，在十二五時(shí)期提出要大量建設(shè)保障房，擠出了商品房的需求。

任志強(qiáng)稱，現(xiàn)在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區(qū)的改造，很多好房子拆了再建起來(lái)，也不是好房子，再過(guò)30年還是拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M足市場(chǎng)需要。所以只要是非市場(chǎng)化的，不管用它解決房?jī)r(jià)還是其他問(wèn)題，最終都是錯(cuò)的，用市場(chǎng)辦法可以解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。

在提到樊綱“2007年泡沫出現(xiàn)所以要采取措施”的觀點(diǎn)時(shí)，任志強(qiáng)表示，“我不同意樊綱說(shuō)的”。他表示，2007年中央政府如果不采取防止投資過(guò)熱和防止通脹的措施，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)2008年的下降。不是美國(guó)金融危機(jī)造成2008年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下行，全是中國(guó)自己干的壞事導(dǎo)致的結(jié)果。

任志強(qiáng)問(wèn)，4萬(wàn)億到底是對(duì)的還是錯(cuò)的？他分析，如果4萬(wàn)億是錯(cuò)的，現(xiàn)在棚改也和4萬(wàn)億一樣是錯(cuò)的。因?yàn)?萬(wàn)億貸款棚改，地方政府就得配3到4萬(wàn)億資金，加起來(lái)4萬(wàn)億，才蓋470萬(wàn)套房子？一定會(huì)蓋得更多，一定要蓋更多的土地，獲得更多的地方補(bǔ)貼。